От чего зависит стоимость и арендная ставка торговой недвижимости

Коэффициенты зависимости стоимости продажи и аренды 1 кв.м коммерческой недвижимости

Арендная ставка и стоимость торговой недвижимости формируется под влиянием множества факторов, одни из которых уменьшают или увеличивают стоимость продажи/аренды 1 кв.м незначительно, а другие имеют существенное влияние. Далее приведены усредненные значения и наиболее вероятные диапазоны коэффициентов зависимости арендной ставки и стоимости 1 кв.м торговой недвижимости Харькова по состоянию на конец II квартала 2014 года. При определении диапазонов предполагалось, что полученные значения средних по соответствующим выборкам подчинены нормальному закону распределения. Величины диапазонов определялись на основе расчета значения доверительного интервала с доверительной вероятностью 0,9-0,95. Учитывая значительный разброс ценовых показателей, характерный для рынка коммерческой недвижимости на сегодняшний день, а также ограниченность объема выборки объектов с некоторыми параметрами (например, супер-/гипермаркеты, помещения площадью более 100 кв.м и др.), расчетные данные (верхнее и нижнее значение диапазона коэффициентов зависимости) для таких групп объектов были скорректированы с использованием экспертных данных.

Для каждого конкретного объекта поправочный коэффициент может отличаться в большую или меньшую сторону от указанных ниже значений в связи с индивидуальными характеристиками объекта и условиями его продажи/сдачи в аренду.

Основными ценообразующими факторами на рынке торговой недвижимости являются следующие:

  • формат объекта;
  • месторасположение объекта;
  • общая и полезная площадь;
  • техническое состояние и уровень оснащения помещения;
  • этаж расположения.

К другим факторам, влияющим на стоимость и арендную ставку, относятся:

  • пешеходная, транспортная, визуальная доступность объекта;
  • удобство подхода и парковки автотранспорта и др.

Наличие все указанных выше характеристик дает возможность оценивать объект по максимальным рыночным ценам. А отсутствие даже некоторых из них, как правило, существенно влияет на снижение стоимости и уровня арендных ставок.

Формат объекта. Самым дорогим форматом торговой недвижимости является магазин-салон или бутик, наименее дорогим – супер-/гипермаркет.

Коэффициент зависимости арендной ставки торговой недвижимости от формата   Коэффициент зависимости стоимости торговой недвижимости от формата

 

Местоположение объекта оказывает главную роль при формировании цены на рынке коммерческой недвижимости. Чем ближе объект расположен к деловому центру, тем, соответственно, больше увеличивается стоимость и арендная ставка за 1 кв.м.

Коэффициенты зависимости арендной ставки торговой недвижимости от удаленности от центра   Коэффициенты зависимости стоимости торговой недвижимости от удаленности от центра

При этом принимается во внимание не только близость непосредственно к центру города, но и месторасположение относительно пешеходных и транспортных потоков.

В зависимости от месторасположения торговых объектов в Харькове выделяют следующие торговые коридоры:

  • стрит-ритейл – центральные улицы города: ул. Сумская, ул. Пушкинская, пл. Конституции/ пл. Розы Люксембург, пр. Ленина (до ул. Новгородской), Московский пр. (до Красношкольной наб.). Торговая недвижимость в зоне стрит-ритейла представлена преимущественно магазинами-салонами, бутиками;
  • тихий центр – улицы в центральных районах города, характеризующиеся невысоким автомобильным и пешеходным трафиком. Торговая недвижимость представлена в основном специализированными магазинами и магазинами у дома;
  • транспортные узлы (торговые конгломераты) – пересечение активных транспортных магистралей, места с высоким пешеходным трафиком  район ст.м. «им. Ак.Барабашова», район ст.м. «Героев Труда», район ст.м. «Маршала Жукова», район ст.м. «пр. Гагарина», район ст.м. «Холодная гора», ост. «Одесская», Южный Вокзал и т.п;
  • магистрали городского значения: пр. Гагарина, пр. Московский, пр. Ленина, ул. Клочковская, ул. Ак. Павлова, ул. Полтавский шлях, ул.Шевченко, а также магистрали районного значения;
  • жилмассивы – прилегающие к центру и отдаленные районы города вдали от активныхтранспортным магистралей – в глубине жилых кварталов. Предложение торговых помещений в жилмассивах представлено в большей степени форматом «магазин у дома».
Коэффициенты зависимости арендной ставки торговой недвижимости от месторасположения   Коэффициенты зависимости стоимости торговой недвижимости от месторасположения

 

Площадь объекта торговой недвижимости также оказывает значительное влияние на его стоимость и арендную ставку. Чем меньше площадь объекта, тем выше его ценовые показатели, и наоборот.

Для якорных арендаторов (главных арендаторов в ТЦ/ТРЦ, являющихся «магнитами», привлекающими покупателей в ТЦ/ТРЦ) арендные ставки гораздо ниже, чем для большинства магазинов. Для арендаторов небольших площадей (банкоматы, кофейные автоматы, островные площади и т.д.) ставки аренды максимальны.

Коэффициент зависимости арендной ставки торговой недвижимости от площади   Коэффициент зависимости стоимости торговой недвижимости от площади

 

Техническое состояние (уровень внутренней отделки помещения)

Коэффициент зависимости арендной ставки торговой недвижимости от уровня отделки   Коэффициент зависимости стоимости торговой недвижимости от уровня отделки

 

Наличие отдельного входа

Коэффициент зависимости арендной ставки торговой недвижимости от наличия отдельного входа   Коэффициент зависимости стоимости торговой недвижимости от наличия отдельного входа

 

Этаж расположения. Наибольшая стоимость и арендная ставка характерна для торговых помещений, расположенных на первых этажах. При этом в ТЦ/ТРЦ уровень арендных ставок зависит не непосредственно от этажа, а в большей степени от расположения помещения в пределах ТЦ/ТРЦ относительно потоков людей.

Коэффициент зависимости арендной ставки торговой недвижимости от этажа   Коэффициент зависимости стоимости торговой недвижимости от этажа

 

Вернуться в раздел

Заявка на услугу

Все поля обязательны для заполнения.