Налоговый кодекс и рынок недвижимости

(Комментарий Светланы Бовсуновской, эксперта по вопросам недвижимости ООО “УКРИНТЭКС”). Принятый Налоговый кодекс Украины внесет существенные изменения в деятельность операторов рынка недвижимости.

Что касается деятельности операторов рынка недвижимости, то:

Предприниматели (то - есть ФОП), которые оказывают посреднические услуги на рынке недвижимости и работают по упрощенной системе налогообложения, с 01 января 2011 года смогут продолжить свою роботу на упрощенной системе за ставками единого налога, которые существуют на данное время, куда также включается и взнос на обязательное государственное социальное страхование. Эксперт обращает внимание на то, что пунктом 1 подраздела 8 раздела 20 Переходных положений Налогового кодекса Украины, установлено, что данные условия для ФОП – упрощенцев будут действовать с 01 января 2011 года и до внесения изменений в раздел 14 “Специальные налоговые режимы” Налогового кодекса Украины.

Согласно статьи 139 Налогового кодекса Украины, с 01 апреля 2011 года все предприятия, которые будут заказывать посреднические услуги на рынке недвижимости у ФОП – упрощенцев, не смогут данные услуги учитывать в качестве затрат при определении налогооблагаемой прибыли. Эти условия делают невыгодным работу предприятий с ФОП – упрощенцами и фактически отправляют ФОП – упрощенцев в предпринимательскую резервацию, где ФОП – упрощенцы будут работать с такими же упрощенцами и физическими лицами.

Что касается предприятий, которые оказывают посреднические услуги на рынке недвижимости и работают по упрощенной системе налогообложения, то с 01 января 2011 года по 01 апреля 2011 года они смогут продолжить свою работу на упрощенной системе по существующим ставкам единого налога. Но с 01 апреля 2011 года данные предприятия уже будут оказывать посреднические услуги на рынке недвижимости по общей системе налогообложения, с 23 % ставкою налога на прибыль (на период с 01.04.2011 года до 31.12.2011 года), с 21 % ставкою налога на прибыль (на период с 01.01.2012 года до 31.12.2012 года), с 19 % ставкою налога на прибыль (на период с 01.01.2013 года до 31.12.2013 года), с 16 % ставкою налога на прибыль – після 01.01.2014 року. При этом, ставка налога на добавочную стоимость с 01.01.2011 года до 31.12.2013 года установлена в 20 % и 17 % - с 01.01.2014 года, которая включается в стоимость услуг. Предприятия, которые оказывают посреднические услуги на рынке недвижимости и работают по упрощенной системе налогообложения, с 01 апреля 2011 года не смогут перейти на условия статьи 154 Налогового кодекса Украины, которая своим перечнем освобождает предприятия от налогообложения в период с 01 апреля 2011 года до 01 января 2016 года (0 % ставка налога на прибыль), так как на услуги при операциях с недвижимостью данная норма Налогового кодекса Украины не распространяется.

Все это, по мнению эксперта, существенно изменит не только стоимость услуг операторов рынка недвижимости, но и субъективный подход к этим услугам. Может, наконец-то, сбудется мечта риэлтора, и за услугу будет платить тот, кто ее заказывает, а не тот, кто ее покупает!

Эксперт обращает внимание так же на, что для всех субъектов предпринимательской деятельности вопросы администрирования вступают в действие в полном объеме с 01 января 2012 года. Таким образом, операторам рынка недвижимости дается год на подготовку к серьезному и тесному сотрудничеству с налоговыми и правоохранительными органами, ведь система штрафов и проверок, которая предусмотрена Налоговым кодексом Украины, не пропустит ни одну маломальскую оплошность в предпринимательской деятельности.

Все эти перемены, по мнению эксперта, внесут существенные изменения в работу операторов рынка недвижимости, и не все операторы смогут эти изменения принять. Данные нормы Налогового кодекса Украины еще более усугубят бизнес - климат на рынке риэлторских услуг, который и так уже существенно пострадал во время кризиса.

Что касается самой недвижимости, то, как считает эксперт, здесь все боле или менее понятно.

Согласно статье 265 Налогового кодекса Украины, с 01 января 2012 года, вводится налог на жилую недвижимость, а базой налогообложения является жилая площадь. Если у собственника несколько объектов жилья, то каждый объект налогообложения обсчитывается отдельно. Не облагаются налогом 120 кв.м. жилой площади – для квартир и 250 кв.м. жилой площади – для жилых домов. Такую возможность дают собственнику только один раз на год на тот объект жилья, в котором он зарегистрированный, или на выбор собственника – по отношению к любому объекту жилья, если у него их несколько. При этом, если объект жилья пребывает в совместной собственности, то каждый собственник является налогоплательщиком. Ставки налога устанавливают местные органы власти. Ставка налогообложения для квартир, жилая площадь которых больше чем 240 кв.м., установлена до 1 % размера минимальной заработной платы, установленной Законом на 01 января отчетного периода. Такая же ставка налога установлена и для жилых домов, жилая площадь которых больше чем 500 кв.м. Для квартир и жилых домов, жилая площадь которых превышает указанные нормы, ставка налогообложения установлена 2,7 % размера минимальной заработной платы, установленной Законом на 01 января отчетного периода. При этом, суммы налога на объекты жилья, которые принадлежат физическим лицам, определяет орган государственной налоговой службы по месту нахождения этих объектов, а на объекты жилья, которые принадлежат юридическим лицам, определяют сами юрлица.

Что касается налога с аренды недвижимости, то для физических лиц остается общая 15 % ставка налогообложения, а для ФОП – упрощенцев с 01 января 2011 года и до внесения изменений в Налоговый кодекс Украины остается единый налог на доход при сдаче в аренду. Но это, не улучшит жизнь ФОП – упрощенцам, так как с 01 января 2011 года, по вышеуказанной причине, предприятиям будет не выгодно арендовать у ФОП – упрощенцев недвижимость, и предприятия начнут арендовать недвижимость у физических лиц или субъектов предпринимательской деятельности, работающих на общей системе налогообложения. То – есть, или ФОП – упрощенцы будут сдавать свою недвижимость как физические лица и платить 15 % налога, или при работе на общей системе налогообложения будут те же 15 % налога.

Так же с 01 января 2011 года статья 167 Налогового кодекса Украины устанавливает для физических лиц общую ставку налогообложения 15 % и 17%. А, согласно статьи 170 Налогового кодекса Украины, налог с дохода от аренды недвижимости за собственника платит тот, кто арендует. Собственник недвижимости – нерезидент может сдавать в аренду свою недвижимость только через физическое или юридическое лицо – резидента, которое в этом случае будет налоговым агентом, то - есть будет платить налог за нерезидента. А в случае аренды недвижимости физическим лицом, налог платит сам собственник недвижимости. При этом, операторы недвижимости обязаны уведомлять органы налоговой службы про недвижимость, сданную в аренду при их участии, за что риэлтор несет ответственность. Согласно статьи 172 Налогового кодекса Украины, налогом не облагаются доходи от продажи жилого дома, квартиры или их частей, комнаты, садовые дома, надворные постройки, включая земельный участок, на котором они расположены, а также земельные участки, в рамках норм, установленных статьей 121 Земельного кодекса Украины (в городах - не более 0,10 га, в селах – не более 0,25 га), если собственник осуществляет продажу единицы недвижимости не более одного раза на год и эта недвижимость пребывает в его собственности больше чем три года. При этом, надворные постройки не являются отдельным объектом налогообложения. Если собственник продает недвижимость больше чем один раз в год или участок земли больше чем нормы, установленные статьей 121 Земельного кодекса Украины, то он уплачивает налог по 5 % ставке за такую недвижимости (или разницу от площади земельного участка и его установленной нормы). При этом, доход от продажи недвижимости определяется от цены договора купли - продажи, но не ниже оценочной стоимости, определенной уполномоченным законом органом.

Версия для печати