Рынок офисной недвижимости Харькова поддался кризису

На 01.01.2009 г. объем совокупного предложения на рынке офисной недвижимости составил  порядка  650 тыс.кв. м.

Мировой финансовый кризис и кризис банковской системы Украины  отразился и на рынке офисной недвижимости. Сроки ввода в эксплуатацию всех объектов, которые  находятся на завершающей стадии строительства, были перенесены. Снижение инвестиций в недвижимость также отразилось и на объектах, находящихся на начальных стадиях строительства. Сроки начала строительных работ по таким объектам   перенесены на неопределенное время.

Замораживание ряда уже начатых проектов бизнес-центров и отказ от заявленных проектов неизбежно ведет к снижению темпов роста предложения в ближайшие год-два.

В результате усиления негативного влияния кризиса на экономику Украины и деловую активность, начиная с ноября 2008 г. спрос на офисную недвижимость в Харькове сократился, поскольку арендаторы отложили планы по развитию и переезду и  стараются максимально быстро уменьшить свои операционные затраты и оптимизировать бизнес процессы путем уменьшения арендуемых площадей и консолидации своих подразделений в одном здании. Сокращение спроса выражается не столько в уменьшении заявок на аренду,  сколько в уменьшении арендуемой площади. Если до 3 кв. 2008 г. наиболее востребованными были офисные площади 100-200 кв.м., то в настоящее время основной спрос (~ 40% в общем объеме заявок) приходится на площади до 50 кв.м, а заявки на большие  площади в 1000-1500 кв.м стали единичными (~ 2% в общем объеме заявок).

Новой тенденцией рынка стала переориентация многих арендаторов на более дешевые помещения  в административных зданиях в приближенных к центру районах.

Арендаторы становятся все более требовательными. Для удержания старых арендаторов и привлечения новых собственники идут на пересмотр арендных ставок и значительные уступки. Так, если в декабре собственники шли на снижение арендных ставок для крупных арендаторов, арендующих помещение на длительный срок, то на сегодняшний день отдельные собственники готовы уступать в цене и мелким арендаторам. Предлагаются различные схемы оплаты:  например, при оплате арендных платежей на несколько месяцев вперед предусматриваются еще большие скидки, фиксация арендной ставки на более длительный период без пересмотра в сторону повышения  и т.д.

Также претерпел изменений стандартный договор аренды: в отдельных случаях собственники соглашаются на уменьшение/отмену гарантийного платежа, рассрочку платежей, уменьшение  объема капитальных затрат за счет выполнения части работ за счет собственника  и т.д.

В связи с текущей экономической ситуацией  на фоне падения спроса на офисные помещения, высокой ротацией арендаторов и увеличением уровня вакантности  в офисных центрах в Харькове  сформировался «рынок арендатора».

Стоит отметить, что, начиная с декабря, в  ~ 80% договоров арендные ставки фиксируются в гривнах.

По состоянию на февраль,  арендовать помещение в бизнес-центре класса «В» можно за 90-130 грн/кв. м, класса «С» –  за 45-85 грн/кв. м, класса «D»  – за 25-60 грн/кв.м, встроенные помещения офисного назначения в жилых и нежилых домах в центральных районах города (класс «Е») – за 80-130 грн/кв. м в месяц.

Арендные ставки в центральных районах города находятся в диапазоне 80-130 грн/кв.м в месяц, в приближенных к центру районах – 60-100 грн/кв.м в месяц, в отдаленных районах – 40-80 грн/кв.м.

Однако, в отдельных случаях в ходе личного общения арендаторов с арендодателями цены опускаются значительно ниже указанных диапазонов. Торг может составлять 10-20% от первоначальной стоимости.

Дальнейшее развития рынка офисной недвижимости в Харькове и, в частности, активности девелоперов и  спроса со стороны компаний-арендаторов, будет напрямую связано с макроэкономическими показателями в последующие годы, а также скоростью выхода Украины и мира из кризиса.

Основными тенденциями рынка офисной недвижимости 2009 г., как ожидается, станут:

-         рынок офисной недвижимости станет «рынком арендатора и покупателя»;

-         ожидается дальнейшее падение ценовых показателей;

-         в условиях финансового кризиса доля свободных площадей для профессиональной офисной недвижимости может увеличиться в среднем до 10%;

-         объемы фактического ввода новых площадей в сегменте остаются существенно ниже заявленных;

-         развитие рынка офисной недвижимости, несмотря на экономический спад, будет продолжаться, но темпы прироста новых качественных площадей значительно снизятся;

-         изменение структуры предложения офисных помещений: в общем предложении вырастет объем помещений, предлагаемых в субаренду. Многие компании, планировавшие расширение и уже подписавшие договора аренды на крупные офисные площади, будут сдавать свои площади в субаренду;

-         ожидаются положительные изменения и в структуре рынка – снижение доли непрофильных игроков, ухода с рынка ряда девелоперских компаний и концентрация активов вокруг наиболее устойчивых девелоперских и инвестиционных структур.

аналитик группы компаний «Проконсул»

Версия для печати