От чего зависит стоимость квартиры на первичном и вторичном рынке. По итогам III квартала 2014 года

Коэффициенты зависимости стоимости 1 кв.м жилья

Стоимость квартиры формируется под влиянием множества факторов, одни из которых уменьшают или увеличивают стоимость 1 кв.м жилья незначительно, а другие имеют существенное влияние. Далее приведены средние диапазоны коэффициентов зависимости стоимости 1 кв.м жилья на первичном и вторичном рынке Харькова по состоянию на конец 3 квартала 2014 года. При определении данных диапазонов эксперты руководствовались расчетными данными  с помощью доверительного интервала с доверительной вероятностью 0,9-0,95, а также экспертными данными. Для каждого конкретного объекта поправочный коэффициент может отличаться в большую или меньшую сторону от указанных ниже значений в связи с индивидуальными характеристиками объекта и условиями его продажи.

Основными ценообразующими факторами на рынке вторичной жилой недвижимости являются следующие:

• месторасположение объекта;
• тип дома («сталинка», «хрущевка» и др.);
• этаж расположения;
• площадь квартиры, количество комнат;
• техническое состояние.

Основными ценообразующими факторами на рынке первичной жилой недвижимости являются:

• класс объекта (фактор местоположения уже содержится в классе объекта);
• ­стадия готовности объекта;
• ­близость метро и остановок общественного транспорта;
• ­развитость социальной инфраструктуры в районе расположения объекта (жилого дома);
• ­имидж компании-застройщика.

Местоположение дома является одним из определяющих факторов стоимости жилья: квартира в центре города стоит дороже той, что расположена ближе к окраине. Принимается во внимание  престижность и благополучие района, его инфраструктура – транспортная развязка (близость станций метро и остановок транспорта), близость образовательных и медицинских учреждений, торговых, развлекательных и культурных центров и т.д. Немаловажное значение имеет также экологическая обстановка, наличие объектов рекреации, перспективы развития района.
 

Тип дома (для первичного рынка жилья – класс новостройки), его возраст, состояние, материал постройки также значительно влияют на стоимость жилья. Чем новее дом, тем больше он ценится. Исключение на вторичном рынке Харькова составляют «сталинки», сконцентрированные преимущественно в центре и близлежащих районах города и характеризующиеся большой площадью квартир и высокими потолками.

Этаж расположения квартиры также учитывается при формировании стоимости квартиры. Условно этажи в доме можно разделить на: первый, средние и последний.

На вторичном рынке квартиры, расположенные на первом этаже (без учета вариантов, которые можно перевести в нежилой фонд для использования в коммерческих целях) обычно дешевле из-за сырости, более высокого уровня шума, низкой инсоляции, повышенной вероятности проникновения в квартиру воров. Последний этаж в типовых домах, как правило, дешевле остальных ввиду возможных проблем с крышей и потолками, а также при отсутствии в доме лифта либо высокой вероятности его поломки. В относительно новых домах верхний этаж может быть предпочтительнее первого при наличии техэтажа.

На первичном рынке большинство застройщиков продают площади по единой фиксированной цене 1 кв.м независимо от этажа расположения квартиры. Такая зависимость встречается лишь в единичных случаях. При этом для объектов класса «бизнес» и «бизнес+», особенно для объектов этажностью выше 16 этажей, стоимость 1 кв.м повышается пропорционально этажу расположения квартиры. В то же время для объектов «эконом-класса», имеющих не более 16 этажей, зависимость стоимости 1 кв.м жилья аналогична вторичному рынку: наиболее высокую стоимость кв.м имеют квартиры, расположенные на средних этажах, наименьшую – на втором и последнем этаже.

Помимо непосредственно этажа, имеет значение также расположение квартиры на этаже в пределах дома. Торцевые и угловые квартиры, ввиду более низкого уровня термо- и влагоизоляции, как правило, дешевле аналогичных квартир в середине дома на 5-10%.

Площадь квартиры, количество комнат. На вторичном рынке 1 кв.м квартиры меньшего размера стоит несколько больше 1 кв.м квартиры большего размера. 1 кв.м однокомнатной квартиры дороже 1 кв.м двух- или трехкомнатной квартиры. Исключение составляет сегмент элитного жилья - квартиры большого метража с дорогостоящим ремонтом, стоимость кв.м которых может превышать стоимость кв.м аналогичных по местоположению и уровню отделки однокомнатных вариантов на 10-15% и более.

На первичном рынке, учитывая характеристики спроса на рынке жилой недвижимости города Харькова, с целью минимизации рисков многие застройщики используют схему расчета стоимости 1 кв.м жилья с учетом площади квартиры (количества комнат). При этом для объектов «бизнес» и «эконом-класса» зависимость стоимости 1 кв.м жилья аналогична вторичному рынку: наиболее высокую стоимость кв.м имеют однокомнатные квартиры, наименьшую – трёхкомнатные. Для объектов класса «бизнес+» и «премиум» часто существует обратная зависимость – с увеличением количества комнат в квартире повышается и ее стоимость в пересчете на 1 кв.м.
 

Техническое состояние квартиры.

Наличие мебели. Порядка 23% квартир на вторичном рынке выставляются на продажу частично или полностью меблированными. Наличие встроенной или всей мебели, как правило, увеличивает цену предложения квартиры. При этом разница в ценовых показателях определяется как качеством мебели, так и индивидуальными условиями продажи квартиры.

Стадия готовности объекта (для первичного рынка жилья). Как правило, стоимость объектов первичной жилой недвижимости на «нулевой» стадии строительства отличается от стоимости готовых домов: чем ближе по времени срок ввода объекта в эксплуатацию, тем выше стоимость объекта. Тем не менее, отдельные застройщики устанавливают единую цену предложения на протяжении всего периода реализации проекта, временно корректируя ее в рамках акционных предложений.

Для долгостроев стоимость 1 кв.м на конечной стадии строительства может превышать начальную стоимость в 1,5-2 и более раз ввиду валютно-курсовых колебаний, инфляции, изменения конъюнктуры рынка и ряда других факторов.

Версия для печати