Под влиянием каких факторов формируется стоимость и арендная ставка 1 кв.м офисной недвижимости в Харькове?
Коэффициенты зависимости по состоянию на конец 1 квартала 2016 года.
Арендная ставка и стоимость офисной недвижимости формируется под влиянием множества факторов, одни из которых уменьшают или увеличивают стоимость продажи/аренды 1 кв.м незначительно, а другие имеют существенное влияние.
Основными ценообразующими факторами на рынке офисной недвижимости являются следующие:
- класс объекта;
- месторасположение объекта;
- общая и полезная площадь;
- техническое состояние и уровень оснащения помещения;
- этаж расположения.
К другим факторам, влияющим на стоимость и арендную ставку, относятся:
- пешеходная, транспортная, визуальная доступность объекта;
- удобство подхода и парковки автотранспорта и др.
Наличие все указанных выше характеристик дает возможность оценивать объект по максимальным рыночным ценам. А отсутствие даже некоторых из них, как правило, существенно влияет на снижение стоимости и уровня арендных ставок.
Широкий диапазон ценовых показателей, характерный для рынка офисной недвижимости, объясняется различием характеристик объектов в рамках одного класса (месторасположение относительно центра города, месторасположение относительно транспортных магистралей и «красных линий», площадь, техническая инфраструктура, планировочные решения, этаж расположения).
Значительное колебание арендных ставок наблюдается не только в рамках одного класса и для аналогичных объектов, расположенных в одном районе, но даже для разных арендаторов в одном офисном центре. Таким образом, конечная стоимость аренды зависит как от «классических» ценообразующих показателей, так и от дополнительных, таких как жизненный цикл офисного центра, цели собственника и приемлемые для него сроки экспозиции, реноме арендатора и т.д.
Верхний диапазон ценовых показателей характерен для следующих подклассов:
- особняков офисного типа на красных линиях;
- эксклюзивных офисных помещений с авторским дизайном;
- перепрофилированных квартир на 1-х этажах жилых домов и площадей коммерческого назначения в новостроях;
- клиентских офисов на нижних этажах бизнес-центров.
Наиболее высокие значения цен и арендных ставок характерны для центральных районов, а также для офисов в специализированных офисных центрах. Наиболее низкие цены характерны, в основном, для объектов, требующих капитального ремонта, реконструкции. Их цена определяется, прежде всего, объемом капиталовложений, необходимых для восстановления функциональных качеств.
Далее приведены усредненные значения и наиболее вероятные диапазоны коэффициентов зависимости арендной ставки и стоимости 1 кв.м офисной недвижимости Харькова по состоянию на конец 1 квартала 2016 года. По сравнению с предыдущим кварталом, значения коэффициентов несколько изменились, однако основные тенденции и принципиальные зависимости сохранились.
При определении диапазонов предполагалось, что полученные значения средних по соответствующим выборкам подчинены нормальному закону распределения. Величины диапазонов определялись на основе расчета значения доверительного интервала с доверительной вероятностью 0,9-0,95. Учитывая значительный разброс ценовых показателей, характерный для рынка коммерческой недвижимости на сегодняшний день, а также ограниченность объема выборки объектов с некоторыми параметрами (например, помещения, предлагаемые для сдачи в аренду, площадью более 1000 кв.м, продажа офисных помещений класса «А» и др.), расчетные данные (верхнее и нижнее значение диапазона коэффициентов зависимости) для таких групп объектов были скорректированы с использованием экспертных данных.
Для каждого конкретного объекта поправочный коэффициент может отличаться в большую или меньшую сторону от указанных ниже значений в связи с индивидуальными характеристиками объекта и условиями его продажи/сдачи в аренду.
В настоящее время в Харькове функционирует один бизнес-центр класса «А» – ТОЦ Ave Plaza, где сдаются офисные помещения в аренду, предложения по продаже отсутствуют. В этой связи, диапазон ценовых показателей для офисов класса «А» рассчитан экспертным путем.
Местоположение объекта оказывает главную роль при формировании цены на рынке коммерческой недвижимости. Чем ближе объект расположен к деловому центру, тем, соответственно, больше увеличивается стоимость и арендная ставка за 1 кв.м.
При этом принимается во внимание не только близость непосредственно к центру города, но и месторасположение относительно пешеходных и транспортных потоков.
В зависимости от месторасположения в Харькове выделяют следующие зоны:
- Исторический и деловой центр. В ноябре 2006 года депутаты Горсовета Харькова установили официальные границы центра города – исторический центр Харькова ограничен Красношкольной набережной, улицами Полтавский Шлях, Конарева (бывшая Красноармейская), Клочковская, Веснина, Шевченко, Привокзальной площадью и Московским проспектом. Деловой центр города можно ограничить такими улицами: ул. Веснина, ул. Пушкинская, Красношкольная наб., ул. Клочковская, ул. Бакулина.
Территории, образующие центральный деловой район Харькова:
- исторический центр города (пл. Павловская, пл. Конституции);
- район ст. м. «Исторический Музей» - ст. м. «Университет»;
- район ст. м. «Научная» (пр. Науки (бывший пр. Ленина) до пересечения с ул. Бакулина);
- район ст. м. «Пр. Гагарина» (Красношкольная набережная, начало просп. Гагарина).
- Магистрали городского значения: пр. Гагарина, Московский пр., пр. Науки (бывший пр. Ленина), ул. Клочковская, ул. Академика Павлова, ул. Полтавский шлях, ул. Шевченко, а также магистрали районного значения.
- Транспортные узлы – пересечение активных транспортных магистралей, места с высоким пешеходным трафиком район ст.м. «им. Ак. Барабашова», район ст.м. «Героев Труда», район ст.м. «Маршала Жукова», район ст.м. «пр. Гагарина», район ст.м. «Холодная гора», ост. «Одесская», Южный Вокзал и т.п.
- Отдаленные районы (спальные районы и промышленные зоны).
Площадь объекта офисной недвижимости также оказывает значительное влияние на его стоимость и арендную ставку. Чем меньше площадь объекта, тем выше его ценовые показатели, и наоборот.
Наибольшая стоимость и арендная ставка характерна для офисных помещений, расположенных на первых этажах, в бизнес центрах – для клиентских офисов на нижних этажах (1-2 этаж).
Аналитическая служба
Группа компаний "Проконсул"
Версия для печати |
|
Заявка на услугу
Все поля обязательны для заполнения.