Региональные особенности строительства жилья в Харькове
Состояние первичного рынка жилья в Харькове тесно связано с теми экономическими процессами, которые происходят сегодня в целом по Украине. Повышение жизненного уровня населения, прежде всего предпринимателей, ведущих успешный бизнес, является основным фактором, ведущим к повышению спроса на недвижимость.
Сегодня на рынке жилищного строительства Харькова присутствует более 14 строительных компаний. Из них наиболее крупные: «Агросервис-Украина», АО «Жилстрой-1», АО «Жилстрой-2», ПО «Авантаж», «Инвестор ЭлитСтрой», «Макрокап Девелопмент Украина». Данные компании возводят более 90 % жилых домов в Харькове.
Большинство строительных компаний являются региональными. Это крупные предприятия с большим опытом работы, за их плечами десятки возведенных объектов. Этими компаниями постоянно ведется активная модернизация средств производства с целью перехода к более современным технологиям строительства.
На декабрь 2004 года в Харькове в стадии строительства находится более 30-ти жилых домов. Диапазон цен на жилье составляет от 200 до 1500 долл. за квадратный метр. Объекты стоимостью до 350 долл. занимают 10 % рынка, стоимостью от 350 до 600 долл. — 50 % и объекты стоимостью свыше 600 долл. занимают 40 % рынка. Новостройки размещаются в привлекательных районах города — кроме традиционно центра города, это районы, приближенные к центру, возле станций метро в районах с развитой инфраструктурой. С каждым годом все больше домов возводится в спальных районах в значительном удалении от центра города.
Наиболее востребованы на данный момент объекты, расположенные в районах с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной развязкой стоимостью 350-450 долл. за кв.м. При этом оптимальная площадь для двухкомнатных квартир составляет 60-80 кв.м., для трехкомнатных квартир 90-120 кв.м.
На современном этапе наибольшее внимание строительные компании уделяют возведению жилья стоимостью более 600 долл. за кв.м. Жилье данной категории возводится в центре и приближенных к центру районах города. Средняя стоимость квартир составляет 850 долл. за квадратный метр. Стоимость пентхауза достигает 1500 долл. за квадратный метр.
Что интересует покупателя при выборе квартиры?
Прежде всего это соотношение стоимости жилья и района расположения дома. В первую очередь раскупается новое жилье, стоимость которого не превышает более чем на 10-15% стоимость квартир в данном районе на вторичном рынке.
В домах класса «Люкс» покупатели обращают внимание на размер коммунальных платежей. Приемлемым считается уровень, когда размер квартплаты не превышает 2,5-3 грн. за кв.м.
Новым для харьковского рынка является возведение домов повышенной этажности — 25 этажей и более. Первым 25-ти этажным объектом в городе является жилой комплекс «Олимп», строительство которого ведет компания «Авантаж». В ближайших планах возведение еще нескольких 25-ти этажных объектов в районе метро «Научная» и на Салтовке.
Взаимоотношения риелторских и строительных организаций.
Рынок недвижимости можно сравнить с грузовым составом — он медленно разгоняется и медленно останавливается, он сравнительно инертен. Между идеей и реализацией проекта проходит в лучшем случае один-два года. Для того, что бы предвидеть возможные изменения и предпочтения на рынке недвижимости надо смотреть на 2-3 года вперед, тогда мы сможем предложить покупателям наиболее востребованный продукт.
Застройщики, в основной массе не охотно идут на сотрудничество с риэлтерскими компаниями. Основными причинами этого является не понимание необходимости такого сотрудничества на фоне развития своего собственного отдела продаж, вложения больших средств в рекламу объектов, оплату труда сотрудников и т.д.
Безусловно, что сотрудничество риэлтерских и строительных организаций должно быть продиктовано рыночной необходимостью. В условиях огромного спроса на квартиры и не большого количества реализуемых объектов строительные компании вполне успешно справляются с реализацией квартир самостоятельно. Но рыночные законы таковы, что большое превышение спроса над предложением не может продолжаться долго, на рынке появляются новые игроки, количество квартир увеличивается, и соотношение спроса и предложения выравнивается.
Как удержать и повысить объем продаж в условиях роста конкуренции на рынке жилья?
Одним из направлений деятельности нам видится в расширении сотрудничества строительных и риелторских компаний, с целью повышения объема и качества предоставляемых покупателю услуг.
На сегодняшний день это сотрудничество осуществляется по двум основным направлениям — реализация квартир в строящихся домах и оформление кредита под залог имущественных прав на квартиру.
В результате опыта реализации квартир на первичном рынке нами выявлены основные потребности покупателей, а также те трудности, которые предстоит пройти покупателю на пути выбора и приобретения квартиры.
В связи с этим, наша работа поставлена таким образом, чтобы инвестор смог получить полный пакет услуг при приобретении квартиры на первичном рынке.
Риелтор, как независимый участник рынка недвижимости, предоставляет информацию по всему объему выставленных на продажу строительный объектов. Эти объекты расположены в разных районах города и находятся в различных ценовых категориях.
Мы предоставляем клиенту всю необходимую информации касательно выбранного им объекта, это касается и технических и стоимостных характеристик и наличия выставленных на продажу квартир.
Наши специалисты выезжают на просмотр квартиры вместе с клиентом. При встрече подробно освещаются вопросы, связанные с заключением Договора долевого участия. По желанию клиента мы также можем взять на себя вопросы по оформлению правоустанавливающих документов после сдачи объекта в эксплуатацию
В случае покупки в кредит оказываем услуги по оформлению кредита, подготавливаем все необходимые документы, согласовываем действия застройщика и банка.
В результате проделанной работы до 30% площадей реализуется через риелтора. Застройщик получает готового инвестора, не затрачивая на него свое время и силы.
Исходя из опыта нашей работы, мы видим, что наиболее эффективное сотрудничество осуществляется, когда риелтор и застройщик работаю в тесном взаимодействии и по единой ценовой политике.
И сегодня есть предпосылки для расширения сотрудничества. Объем реализуемых квартир через риелтора может быть увеличен до 100%. Риелторская компания готова полностью брать на себя ответственность за результаты продаж.
Это сотрудничество особенно актуально для небольших строительных компаний, а также для тех кто осваивает новые рынки сбыта.
Второе немаловажное направление деятельности связано с оказание помощи покупателям при приобретении квартир в кредит.
И в этой связи хотелось бы более подробно остановиться на вопросах ипотечного кредитования.
Сотрудничество риелторских и банковских организаций.
Все больше харьковчан осознают те преимущества, которые несет использование механизма ипотечного кредитования при покупки недвижимости. Так сегодня более выгодно выплачивать 14% в год за ипотечный кредит, чем откладывать средства для приобретения квартиры в течении длительного периода времени, неоправданно при этом тратя деньги, к примеру, на аренду жилья. При этом необходимо учитывать тот факт, что накопления будут обесцениваться инфляцией, которая только по официальным данным составляет 6-8% за год, а возрастание цен на недвижимость может вообще заставить отказаться от приобретения квартиры, дома и т.д. Таким образом, лучше уже сегодня приобрести в собственность квартиру с помощью ипотечного кредитования, проживать в ней и постепенно погашать кредит.
В своей работе на рынке ипотечного кредитования харьковского региона мы постоянно сталкиваемся с проблемой высоких первоначальных расходов для наших клиентов. В результате многие клиенты вынуждены пересматривать варианты инвестирования средств в пользу более недорогих объектов недвижимости, которые, возможно, и не отвечают их изначальным требованиям, либо вообще отказываются от приобретения недвижимости с использованием механизма ипотечного кредитования. Таким образом, необходимо искать резервы уменьшения первоначальных расходов. Прежде всего, снизить расходы для клиента можно возложив часть функций по осуществлению ипотечной операции «на плечи» риелторских компаний, которая являются профессиональными операторами рынка недвижимости.
Кроме того, в процессе работы на ипотечном рынке харьковского региона многие банки столкнулись с необходимостью создания целых отделов, которые должны выполнять функции, не присущие банковским учреждениям. Но вопрос в том, есть ли необходимость банкам создавать такие структуры, неся при этом значительные затраты, если на рынке недвижимости уже существуют субъекты, которые профессионально выполняют эти функции. Тут целесообразно остановиться на роли риелторской компании в процессе ипотечного кредитования. Многие банки в харьковском регионе начинают осознавать, что им не обойтись при осуществлении ипотечных операций без участия риелторских компаний, накопивших значительный опыт на рынке недвижимости. В результате все большую популярность в Харькове приобретает схема клиент — риелтор — банк.
Практика выявила многообразие задач, которые качественно и квалифицированно способны решать ипотечные брокеры риелторской компании. Никто лучше их не проконсультирует клиента. Экономист банка ограничен одной конкретной программой. Владея информацией об ипотечных программах нескольких банков, ипотечный брокер же может подобрать для клиента оптимальную программу с учетом его индивидуальных особенностей. Кроме того, если потенциальный заемщик отправляется в банк самостоятельно получать кредит, то он рискует не получить его вообще, либо с такой задержкой, которая сорвет проведение сделки купли-продажи недвижимости. Ипотечный брокер полностью контролирует процесс прохождения пакета документов заемщика по службам банка, при этом координируя время проведения сделки.
В настоящее время ипотечное кредитование в харьковском регионе используется в основном на вторичном рынке. Здесь неоценима роль риелторской компании при подборе вариантов недвижимости с привязкой к конкретному району, стоимости и других пожеланий клиентов, а также при проверке «юридической чистоты» потенциального объекта кредитования.
Развитие ипотечного кредитования на первичном рынке Харькова сдерживается рядом факторов, связанных с повышенным риском для банков. Дело в том, что обеспечением при таком виде кредитования выступают имущественные права на строящуюся недвижимость. С момента передачи квартиры собственнику и оформления правоустанавливающих документов объектом ипотеки выступает уже, непосредственно, построенная недвижимость. Риелторская компания, которая взаимодействует на рынке как со строителями, так и с банками, способна решить проблему синхронизации во времени оформления правоустанавливающих документов и заключения договора ипотеки. Таким образом, риелтор решает многие проблемы для банка и клиента, создавая тем самым предпосылки для развития системы долгосрочного ипотечного кредитования на первичном рынке жилья Харькова.
В заключении хотелось бы отметить, что максимально высокие результаты достигаются там, где каждый занимается своим делом. Внедрение схемы клиент — риелтор — банк даст ощутимый импульс дальнейшему развитию рынка недвижимости харьковского региона, а также обеспечит приток реальных финансовых ресурсов в расширение строительства жилья.
| Версия для печати |
|
