От чего зависит стоимость жилья на первичном и вторичном рынке Харькова?

Коэффициенты зависимости по состоянию на III квартал 2016 года

Стоимость квартиры формируется под влиянием множества факторов, одни из которых уменьшают или увеличивают стоимость 1 кв.м жилья незначительно, а другие имеют существенное влияние.

К основным факторам, влияющим на ценообразование на вторичном рынке жилья, относятся:

• месторасположение объекта;
• ­тип дома («сталинка», «хрущевка», «дом современной постройки» и др.);
• ­этаж расположения;
• ­площадь квартиры, количество комнат;
• ­техническое состояние.

Основными ценообразующими факторами на рынке первичной жилой недвижимости являются:

• класс объекта (фактор местоположения уже содержится в классе объекта);
• ­стадия готовности объекта;
• ­близость метро и остановок общественного транспорта;
• ­развитость социальной инфраструктуры в районе расположения объекта (жилого дома);
• ­имидж компании-застройщика.

Далее приведены средние диапазоны коэффициентов зависимости стоимости 1 кв.м жилья на первичном и вторичном рынке Харькова по состоянию на конец III квартала 2016 года.

При определении данных диапазонов эксперты ориентировались на расчетные данные с помощью доверительного интервала с доверительной вероятностью 0,9-0,95, а также принимали во внимание экспертные данные. Для каждого конкретного объекта поправочный коэффициент может отличаться в большую или меньшую сторону от указанных ниже значений в связи с индивидуальными характеристиками объекта и условиями его продажи.

По сравнению с предыдущим кварталом, значения коэффициентов несколько изменились, однако основные тенденции и принципиальные зависимости сохранились. Следует отметить снижение степени влияния ремонта в квартире на её рыночную стоимость – покупатели далеко не всегда готовы переплачивать за дорогую отделку и предпочитают приобретать либо аналогичные варианты подешевле, либо квартиры без ремонта.

Одним из определяющих факторов стоимости жилья является местоположение дома: квартира в центре города стоит дороже той, что расположена ближе к окраине. Принимается во внимание  также престижность и благополучие района, его инфраструктура – транспортная развязка (близость станций метро и остановок транспорта), близость образовательных и медицинских учреждений, торговых, развлекательных и культурных центров и т.д. Немаловажное значение имеет также экологическая обстановка, наличие объектов рекреации, перспективы развития района. С учетом этих факторов, стоимость квартир будет неодинакова для разных районов, одинаково удаленных от центра города.

 

Тип дома (для первичного рынка жилья – класс новостройки), его возраст, состояние, материал постройки также значительно влияют на стоимость жилья. Чем новее дом, тем больше он ценится. Исключение на вторичном рынке Харькова составляют «сталинки», сконцентри¬рованные преимущественно в центре и близлежащих районах города и характеризующиеся большой площадью квартир и высокими потолками.

 

Расположение квартиры в пределах дома, в частности этаж расположения, также влияет на её стоимость, Условно этажи в доме можно разделить на первый, средние и последний.

На вторичном рынке квартиры, расположенные на первом этаже (без учета вариантов, которые можно перевести в нежилой фонд для использования в коммерческих целях) обычно дешевле из-за сырости, более высокого уровня шума, низкой инсоляции, повышенной вероятности проникновения в квартиру воров. Последний этаж в типовых домах, как правило, дешевле остальных ввиду возможных проблем с крышей и потолками, а также при отсутствии в доме лифта либо высокой вероятности его поломки. В относительно новых домах верхний этаж может быть предпочтительнее первого при наличии техэтажа.

На первичном рынке большинство застройщиков продают площади по единой фиксированной цене 1 кв.м независимо от этажа расположения квартиры. Такая зависимость встречается лишь в единичных случаях. При этом для объектов класса «комфорт» и «бизнес», особенно для объектов этажностью выше 16 этажей, стоимость 1 кв.м повышается пропорционально этажу расположения квартиры (более интересный вид из окон, снижение шумового фона и т.д.). В то же время для объектов «эконом-класса», имеющих не более 16 этажей, зависимость стоимости 1 кв.м жилья аналогична вторичному рынку: наиболее высокую стоимость кв.м имеют квартиры, расположенные на средних этажах, наименьшую – на первом-втором и последнем этаже.

Помимо непосредственно этажа, имеет значение также расположение квартиры на этаже в пределах дома. Торцевые и угловые квартиры, ввиду более низкого уровня термо- и влагоизоляции, как правило, дешевле аналогичных квартир в середине дома на 5-10%.

На вторичном рынке 1 кв.м квартиры меньшего размера стоит несколько дороже 1 кв.м квартиры большего размера. 1 кв.м однокомнатной квартиры дороже 1 кв.м двух- или трехкомнатной квартиры. Исключение составляет сегмент элитного жилья- квартиры большого метража с дорогостоящим ремонтом, стоимость кв.м которых иногда может превышать стоимость 1 кв.м аналогичных по местоположению и уровню отделки однокомнатных вариантов на 10-15% и более.

На первичном рынке, учитывая характеристики спроса на рынке жилой недвижимости города Харькова, с целью минимизации рисков многие застройщики используют схему расчета стоимости 1 кв.м жилья с учетом площади квартиры (количества комнат). При этом для объектов «комфорт» и «эконом-класса» зависимость стоимости 1 кв.м жилья аналогична вторичному рынку: наиболее высокую стоимость 1 кв.м имеют однокомнатные квартиры, наименьшую – трёхкомнатные. Для объектов класса «бизнес» и «премиум» иногда существует обратная зависимость – с увеличением количества комнат в квартире повышается и ее стоимость в пересчете на 1 кв.м.

 

 

Около 22% квартир на вторичном рынке выставляются на продажу частично или полностью меблированными. Наличие встроенной или всей мебели, как правило, увеличивает цену предложения квартиры. При этом разница в ценовых показателях определяется как качеством мебели, так и индивидуальными условиями продажи квартиры.

 

Как правило, стоимость объектов первичной жилой недвижимости на «нулевой» стадии строительства отличается от стоимости готовых домов: чем ближе по времени срок ввода объекта в эксплуатацию, тем выше стоимость объекта. Тем не менее, отдельные застройщики устанавливают единую цену предложения на протяжении всего периода реализации проекта, временно корректируя ее в рамках акционных предложений.

Для долгостроев стоимость 1 кв.м на конечной стадии строительства может превышать начальную стоимость в 1,5-2 и более раз ввиду валютно-курсовых колебаний, инфляции, изменения конъюнктуры рынка и ряда других факторов.

Аналитическая служба
Группа компаний "Проконсул"

Вернуться назад    Распечатать