Правовые аспекты перехода прав собственности на имущество

Департамент правового консалтинга ИКК «Проконсул»

Общее понятие права собственности. Его формы.

Прежде чем говорить о переходе прав собственности и его правовых аспектах, необходимо определить само понятие права собственности. Как таковое, под правом собственности над конкретным объектом понимают полномочия собственника по владению, пользованию и распоряжению. Однако гражданско-правовая наука рассматривает право собственности в двух пониманиях - объективном и субъективном.

Право собственности в объективном смысле
– совокупность правовых норм, которые устанавливают принадлежность материальных благ тому либо иному субъекту, регулируют отношения по владению, пользованию и распоряжению ими, а также определяют правила и порядок возникновения и прекращения у конкретного субъекта таких прав.

Право собственности в субъективном смысле
– установленное и гарантированное правовыми нормами право конкретного субъекта по осуществлению полномочий по владению, пользованию и распоряжению определенным имуществом.

Особое значение для определения особенностей перехода прав собственности имеют формы права собственности на конкретный объект. В зависимости от субъектов права собственности мы можем выделить следующие его формы: государственная, коммунальная и частная.

Государственная собственность – собственность Украинского народа, право собственности от имени которого осуществляет государство в лице Верховной Рады.

Коммунальная собственность – собственность территориальной громады (населения конкретной административно территориальной единицы – города, села, района), право собственности от имени которой осуществляется местными советами, либо непосредственно конкретной громадой.

Частная собственность – собственность конкретного субъекта (юридического либо физического лица).

Особенности перехода права собственности на объекты конкретных форм собственности

Государственная собственность

На современном этапе развития Украины “разгосударствление” собственности выполняет две важные задачи:

1. Средства, полученные от реализации, пополняют государственный бюджет страны;
2. Посредством передачи прав собственности на конкретные объекты государство пытается уменьшить затраты на их содержание.

Исходя из деления прав собственности на три формы, можно сделать логический вывод, что из государственной собственности тот или иной объект может перейти либо в коммунальную, либо в частную собственность.

Особенности перехода государственной собственности в коммунальную изложены в Законе Украины “О передаче государственной и коммунальной собственности”. Основная особенность – передача государственной собственности в коммунальную (в собственность территориальных громад) в основном осуществляется на безвозмездных началах.

Исходя из специфики настоящего издания особое внимание следует уделить переходу государственной собственности в частную (приватизация). Особенности указанного перехода состоят в следующем:

1. Такая передача в основном осуществляется на возмездных началах. Исключение составляют случаи бесплатной приватизации гражданами квартир, а также земельных участков (ст. 118 Земельного кодекса Украины).
2. Конкретное лицо, которому будет передано право собственности на конкретный объект, как правило, определяется конкурентным способом. Однако и здесь есть свои исключения, на которых мы остановимся чуть позднее.

Под конкурентным способом приватизации подразумевают: продажу объекта приватизации на аукционе либо по конкурсу.

Продажа на аукционе заключается в том, что объект приватизации выставляется на открытые торги, участвовать в которых имеет право каждый, кто выполнил необходимые условия участия, опубликованные заранее в установленном законодательстве порядке. При этом: окончательная цена продажи – наивысшая сумма, объявленная участником аукциона (торгов) стоимость по которой он готов приобрести данный объект. Соответственно приобретатель прав собственности на объект, выставленный на аукцион, а следовательно и будущий собственник - участник аукциона (торгов), предложивший эту цену за объект.

Продажа по конкурсу несколько отличается от продажи на аукционе и заключается в следующем. Отбор покупателя по конкурсу осуществляет конкурсная комиссия, создаваемая в соответствии с действующим законодательством. Она же определяет условия конкурса. Необходимо отметить, что условия, определяемые комиссией, являются основной особенностью проведения приватизации путем продажи по конкурсу. К условиям, которые могут быть установлены конкурсной комиссией, законодательство относит:

• o сохранение на протяжении определенного времени после приватизации количества рабочих мест на предприятии;
• o введение прогрессивных технологий производства на объекте;
• o осуществление мер по защите окружающей среды;
• o сохранение профиля производства на протяжении определенного времени с момента приватизации.

и т.д.

Другой отличительной особенностью проведения приватизации путем продажи объекта по конкурсу, является сам порядок его проведения. После опубликования в установленном законодательством порядке условий конкурса, заинтересованные лица подают в конкурсную комиссию план приватизации объекта. Данный план должен содержать наименование и местонахождение объекта приватизации, сведения о покупателе, предложенную цену, обязательства относительно выполнения условий конкурса, а также дополнительные обязательства. Указанный план подается комиссии в письменном виде, в самом же заседании конкурсной комиссии участники, либо их представители не участвуют, поскольку такие заседания в соответствии с действующим законодательством являются закрытыми.

Сам конкурс осуществляется в два этапа. На первом этапе определяется предварительный победитель конкурса. Информация о предложениях, изложенных в предоставленном им плане приватизации объекта, доводится до ведома всех участников конкурса. Если на протяжении определенного законодательством времени (как правило – 5 рабочих дней) ими не предоставлены дополнительные предложения, то предварительный победитель объявляется окончательным. При наличии таких предложений конкурсная комиссия проводит дополнительное заседание, на котором и определяется окончательный победитель конкурса.

Исключением из проведения приватизации государственного имущества на конкурсной основе является приватизация путем выкупа. Приватизации путем выкупа подлежат следующие объекты:

• не проданные на аукционе либо по конкурсу;
• включенные в перечень объектов, подлежащих приватизации путем выкупа;
• сданные в аренду, если право на выкуп было предусмотрено договором аренды, заключенным до вступления в силу Закона Украины «Об аренде государственного имущества».

Иные особенности приватизации государственного имущества, порядок ее проведения, особенности приватизации отдельных видов объектов определяются целым рядом нормативно-правовых актов. Основные из них – Закон Украины (далее – ЗУ) «О приватизации государственного имущества», ЗУ «О приватизации небольших государственных предприятий», ЗУ «Об особенностях приватизации имущества в агропромышленном комплексе», ЗУ «Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства», Приказ Фонда государственного имущества (далее – ФГИ) «Об утверждении Положения о порядке определения и применения способов приватизации относительно объектов малой приватизации», Приказ ФГИ «Об утверждении Положения о порядке продажи на аукционе, по конкурсу основных средств, которые являются государственной собственностью» и многие другие.

Коммунальная собственность

Переход права собственности из коммунальной в государственную также как и обратный процесс урегулирован Законом Украины “О передаче государственной и коммунальной собственности”.

Переход права собственности из коммунальной в частную осуществляется либо путем продажи, либо путем приватизации конкретного объекта. При этом простая продажа менее выгодна местным громадам по следующей причине – в случае простой продажи местный совет, как полномочный представитель местной громады, будет обязан уплатить 20 % НДС от стоимости проданного имущества. В то же время средства, полученные от приватизации не облагаются НДС. Именно этот факт приводит к тому, что местные советы более заинтересованы в проведении процесса приватизации нежели в простой продаже имущества находящегося в их собственности.

Приватизация объектов коммунальной собственности осуществляется в рамках нормативно-правовой базы, регулирующей приватизацию государственного имущества, с учетом особенностей, изложенных в Законе Украины “О местном самоуправлении”. Основная особенность – решение о приватизации конкретного объекта, о порядке и способе приватизации принимается непосредственно соответствующим советом.

Частная собственность

В связи с тем, что переход объектов права государственной и коммунальной собственности в частную был рассмотрен выше, особое внимание будет уделено переходу права частной собственности в государственную, а также переход права собственности между субъектами права частной собственности.

Переход права собственности из частной в государственную может быть проведен на добровольных началах либо в соответствии с требованиями действующего законодательства.

К видам передачи объектов права частной собственности в государственную на добровольных началах можно отнести:

• безвозмездную передачу имущества;
• продажу имущества в государственную собственность.

Продажа имущества в государственную собственность имеет свои особенности. Дело в том, что оплата за имущество, приобретаемое государством в лице его органов, идет из государственного бюджета Украины. Именно этим обусловлен тот факт, что государственные органы (как представители государства) не свободны в выборе субъекта, у которого будет приобретено имущество. В случае, если государство (как правило в лице конкретного органа) заинтересовано в приобретении конкретных объектов (от недвижимости и автомобилей до горючего и канцтоваров) – объявляется тендер. Тендер заключается в следующем. До проведения тендера государственный орган подает объявление в СМИ, в котором указывает наименование, ассортимент и количество конкретных объектов, а также сроки принятия заявок на тендер и его проведения. В день, оговоренный в объявлении, рассматриваются все поступившие предложения. После этого комиссия выбирает наиболее приемлемый вариант, а предложивший данный вариант субъект объявляется победителем тендера. И только после изложенной выше процедуры между продавцом (субъектом частной собственности) и органом государственной власти заключается договор купли-продажи на условиях, оговоренных в заявке победителя тендера.

Как отмечалось выше, в законодательстве могут быть предусмотрены иные основания для перехода объектов права частной собственности в государственную. В качестве примера можно привести наследование государством права собственности в следующих случаях, предусмотренных ст. 555 Гражданского кодекса Украины:

• если наследодатель все имущество либо его часть завещал государству;
• если наследодатель не имеет наследников ни по завещанию, ни по закону;
• если все наследники отказались от наследства;
• если все наследники лишены права наследования;
• если не один из наследников не принял наследства.

Кроме того, законодательством могут быть предусмотрены случаи принудительного перевода объектов частной собственности в государственную. К ним можно отнести национализацию, конфискацию и реквизицию.

Национализация безвозмездное обращение в собственность государства имущества, принадлежащего физическим и юридическим лицам.

Конфискация безвозмездное изъятие имущества у собственника в пользу государства по приговору суда или другого компетентного органа в виде санкции за совершенное правонарушение (п. 4 ст. 55 Закона Украины “О собственности”). Конфискация, хотя и является институтом публичного права, является основанием возникновения права собственности у государства.

Реквизиция изъятие государством имущества у собственника в интересах общества с выплатой ему реальной стоимости имущества к моменту прекращения права собственности (п. 3 ст. 55 Закона Украины “О собственности”).

Переход прав собственности от одного собственника к другому, когда при этом объект остается в частной собственности, является одним из самых распространенных. Такой переход проводится на основании различных гражданско-правовых договоров. В настоящее время нормативным актом, наиболее полно регулирующим вопросы перехода прав собственности, является Гражданский кодекс Украины.

Рассмотрим подробнее некоторые из договоров, по которым возможен переход права собственности.

Договор купли-продажи

По договору купли-продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (ст. 224 ГК Украины). Договор купли-продажи наиболее распространенный договор гражданского оборота.

Сторонами по договору купли-продажи могут выступать все участники гражданского оборота. Договоры купли-продажи заключаются между организациями, между организациями и гражданами, между гражданами.

В зависимости от субъектного состава можно выделить некоторые особенности заключения данной категории договоров. Обязательному нотариальному удостоверению подлежат договора купли-продажи недвижимости, автомобилей и некоторых других объектов, хотя бы одной стороной в которых выступают физические лица.

К договорам купли-продажи указанных объектов, заключаемым между юридическими лицами, не предъявляется требования относительно их обязательного нотариального заверения. Однако довольно часто при заключении таких договоров юридические лица прибегают к их нотариальному заверению с целью обезопасить себя от возможности признания данных договоров недействительными.

Еще одной особенностью заключения договоров купли-продажи указанных выше объектов является то, что такие договора, заключенные на бирже не подлежат обязательному нотариальному заверению.

Особенностью заключения договоров купли-продажи недвижимого имущества является то, что “…с операций купли-продажи недвижимого имущества предприятиями, учреждениями, организациями независимо от форм собственности и физическими лицами, которые приобретают недвижимое имущество уплачивается сбор на обязательное пенсионное страхование в размере 1% от стоимости такого имущества, указанной в договоре” (п. 15-1 Порядка уплаты сбора на обязательное государственное пенсионное страхование с отдельных видов хозяйственных операций, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины № 1740 от 3.11.1998 г.). Кроме того, в указанном порядке (п.15-3) говорится о том, что нотариальное заверение, либо регистрация на бирже договоров купли-продажи недвижимости могут быть проведены только при наличии документального подтверждения уплаты сбора покупателем.

Еще одной особенностью договоров купли-продажи является то, что в отношении некоторых видов имущества могут быть установлены специальные правила. Для проведения каких либо операций с ними физические и юридические лица должны иметь особое разрешение. К таким видам относятся:

• огнестрельное охотничье оружие;
• газовые пистолеты;
• объекты, которые состоят на учете как памятники истории и культуры;

и т.д.

Согласно ст. 229 ГК Украины при заключении договора купли-продажи продавец обязан предупредить покупателя о всех правах третьих лиц (залогодержателей, арендаторов и т.д.) В случае неисполнения продавцом требований указанной статьи, у покупателя возникает право требовать уменьшения цены либо расторжения договора. Кроме того, продавец обязан сообщить покупателю о имеющихся у объекта недостатках. Данная обязанность продавца вытекает из смысла ст. 233 ГК Украины (Качество проданной вещи). При этом согласно ст.335 ГК Украины покупатель вправе заявить продавцу по поводу не оговоренных продавцом недостатков проданной вещи. Здесь же устанавливаются сроки возможного обращения покупателя к продавцу: для объектов недвижимости этот срок составляет не более трех лет со дня передачи объекта недвижимости покупателю.

Договор мены

По договору мены между сторонами производится обмен одного имущества на другое (ст. 241 ГК Украины).

Согласно ст. 242 ГК Украины к договору мены применяются соответствующие правила о договоре купли-продажи.

Особенностью договора мены заключается в том, что каждый из участников данного договора считается продавцом имущества, которое он передает и покупателем имущества, которое он приобретает. Именно поэтому спору между сторонами договора мены разрешаются на основании статей ГК Украины, относящихся к договору купли-продажи.

Нельзя рассматривать в качестве договора мены сходные отношения – обмен. Так, договором мены не является обмен жилых помещений, осуществляемый нанимателями. При таком обмене права собственности на объект не переходит, а значит, такой договор нельзя признать договором мены.

Договор дарения

По договору дарения одна сторона – даритель – передает безвозмездно другой стороне – одаряемому – имущество в собственность (ст.243 ГК Украины).

Версия для печати