Коэффициенты влияния характеристик объектов торговой недвижимости на ценовые показатели во 2 квартале 2018 года

По сравнению с предыдущим кварталом, значения коэффициентов несколько изменились, однако основные тенденции и принципиальные зависимости сохранились.

Основными ценообразующими факторами на рынке торговой недвижимости являются:

  • формат объекта;
  • месторасположение объекта;
  • общая и полезная площадь;
  • техническое состояние и уровень оснащения помещения;
  • этаж расположения.

К другим факторам, влияющим на стоимость и арендную ставку, относятся:

  • пешеходная, транспортная, визуальная доступность объекта;
  • удобство подхода и парковки автотранспорта и др.

Формат объекта. Самым дорогим форматом торговой недвижимости является магазин-салон или бутик, наименее дорогим – супер-/гипермаркет.

Местоположение объекта оказывает главную роль при формировании цены на рынке коммерческой недвижимости. Чем ближе объект расположен к деловому центру, тем, соответственно, больше увеличивается стоимость и арендная ставка за 1 кв.м.

При этом принимается во внимание не только близость непосредственно к центру города, но и месторасположение относительно пешеходных и транспортных потоков. Например, в местах концентрации пассажиропотоков (терминалы у станций метро «Холодная Гора», «Героев Труда», «Южный вокзал», «Дворец спорта», «Индустриальная» и др.) ценовые показатели значительно выше средних по соответствующим бытовым районам.

В зависимости от месторасположения торговых объектов в Харькове выделяют следующие торговые коридоры:

  • стрит-ритейл – центральные улицы города: ул. Сумская, ул. Пушкинская, пл. Конституции/ пл. Павловская, пр. Науки (до ул. Новгородской).
  • тихий центр – улицы в центральных районах города, характеризующиеся невысоким автомобильным и пешеходным трафиком. Торговая недвижимость представлена в основном специализированными магазинами и магазинами у дома;
  • транспортные узлы (торговые конгломераты) – пересечение активных транспортных магистралей, места с высоким пешеходным трафиком  район ст.м. «Холодная Гора», «Героев Труда», «им. Ак. Барабашова», «Дворец спорта», «Индустриальная», «пр. Гагарина», ост. «Одесская», Южный вокзал и т.п.
  • магистрали городского значения: пр. Гагарина, пр. Московский, пр. Науки, ул. Клочковская, ул. Ак. Павлова, ул. Полтавский шлях, ул. Шевченко, а также магистрали районного значения;
  • жилмассивы – прилегающие к центру и отдаленные районы города в глубине жилых кварталов. Предложение торговых помещений в жилмассивах представлено в большей степени форматом «магазин у дома».

Площадь объекта торговой недвижимости также оказывает значительное влияние на его стоимость и арендную ставку. Чем меньше площадь объекта, тем выше его ценовые показатели, и наоборот. Для якорных арендаторов (главных арендаторов в ТЦ/ТРЦ, являющихся «магнитами», привлекающими покупателей в ТЦ/ТРЦ) арендные ставки гораздо ниже, чем для большинства магазинов. Для арендаторов небольших площадей (банкоматы, кофейные автоматы, островные площади и т.д.) ставки аренды максимальны.

Техническое состояние (уровень внутренней отделки помещения)

Этаж расположения. Наибольшая стоимость и арендная ставка характерна для торговых помещений, расположенных на первых этажах. При этом в ТЦ/ТРЦ уровень арендных ставок зависит не столько от этажа, сколько от расположения помещения в пределах ТЦ/ТРЦ относительно потоков людей.

Далее приведены усредненные значения и наиболее вероятные диапазоны коэффициентов зависимости арендной ставки и стоимости 1 кв.м торговой недвижимости Харькова по состоянию на конец II квартала 2018 года.

По сравнению с предыдущим кварталом, значения коэффициентов несколько изменились, однако основные тенденции и принципиальные зависимости сохранились.

При определении диапазонов предполагалось, что полученные значения средних по соответствующим выборкам подчинены нормальному закону распределения. Величины диапазонов определялись на основе расчета значения доверительного интервала с доверительной вероятностью 0,9-0,95. Учитывая значительный разброс ценовых показателей, характерный для рынка коммерческой недвижимости на сегодняшний день, а также ограниченность объема выборки объектов с некоторыми параметрами (например, супер-/гипермаркеты, помещения площадью более 100 кв.м и др.), расчетные данные (верхнее и нижнее значение диапазона коэффициентов зависимости) для таких групп объектов были скорректированы с использованием экспертных данных.

Для каждого конкретного объекта поправочный коэффициент может отличаться в большую или меньшую сторону от указанных ниже значений в связи с индивидуальными характеристиками объекта и условиями его продажи/сдачи в аренду.

Коэффициенты зависимости арендной ставки 1 кв.м торговой недвижимости от удаленности от центра   Коэффициенты зависимости стоимости 1 кв.м торговой недвижимости от удаленности от центра
     
Коэффициенты зависимости арендной ставки 1 кв.м торговой недвижимости от месторасположения   Коэффициенты зависимости стоимости 1 кв.м торговой недвижимости от месторасположения
     
Коэффициенты зависимости арендной ставки 1 кв.м торговой недвижимости от площади   Коэффициенты зависимости стоимости 1 кв.м торговой недвижимости от площади
     
Коэффициенты зависимости арендной ставки 1 кв.м торговой недвижимости от этажа   Коэффициенты зависимости стоиомости 1 кв.м торговой недвижимости от этажа
     
Коэффициенты зависимости арендной ставки 1 кв.м торговой недвижимости от технического состояния   Коэффициенты зависимости стоимости 1 кв.м торговой недвижимости от технического состояния

 

Аналитическая служба
Группа компаний "Проконсул"

Вернуться в раздел

Заявка на услугу

Все поля обязательны для заполнения.