Какие факторы влияют на стоимость продажи и аренды 1 кв.м торговой недвижимости Харькова

Коэффициенты зависимости на конец 1 квартала 2016 года

Арендная ставка и стоимость торговой недвижимости формируется под влиянием множества факторов, одни из которых уменьшают или увеличивают стоимость продажи/аренды 1 кв.м незначительно, а другие имеют существенное влияние.

Основными ценообразующими факторами на рынке торговой недвижимости являются следующие:

• формат объекта;
• ­месторасположение объекта;
• ­общая и полезная площадь;
• ­техническое состояние и уровень оснащения помещения;
• ­этаж расположения.

К другим факторам, влияющим на стоимость и арендную ставку, относятся:

• пешеходная, транспортная, визуальная доступность объекта;
• ­удобство подхода и парковки автотранспорта и др.

Наличие все указанных выше характеристик дает возможность оценивать объект по максимальным рыночным ценам. А отсутствие даже некоторых из них, как правило, существенно влияет на снижение стоимости и уровня арендных ставок.

Далее приведены усредненные значения и наиболее вероятные диапазоны коэффициентов зависимости арендной ставки и стоимости 1 кв.м торговой недвижимости Харькова по состоянию на конец 1 квартала 2016 года. По сравнению с предыдущим кварталом, значения коэффициентов несколько изменились, однако основные тенденции и принципиальные зависимости сохранились.

При определении диапазонов предполагалось, что полученные значения средних по соответствующим выборкам подчинены нормальному закону распределения. Величины диапазонов определялись на основе расчета значения доверительного интервала с доверительной вероятностью 0,9-0,95. Учитывая значительный разброс ценовых показателей, характерный для рынка коммерческой недвижимости на сегодняшний день, а также ограниченность объема выборки объектов с некоторыми параметрами (например, супер-/гипермаркеты, помещения площадью более 1000 кв.м и др.), расчетные данные (верхнее и нижнее значение диапазона коэффициентов зависимости) для таких групп объектов были скорректированы с использованием экспертных данных.

Для каждого конкретного объекта поправочный коэффициент может отличаться в большую или меньшую сторону от указанных ниже значений в связи с индивидуальными характеристиками объекта и условиями его продажи/сдачи в аренду.

Самым дорогим форматом торговой недвижимости является магазин-салон или бутик, наименее дорогим – супер-/гипермаркет.

Местоположение объекта оказывает главную роль при формировании цены на рынке коммерческой недвижимости. Чем ближе объект расположен к деловому центру, тем, соответственно, больше увеличивается стоимость и арендная ставка за 1 кв.м.

При этом принимается во внимание не только близость непосредственно к центру города, но и месторасположение относительно пешеходных и транспортных потоков.

В зависимости от месторасположения торговых объектов в Харькове выделяют следующие торговые коридоры:

•  стрит-ритейл – центральные улицы города: ул. Сумская, ул. Пушкинская, пл. Конституции/ пл. Павловская, пр. Науки (бывший пр. Ленина) (до ул. Новгородской), Московский пр. (до Гимназийной наб. (ранее Красношкольная наб.)). Торговая недвижимость в зоне стрит-ритейла представлена преимущественно магазинами-салонами, бутиками;
•  тихий центр – улицы в центральных районах города, характеризующиеся невысоким автомобильным и пешеходным трафиком. Торговая недвижимость представлена в основном специализированными магазинами и магазинами у дома;
•  транспортные узлы (торговые конгломераты) – пересечение активных транспортных магистралей, места с высоким пешеходным трафиком  район ст.м. «им. Ак.Барабашова», район ст.м. «Героев Труда», район ст.м. «Дворец Спорта» (бывшая «Маршала Жукова»), район ст.м. «пр. Гагарина», район ст.м. «Холодная гора», ост. «Одесская», Южный Вокзал и т.п;
•  магистрали городского значения: пр. Гагарина, пр. Московский, пр. Науки (бывший пр. Ленина), ул. Клочковская, ул. Ак. Павлова, ул. Полтавский шлях, ул.Шевченко, а также магистрали районного значения;
•  жилмассивы – прилегающие к центру и отдаленные районы города вдали от активных транспортных магистралей – в глубине жилых кварталов. Предложение торговых помещений в жилмассивах представлено в большей степени форматом «магазин у дома».

Площадь объекта торговой недвижимости также оказывает значительное влияние на его стоимость и арендную ставку. Чем меньше площадь объекта, тем выше его ценовые показатели, и наоборот.

Для якорных арендаторов (главных арендаторов в ТЦ/ТРЦ, являющихся «магнитами», привлекающими покупателей в ТЦ/ТРЦ) арендные ставки гораздо ниже, чем для большинства магазинов. Для арендаторов небольших площадей (банкоматы, кофейные автоматы, островные площади и т.д.) ставки аренды максимальны.

Наибольшая стоимость и арендная ставка характерна для торговых помещений, расположенных на первых этажах. При этом в ТЦ/ТРЦ уровень арендных ставок зависит не непосредственно от этажа, а в большей степени от расположения помещения в пределах ТЦ/ТРЦ относительно потоков людей.

Аналитическая служба
Группа компаний "Проконсул"

Версия для печати