От чего зависит стоимость и арендная ставка офисной недвижимости

Коэффициенты зависимости стоимости продажи и аренды 1 кв.м офиса

Арендная ставка и стоимость офисной недвижимости формируется под влиянием множества факторов, одни из которых уменьшают или увеличивают стоимость продажи/аренды 1 кв.м незначительно, а другие имеют существенное влияние. Далее приведены усредненные значения и наиболее вероятные диапазоны коэффициентов зависимости арендной ставки и стоимости 1 кв.м офисной недвижимости Харькова по состоянию на конец II квартала 2014 года. При определении диапазонов предполагалось, что полученные значения средних по соответствующим выборкам подчинены нормальному закону распределения. Величины диапазонов определялись на основе расчета значения доверительного интервала с доверительной вероятностью 0,9-0,95. Учитывая значительный разброс ценовых показателей, характерный для рынка коммерческой недвижимости на сегодняшний день, а также ограниченность объема выборки объектов с некоторыми параметрами (например, помещения, предлагаемые для сдачи в аренду, площадью более 1000 кв.м, продажа офисных помещений класса «А» и др.), расчетные данные (верхнее и нижнее значение диапазона коэффициентов зависимости) для таких групп объектов были скорректированы с использованием экспертных данных.

Для каждого конкретного объекта поправочный коэффициент может отличаться в большую или меньшую сторону от указанных ниже значений в связи с индивидуальными характеристиками объекта и условиями его продажи/сдачи в аренду.

Основными ценообразующими факторами на рынке офисной недвижимости являются следующие: 

• класс объекта;
• месторасположение объекта;
• общая и полезная площадь;
• техническое состояние и уровень оснащения помещения;
• этаж расположения.

К другим факторам, влияющим на стоимость и арендную ставку, относятся:

• пешеходная, транспортная, визуальная доступность объекта;
• удобство подхода и парковки автотранспорта и др.

Наличие всех указанных выше характеристик дает возможность оценивать объект по максимальным рыночным ценам. А отсутствие даже некоторых из них, как правило, существенно влияет на снижение стоимости и уровня арендных ставок.

Широкий диапазон ценовых показателей, характерный для рынка офисной недвижимости, объясняется различием характеристик объектов в рамках одного класса (месторасположение относительно центра города, месторасположение относительно транспортных магистралей и «красных линий» площадь, техническая инфраструктура, планировочные решения, этаж).

Значительное колебание арендных ставок наблюдается не только в рамках одного класса и  для аналогичных объектов, расположенных в одном районе, но даже для разных арендаторов в одном офисном центре. Таким образом, конечная стоимость аренды зависит как от «классических» ценообразующих показателей, так и от дополнительных, таких как жизненный цикл офисного центра, цели собственника и приемлемые для него сроки экспозиции, реноме арендатора и т.д. 

Верхний диапазон ценовых показателей характерен для следующих подклассов:

• особняков офисного типа на красных линиях;
• эксклюзивных офисных помещений с авторским дизайном;
• перепрофилированных квартир на 1-х этажах жилых домов и  площадей коммерческого назначения в новостроях;
• клиентских офисов на нижних этажах бизнес-центров.

Наиболее низкие цены характерны, в основном, для объектов, требующих капитального ремонта, реконструкции. Их цена определяется, прежде всего, объемом капиталовложений, необходимых для восстановления функциональных качеств. Наиболее высокие значения цен и арендных ставок характерны для центральных районов, а также для офисов в специализированных офисных центрах.

Класс объекта. В настоящее время в Харькове функционирует один бизнес-центр класса «А» – ТОЦ Ave Plaza, где сдаются офисные помещения в аренду, предложения по продаже отсутствуют. В этой связи, диапазон ценовых показателей для офисов класса «А» рассчитан экспертным путем.

Местоположение объекта оказывает главную роль при формировании цены на рынке коммерческой недвижимости. Чем ближе объект расположен к деловому центру, тем, соответственно, больше увеличивается стоимость и арендная ставка за 1 кв.м.

При этом принимается во внимание не только близость непосредственно к центру города, но и месторасположение относительно пешеходных и транспортных потоков.

В зависимости от месторасположения в Харькове выделяют следующие зоны:

1. Исторический и деловой центр. В ноябре 2006 года депутаты Горсовета Харькова установили официальные границы центра города – исторический центр Харькова ограничен Красношкольной набережной, улицами Полтавский Шлях, Красноармейская, Клочковская, Веснина, Шевченко, Привокзальной площадью и Московским проспектом. Деловой центр города можно ограничить такими улицами: ул. Веснина, ул. Пушкинская, Красношкольная наб., ул. Клочковская, ул. Бакулина.
   Территории, образующие центральный деловой район Харькова:
   • исторический центр города (пл. Р. Люксембург, пл. Конституции);
   • район ст.м. «Исторический Музей» - ст. м. «Университет»;
   • район ст.м. «Научная» (пр. Ленина до пересечения с ул. Бакулина);
   • район ст.м. «Пр. Гагарина» (Красношкольная набережная, начало просп. Гагарина).
2. Магистрали городского значения: пр. Гагарина, Московский пр., пр. Ленина, ул. Клочковская, ул. Ак. Павлова, ул. Полтавский шлях, ул. Шевченко, а также магистрали районного значения.
3. Транспортные узлы – пересечение активных транспортных магистралей, места с высоким пешеходным трафиком  район ст.м. «им. Ак. Барабашова», район ст.м. «Героев Труда», район ст.м. «Маршала Жукова», район ст.м. «пр. Гагарина», район ст.м. «Холодная гора», ост. «Одесская», Южный Вокзал и т.п.
4. Отдаленные районы (спальные районы и промышленные зоны).

Площадь объекта офисной недвижимости также оказывает значительное влияние на его стоимость и арендную ставку. Чем меньше площадь объекта, тем выше его ценовые показатели, и наоборот.

Техническое состояние (уровень внутренней отделки помещения)

Наличие отдельного входа

Этаж расположения. Наибольшая стоимость и арендная ставка характерна для офисных помещений, расположенных на первых этажах, в бизнес центрах – для клиентских офисов на нижних этажах (1-2 этаж).

Версия для печати