Коэффициенты влияния на ценовые показатели объектов офисной недвижимости Харькова по состоянию на 4 квартал 2018 года
Приведены усредненные значения и наиболее вероятные диапазоны коэффициентов зависимости арендной ставки и стоимости 1 кв.м офисной недвижимости Харькова по состоянию на конец IV квартала 2018 года
Основными ценообразующими факторами на рынке офисной недвижимости являются:
- класс объекта;
- месторасположение объекта;
- общая и полезная площадь;
- техническое состояние и уровень оснащения помещения;
- этаж расположения.
К другим факторам, влияющим на стоимость и арендную ставку, относятся:
- пешеходная, транспортная, визуальная доступность объекта;
- удобство подхода и парковки автотранспорта и др.
Широкий диапазон ценовых показателей, характерный для рынка офисной недвижимости, объясняется различием характеристик объектов в рамках одного класса (месторасположение относительно центра города, месторасположение относительно транспортных магистралей и «красных линий», площадь, техническая инфраструктура, планировочные решения, этаж расположения).
Значительное колебание арендных ставок наблюдается не только в рамках одного класса и для аналогичных объектов, расположенных в одном районе, но даже для разных арендаторов в одном офисном центре. Таким образом, конечная стоимость аренды зависит как от «классических» ценообразующих показателей, так и от дополнительных, таких как жизненный цикл офисного центра, цели собственника и приемлемые для него сроки экспозиции, реноме арендатора и т.д.
Наиболее высокие значения цен и арендных ставок характерны для центральных районов, а также для офисов в специализированных офисных центрах. Наиболее низкие цены характерны, в основном, для объектов, требующих капитального ремонта, реконструкции. Их цена определяется, прежде всего, объемом капиталовложений, необходимых для восстановления функциональных качеств.
По сравнению с предыдущим кварталом, значения коэффициентов несколько изменились, однако основные тенденции и принципиальные зависимости сохранились.
При определении диапазонов предполагалось, что полученные значения средних по соответствующим выборкам подчинены нормальному закону распределения. Величины диапазонов определялись на основе расчета значения доверительного интервала с доверительной вероятностью 0,9-0,95. Учитывая значительный разброс ценовых показателей, характерный для рынка коммерческой недвижимости на сегодняшний день, а также ограниченность объема выборки объектов с некоторыми параметрами (например, помещения, предлагаемые для сдачи в аренду, площадью более 1000 кв.м, продажа офисных помещений класса «А» и др.), расчетные данные (верхнее и нижнее значение диапазона коэффициентов зависимости) для таких групп объектов были скорректированы с использованием экспертных данных.
Для каждого конкретного объекта поправочный коэффициент может отличаться в большую или меньшую сторону от указанных ниже значений в связи с индивидуальными характеристиками объекта и условиями его продажи/сдачи в аренду.
При этом принимается во внимание не только близость непосредственно к центру города, но и месторасположение относительно пешеходных и транспортных потоков.
 |
 |
|
 |
 |
|
 |
 |
|
 |
 |
|
 |
 |
|
 |
 |
|
 |
 |
|
 |
 |
Аналитическая служба
"Проконсул"