Факторы, влияющие на цену продажи и аренды офисной недвижимости Харькова: 2 квартал 2015 года

Усредненные значения и наиболее вероятные диапазоны коэффициентов зависимости арендной ставки и стоимости 1 кв.м офисной недвижимости Харькова по состоянию на конец 2 квартала 2015 года.

Арендная ставка и стоимость офисной недвижимости формируется под влиянием множества факторов, одни из которых уменьшают или увеличивают стоимость продажи/аренды 1 кв.м незначительно, а другие имеют существенное влияние. Далее приведены усредненные значения и наиболее вероятные диапазоны коэффициентов зависимости арендной ставки и стоимости 1 кв.м офисной недвижимости Харькова по состоянию на конец 2 квартала 2015 года. При определении диапазонов предполагалось, что полученные значения средних по соответствующим выборкам подчинены нормальному закону распределения. Величины диапазонов определялись на основе расчета значения доверительного интервала с доверительной вероятностью 0,9-0,95. Учитывая значительный разброс ценовых показателей, характерный для рынка коммерческой недвижимости на сегодняшний день, а также ограниченность объема выборки объектов с некоторыми параметрами (например, помещения, предлагаемые для сдачи в аренду, площадью более 1000 кв.м, продажа офисных помещений класса «А» и др.), расчетные данные (верхнее и нижнее значение диапазона коэффициентов зависимости) для таких групп объектов были скорректированы с использованием экспертных данных.

Для каждого конкретного объекта поправочный коэффициент может отличаться в большую или меньшую сторону от указанных ниже значений в связи с индивидуальными характеристиками объекта и условиями его продажи/сдачи в аренду.

Основными ценообразующими факторами на рынке офисной недвижимости являются следующие:

• класс объекта;
• ­месторасположение объекта;
• ­общая и полезная площадь;
• ­техническое состояние и уровень оснащения помещения;
• ­этаж расположения.

К другим факторам, влияющим на стоимость и арендную ставку, относятся:

• пешеходная, транспортная, визуальная доступность объекта;
• ­удобство подхода и парковки автотранспорта и др.

Наличие всех указанных выше характеристик дает возможность оценивать объект по максимальным рыночным ценам. А отсутствие даже некоторых из них, как правило, существенно влияет на снижение стоимости и уровня арендных ставок.

Широкий диапазон ценовых показателей, характерный для рынка офисной недвижимости, объясняется различием характеристик объектов в рамках одного класса (месторасположение относительно центра города, месторасположение относительно транспортных магистралей и «красных линий» площадь, техническая инфраструктура, планировочные решения, этаж).

Значительное колебание арендных ставок наблюдается не только в рамках одного класса и  для аналогичных объектов, расположенных в одном районе, но даже для разных арендаторов в одном офисном центре. Таким образом, конечная стоимость аренды зависит как от «классических» ценообразующих показателей, так и от дополнительных, таких как жизненный цикл офисного центра, цели собственника и приемлемые для него сроки экспозиции, реноме арендатора и т.д. 

Верхний диапазон ценовых показателей характерен для следующих подклассов:

• особняков офисного типа на красных линиях;
• эксклюзивных офисных помещений с авторским дизайном;
• перепрофилированных квартир на 1-х этажах жилых домов и  площадей коммерческого назначения в новостроях;
• клиентских офисов на нижних этажах бизнес-центров.

Наиболее низкие цены характерны, в основном, для объектов, требующих капитального ремонта, реконструкции. Их цена определяется, прежде всего, объемом капиталовложений, необходимых для восстановления функциональных качеств. Наиболее высокие значения цен и арендных ставок характерны для центральных районов, а также для офисов в специализированных офисных центрах.

Класс объекта. В настоящее время в Харькове функционирует один бизнес-центр класса «А» – ТОЦ Ave Plaza, где сдаются офисные помещения в аренду, предложения по продаже отсутствуют. В этой связи, диапазон ценовых показателей для офисов класса «А» рассчитан экспертным путем.

Местоположение объекта оказывает главную роль при формировании цены на рынке коммерческой недвижимости. Чем ближе объект расположен к деловому центру, тем, соответственно, больше увеличивается стоимость и арендная ставка за 1 кв.м.

При этом принимается во внимание не только близость непосредственно к центру города, но и месторасположение относительно пешеходных и транспортных потоков.

В зависимости от месторасположения в Харькове выделяют следующие зоны:

1. Исторический и деловой центр. В ноябре 2006 года депутаты Горсовета Харькова установили официальные границы центра города – исторический центр Харькова ограничен Красношкольной набережной, улицами Полтавский Шлях, Красноармейская, Клочковская, Веснина, Шевченко, Привокзальной площадью и Московским проспектом. Деловой центр города можно ограничить такими улицами: ул. Веснина, ул. Пушкинская, Красношкольная наб., ул. Клочковская, ул. Бакулина.

Территории, образующие центральный деловой район Харькова:

• исторический центр города (пл. Р. Люксембург, пл. Конституции);
• район ст. м. «Исторический Музей» - ст. м. «Университет»;
• район ст. м. «Научная» (пр. Ленина до пересечения с ул. Бакулина);
• район ст. м. «Пр. Гагарина» (Красношкольная набережная, начало просп. Гагарина).

2. Магистрали городского значения: пр. Гагарина, Московский пр., пр. Ленина, ул. Клочковская, ул. Ак. Павлова, ул. Полтавский шлях, ул. Шевченко, а также магистрали районного значения.

3. Транспортные узлы – пересечение активных транспортных магистралей, места с высоким пешеходным трафиком  район ст.м. «им. Ак. Барабашова», район ст.м. «Героев Труда», район ст.м. «Маршала Жукова», район ст.м. «пр. Гагарина», район ст.м. «Холодная гора», ост. «Одесская», Южный Вокзал и т.п.

4. Отдаленные районы (спальные районы и промышленные зоны).

Площадь объекта офисной недвижимости также оказывает значительное влияние на его стоимость и арендную ставку. Чем меньше площадь объекта, тем выше его ценовые показатели, и наоборот.

Техническое состояние (уровень внутренней отделки помещения)

Наличие отдельного входа

Этаж расположения. Наибольшая стоимость и арендная ставка характерна для офисных помещений, расположенных на первых этажах, в бизнес центрах – для клиентских офисов на нижних этажах (1-2 этаж).

Версия для печати