Какие факторы влияют на стоимость продажи и аренды 1 кв.м торговой недвижимости Харькова

Коэффициенты зависимости на конец 1 квартала 2016 года

Арендная ставка и стоимость торговой недвижимости формируется под влиянием множества факторов, одни из которых уменьшают или увеличивают стоимость продажи/аренды 1 кв.м незначительно, а другие имеют существенное влияние.

Основными ценообразующими факторами на рынке торговой недвижимости являются следующие:

  • формат объекта;
  • ­месторасположение объекта;
  • ­общая и полезная площадь;
  • ­техническое состояние и уровень оснащения помещения;
  • ­этаж расположения.

К другим факторам, влияющим на стоимость и арендную ставку, относятся:

  • пешеходная, транспортная, визуальная доступность объекта;
  • ­удобство подхода и парковки автотранспорта и др.

Наличие все указанных выше характеристик дает возможность оценивать объект по максимальным рыночным ценам. А отсутствие даже некоторых из них, как правило, существенно влияет на снижение стоимости и уровня арендных ставок.

Далее приведены усредненные значения и наиболее вероятные диапазоны коэффициентов зависимости арендной ставки и стоимости 1 кв.м торговой недвижимости Харькова по состоянию на конец 1 квартала 2016 года. По сравнению с предыдущим кварталом, значения коэффициентов несколько изменились, однако основные тенденции и принципиальные зависимости сохранились.

При определении диапазонов предполагалось, что полученные значения средних по соответствующим выборкам подчинены нормальному закону распределения. Величины диапазонов определялись на основе расчета значения доверительного интервала с доверительной вероятностью 0,9-0,95. Учитывая значительный разброс ценовых показателей, характерный для рынка коммерческой недвижимости на сегодняшний день, а также ограниченность объема выборки объектов с некоторыми параметрами (например, супер-/гипермаркеты, помещения площадью более 1000 кв.м и др.), расчетные данные (верхнее и нижнее значение диапазона коэффициентов зависимости) для таких групп объектов были скорректированы с использованием экспертных данных.

Для каждого конкретного объекта поправочный коэффициент может отличаться в большую или меньшую сторону от указанных ниже значений в связи с индивидуальными характеристиками объекта и условиями его продажи/сдачи в аренду.

Формат  объекта

Самым дорогим форматом торговой недвижимости является магазин-салон или бутик, наименее дорогим – супер-/гипермаркет.

Коффициент зависимости арендной ставки 1 кв.м торговой недвижимости от формата   Коффициент зависимости стоимости 1 кв.м торговой недвижимости от формата

 

Месторасположение

Местоположение объекта оказывает главную роль при формировании цены на рынке коммерческой недвижимости. Чем ближе объект расположен к деловому центру, тем, соответственно, больше увеличивается стоимость и арендная ставка за 1 кв.м.

Коффициент зависимости арендной ставки 1 кв.м торговой недвижимости от удаленности от центра   Коффициент зависимости стоимости 1 кв.м торговой недвижимости от удаленности от центра

 

При этом принимается во внимание не только близость непосредственно к центру города, но и месторасположение относительно пешеходных и транспортных потоков.

В зависимости от месторасположения торговых объектов в Харькове выделяют следующие торговые коридоры:

  •  стрит-ритейл – центральные улицы города: ул. Сумская, ул. Пушкинская, пл. Конституции/ пл. Павловская, пр. Науки (бывший пр. Ленина) (до ул. Новгородской), Московский пр. (до Гимназийной наб. (ранее Красношкольная наб.)). Торговая недвижимость в зоне стрит-ритейла представлена преимущественно магазинами-салонами, бутиками;
  •  тихий центр – улицы в центральных районах города, характеризующиеся невысоким автомобильным и пешеходным трафиком. Торговая недвижимость представлена в основном специализированными магазинами и магазинами у дома;
  •  транспортные узлы (торговые конгломераты) – пересечение активных транспортных магистралей, места с высоким пешеходным трафиком  район ст.м. «им. Ак.Барабашова», район ст.м. «Героев Труда», район ст.м. «Дворец Спорта» (бывшая «Маршала Жукова»), район ст.м. «пр. Гагарина», район ст.м. «Холодная гора», ост. «Одесская», Южный Вокзал и т.п;
  •  магистрали городского значения: пр. Гагарина, пр. Московский, пр. Науки (бывший пр. Ленина), ул. Клочковская, ул. Ак. Павлова, ул. Полтавский шлях, ул.Шевченко, а также магистрали районного значения;
  •  жилмассивы – прилегающие к центру и отдаленные районы города вдали от активных транспортных магистралей – в глубине жилых кварталов. Предложение торговых помещений в жилмассивах представлено в большей степени форматом «магазин у дома».
Коффициент зависимости арендной ставки 1 кв.м торговой недвижимости от месторасположения   Коффициент зависимости стоимости 1 кв.м торговой недвижимости от месторасположения

 

Площадь объекта

Площадь объекта торговой недвижимости также оказывает значительное влияние на его стоимость и арендную ставку. Чем меньше площадь объекта, тем выше его ценовые показатели, и наоборот.

Для якорных арендаторов (главных арендаторов в ТЦ/ТРЦ, являющихся «магнитами», привлекающими покупателей в ТЦ/ТРЦ) арендные ставки гораздо ниже, чем для большинства магазинов. Для арендаторов небольших площадей (банкоматы, кофейные автоматы, островные площади и т.д.) ставки аренды максимальны.

Коффициент зависимости арендной ставки 1 кв.м торговой недвижимости от площади   Коффициент зависимости стоимости 1 кв.м торговой недвижимости от площади

 

Техническое состояние (уровень внутренней отделки помещения)

Коффициент зависимости арендной ставки 1 кв.м торговой недвижимости от уровня отделки   Коффициент зависимости стоимости 1 кв.м торговой недвижимости от уровня отделки

 

Наличие отдельного входа

Коффициент зависимости арендной ставки 1 кв.м торговой недвижимости от наличия отдельного входа   Коффициент зависимости стоимости 1 кв.м торговой недвижимости от наличия отдельного входа

 

Этаж расположения

Наибольшая стоимость и арендная ставка характерна для торговых помещений, расположенных на первых этажах. При этом в ТЦ/ТРЦ уровень арендных ставок зависит не непосредственно от этажа, а в большей степени от расположения помещения в пределах ТЦ/ТРЦ относительно потоков людей.

Коффициент зависимости арендной ставки 1 кв.м торговой недвижимости от этажа   Коффициент зависимости стоимости 1 кв.м торговой недвижимости от этажа

Аналитическая служба
Группа компаний "Проконсул"

Вернуться в раздел

Заявка на услугу

Аналитическая служба

Все поля обязательны для заполнения.