От чего зависит стоимость квартиры на первичном и вторичном рынке. По итогам III квартала 2014 года

Коэффициенты зависимости стоимости 1 кв.м жилья

Стоимость квартиры формируется под влиянием множества факторов, одни из которых уменьшают или увеличивают стоимость 1 кв.м жилья незначительно, а другие имеют существенное влияние. Далее приведены средние диапазоны коэффициентов зависимости стоимости 1 кв.м жилья на первичном и вторичном рынке Харькова по состоянию на конец 3 квартала 2014 года. При определении данных диапазонов эксперты руководствовались расчетными данными  с помощью доверительного интервала с доверительной вероятностью 0,9-0,95, а также экспертными данными. Для каждого конкретного объекта поправочный коэффициент может отличаться в большую или меньшую сторону от указанных ниже значений в связи с индивидуальными характеристиками объекта и условиями его продажи.

Основными ценообразующими факторами на рынке вторичной жилой недвижимости являются следующие:

  • месторасположение объекта;
  • тип дома («сталинка», «хрущевка» и др.);
  • этаж расположения;
  • площадь квартиры, количество комнат;
  • техническое состояние.

Основными ценообразующими факторами на рынке первичной жилой недвижимости являются:

  • класс объекта (фактор местоположения уже содержится в классе объекта);
  • ­стадия готовности объекта;
  • ­близость метро и остановок общественного транспорта;
  • ­развитость социальной инфраструктуры в районе расположения объекта (жилого дома);
  • ­имидж компании-застройщика.

Местоположение дома является одним из определяющих факторов стоимости жилья: квартира в центре города стоит дороже той, что расположена ближе к окраине. Принимается во внимание  престижность и благополучие района, его инфраструктура – транспортная развязка (близость станций метро и остановок транспорта), близость образовательных и медицинских учреждений, торговых, развлекательных и культурных центров и т.д. Немаловажное значение имеет также экологическая обстановка, наличие объектов рекреации, перспективы развития района.
 

Коэффициент зависимости стоимости квартир на вторичном рынке от месторасположения   Коэффициент зависимости стоимости квартир на первичном рынке от месторасположения


Тип дома (для первичного рынка жилья – класс новостройки), его возраст, состояние, материал постройки также значительно влияют на стоимость жилья. Чем новее дом, тем больше он ценится. Исключение на вторичном рынке Харькова составляют «сталинки», сконцентрированные преимущественно в центре и близлежащих районах города и характеризующиеся большой площадью квартир и высокими потолками.

Коэффициент зависимости стоимости жилья на вторичном рынке от типа дома   Коэффициент зависимости стоимости жилья на первичном рынке от типа дома

 

Этаж расположения квартиры также учитывается при формировании стоимости квартиры. Условно этажи в доме можно разделить на: первый, средние и последний.

На вторичном рынке квартиры, расположенные на первом этаже (без учета вариантов, которые можно перевести в нежилой фонд для использования в коммерческих целях) обычно дешевле из-за сырости, более высокого уровня шума, низкой инсоляции, повышенной вероятности проникновения в квартиру воров. Последний этаж в типовых домах, как правило, дешевле остальных ввиду возможных проблем с крышей и потолками, а также при отсутствии в доме лифта либо высокой вероятности его поломки. В относительно новых домах верхний этаж может быть предпочтительнее первого при наличии техэтажа.

На первичном рынке большинство застройщиков продают площади по единой фиксированной цене 1 кв.м независимо от этажа расположения квартиры. Такая зависимость встречается лишь в единичных случаях. При этом для объектов класса «бизнес» и «бизнес+», особенно для объектов этажностью выше 16 этажей, стоимость 1 кв.м повышается пропорционально этажу расположения квартиры. В то же время для объектов «эконом-класса», имеющих не более 16 этажей, зависимость стоимости 1 кв.м жилья аналогична вторичному рынку: наиболее высокую стоимость кв.м имеют квартиры, расположенные на средних этажах, наименьшую – на втором и последнем этаже.

Коэффициенты зависимости стоимости жилья на вторичном рынке от этажа

 

Помимо непосредственно этажа, имеет значение также расположение квартиры на этаже в пределах дома. Торцевые и угловые квартиры, ввиду более низкого уровня термо- и влагоизоляции, как правило, дешевле аналогичных квартир в середине дома на 5-10%.

Площадь квартиры, количество комнат. На вторичном рынке 1 кв.м квартиры меньшего размера стоит несколько больше 1 кв.м квартиры большего размера. 1 кв.м однокомнатной квартиры дороже 1 кв.м двух- или трехкомнатной квартиры. Исключение составляет сегмент элитного жилья - квартиры большого метража с дорогостоящим ремонтом, стоимость кв.м которых может превышать стоимость кв.м аналогичных по местоположению и уровню отделки однокомнатных вариантов на 10-15% и более.

На первичном рынке, учитывая характеристики спроса на рынке жилой недвижимости города Харькова, с целью минимизации рисков многие застройщики используют схему расчета стоимости 1 кв.м жилья с учетом площади квартиры (количества комнат). При этом для объектов «бизнес» и «эконом-класса» зависимость стоимости 1 кв.м жилья аналогична вторичному рынку: наиболее высокую стоимость кв.м имеют однокомнатные квартиры, наименьшую – трёхкомнатные. Для объектов класса «бизнес+» и «премиум» часто существует обратная зависимость – с увеличением количества комнат в квартире повышается и ее стоимость в пересчете на 1 кв.м.
 

Коэффициент зависимости стоимости жилья на вторичном рынке от количества комнат   Коэффициент зависимости стоимости жилья на первичном рынке от количества комнат

 

Техническое состояние квартиры.

Коэффициет зависимости стоимости жилья на вторичном рынке от технического состояния квартиры   Коэффициент зависимости стоимости жилья на вторичном рынке от технического состояния квартиры

 

Наличие мебели. Порядка 23% квартир на вторичном рынке выставляются на продажу частично или полностью меблированными. Наличие встроенной или всей мебели, как правило, увеличивает цену предложения квартиры. При этом разница в ценовых показателях определяется как качеством мебели, так и индивидуальными условиями продажи квартиры.

 

 

Стадия готовности объекта (для первичного рынка жилья). Как правило, стоимость объектов первичной жилой недвижимости на «нулевой» стадии строительства отличается от стоимости готовых домов: чем ближе по времени срок ввода объекта в эксплуатацию, тем выше стоимость объекта. Тем не менее, отдельные застройщики устанавливают единую цену предложения на протяжении всего периода реализации проекта, временно корректируя ее в рамках акционных предложений.

Для долгостроев стоимость 1 кв.м на конечной стадии строительства может превышать начальную стоимость в 1,5-2 и более раз ввиду валютно-курсовых колебаний, инфляции, изменения конъюнктуры рынка и ряда других факторов.

Коэффициент зависимости стоимости жилья в новостройках от стадии реализации проекта

Вернуться в раздел

Заявка на услугу

a

Все поля обязательны для заполнения.