Основные показатели рынка недвижимости города Харькова

РЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Рынок офисной недвижимости в 2006 году продемонстрировал устойчивый рост и развитие, привлекая все большее количество инвестиций. В течение 2006 года было введено 31,4 тысячи м² офисных площадей и на 01.01.2007 года общий объем предложения составляет порядка 625,6 тысячи м².

• В 2006 году были введены в эксплуатацию бизнес-центры: «Инвест-маркет» — 12 875 м²
• «Аристократ» — 10 023 м²
• «Лира» — 4 222 м²

Однако ввод в эксплуатацию новых объектов существенно не повлиял на общую структуру рынка. По прежнему более 80 % объема предложения составляют офисные площади класса С, D, Е. Удельный показатель офисных площадей класса «В» в течение 2006 года вырос всего на 4 % и составил 16 % от общего объема офисных площадей.

На сегодняшний день в Харькове два бизнес-центра, которые позиционируются собственниками как класс «А»: «Поэма» (2005 г.) и «Инвест-Маркет» (2006 г.). По мнению экспертов данные проекты не в полной мере отвечают критериям, предъявляемым к офисным помещениям данной категории, и были отнесены к классу В+.

Среди наиболее знаковых проектов, запланированных к вводу в эксплуатацию в 2007 году, можно выделить офисный центр «Велтон» (ул. Иванова — 7 065 м²), торгово-офисный центр «Ave Plaza» (22 596 м²) и офисно-торговый центр «Platinum Plaza» (9400 м²) на улице Сумской. С введением в эксплуатацию в 2007 году заявленных офисных площадей, прогнозное предложение составит порядка 646,6 тысяч м².

В целом за 2006 год рост арендных ставок составил 26%, значения стоимости 1 м² офисных площадей в среднем выросли на 28%.

Диапазоны арендных ставок и стоимости офисных помещений в зависимости от класса в 2006 году

Широкий диапазон ценовых показателей объясняется различием характеристик объектов в рамках одного класса (месторасположение, площадь, техническая инфраструктура, этаж).

• Основные тенденции, сформировавшиеся в течение прошлого года, продолжают укрепляться и в 2007 году: увеличение в общей структуре бизнес-центров класса В, В+;
• интенсивное развитие офисных проектов за пределами центрального делового района Харькова;
• разработка проектов многофункциональных комплексов;
• увеличение масштабов реализуемых проектов 6 000 — 10 000 м²;
• редевелопмент промышленных территорий;
• рост спроса на качественные офисные помещения.

РЫНОК ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

В течение 2006 года объем предложения торговых площадей на рынке Харькова увеличился на 40 % (84,6 тысяч м²) и составил 638 тысяч м².

Увеличение объема предложения происходило, в основном, за счет ввода в эксплуатацию крупноформатных объектов торговли: гипер-супермаркетов, торговых и торгово-развлекательных центров. К наиболее весомым, введенным в 2006 году, объектам торговой недвижимости можно отнести ТРЦ «Караван» (1 очередь — 28 200 м²), строительный гипермаркет «Будмен» (14 600 м²), ТЦ «Экватор» (10 000 м²), ТЦ «Портал» (5 178 м²). Расширили свои площади операторы сетевых магазинов «Таргет», «Рост», «Класс», «Восторг», «Велика кишеня», «ЮСИ», «Пятерочка», «Фокстрот», «Эльдорадо» и др. В 2006 году на харьковский рынок вышла одесская сеть продовольственных супермаркетов «Таврия-В», а в январе 2007 года на харьковский рынок планирует выйти днепропетровская сеть супермаркетов бытовой техники «АБВ».

В структурном разделении по форматам, согласно классификации торговой недвижимости, в Харькове наибольшую долю (29%) составляют торговые и торгово-развлекательные комплексы, а также супермаркеты и гипермаркеты (25%).

По данным о заявленных на строительство объектах, находится порядка 30 объектов торгового назначения. Среди строящихся объектов особенного внимания заслуживают ТРЦ «Дафи» (около 40 тысяч м²) и «Французский бульвар» (40 тысяч м²). Всего в 2007 году планируется ввести порядка 100 тысяч м².

С учетом увеличения площади на 100 тысяч м², прогнозное предложение в 2007 году, после введения в эксплуатацию планируемых объектов, составит порядка 777 тысяч м².

Диапазон стоимости и арендной в зависимости от формата объекта торговли

Широкий диапазон значений обусловлен влиянием на ценовые показатели таких факторов, как товарная специализация, торговая площадь, месторасположение относительно центра города, район города, транспортная и пешеходная проходимость и т.д.

В течение года средние значения арендных ставок на недвижимость для розничной торговли выросли в среднем на 35%, средние значения цен на объекты торговли — на 50%.

Значительное отставание предложения качественных объектов торговли от спроса на них, приход на рынок новых операторов приводит к стабильному росту арендных ставок и цен на торговые объекты в Харькове. Несмотря на повышение ценовых показателей объектов торговли, уровень загрузки в них остается по-прежнему высоким и составляет 95-100%. Коэффициент недозагрузки составляет порядка 3-5%, и в большинстве случаев носит временный характер как результат смены арендаторов.

Вышеперечисленные факторы свидетельствуют о том, что рынок торговой недвижимости Харькова находится в стадии активного роста, и является одним из наиболее привлекательных для инвесторов сегментов коммерческой недвижимости.

• Основные тенденции развития рынка торговой недвижимости в 2007 году: рост местных розничных сетей;
• сокращение доли рынков;
• увеличение предложения за счет строительства новых объектов;
• укрупнения проектов по размеру, по охвату целевой аудитории, переход к мультиформатности;
• развитие непродуктовых крупноформатных объектов торговли (супермаркеты электроники и бытовой техники, игрушек, спортивных товаров, книг, мебели и др.);
• увеличения доли развлекательного сектора в торговых центрах;
• реконцепция устаревших или неудачных объектов.

РЫНОК ЖИЛЬЯ

Общий жилой фонд Харькова составляет порядка 30,33 млн. м². По официальным данным Харьковской областной государственной администрации в 2006 году в Харькове было введено в эксплуатацию порядка 230 тысяч м² жилья, что на 27% больше по сравнению с введенным в 2005 году.

В настоящий момент на одного жителя Харькова приходится около 21 м² жилья.

Стоимость жилья на первичном рынке по классам

Для первичного рынка многоэтажной жилой застройки характерны следующие тенденции:

• увеличение предложения на рынке за счет вводимого жилья различных классов при стабильно растущем спросе;
• увеличение доли жилья бизнес-класса в общей структуре предложения;
• сохранение дефицита площадей в новостройках;
• прогнозный рост средней стоимости жилья первичном рынке — до 30% в год;
• переход от точечной застройки к строительству жилых кварталов;
• увеличение доли домов повышенной этажности (более 16 этажей).

Версия для печати