Обзор офисной недвижимости г. Харькова

1. Офисный рынок Харькова. Когда и какие появились в городе профессиональные офисные центры?

Первые проекты профессиональных бизнес-центров появились в Харькове в 2002 году. В эксплуатацию был введен 7-этажный офисный центр «Телесенс» общей площадью 7,8 тыс. кв.м, расположенный в экологически чистой парковой зоне города.

Активное развитие рынка офисной недвижимости г. Харькова началось с осени 2006 года, когда было введено в эксплуатацию шесть новых бизнес-центров общей площадью 36,8 тыс. кв. м. Из них самые крупноформатные – это БЦ «Инвест-маркет» (общей площадью 12,8 тыс. кв. м) и БЦ «Аристократ» (10 тыс. кв. м).


2. Какие объекты были введены в эксплуатацию в прошлом и в 2008 году?

Наиболее крупные объекты офисной недвижимости, введенные в эксплуатацию в 2007-1 квартале 2008 года:

• БЦ «Велтон» (ул. Иванова, 7/9);

• ТОЦ «Харьков-Сити» (ул. Ак. Павлова, 82);

• БЦ «Южный» (пер. Симферопольский, 6);

• БЦ «Мегаполис» (пр. Московский, 179-б);

• ОЦ «Ньютон» (пр. Гагарина, 181);

• ОЦ «АртСтрой» (пр. 50-летия СССР).

3. Какой сегмент коммерческой недвижимости Харькова начал развиваться раньше и наиболее развит на сегодня?

Развитие рынка коммерческой недвижимости Харькова началось с сегмента жилья. Данный сегмент рынка и в настоящее время является наиболее динамично развивающимся.


4. Офисный рынок Харькова сегодня

На 01.04.2008г. объем предложения на рынке офисной недвижимости составил порядка 645 тыс.кв. м. В структуре предложения объем качественных офисных площадей класса «В» в 1-м квартале 2008 г. составляет 21 % от общего объема офисных площадей.

Несмотря на строительство профессиональных бизнес-центров, по прежнему, большинство объектов офисного назначения составляют офисные площади класса «С» и «D», представленные построенными в советский период административными зданиями промышленных предприятий и различными проектными институтами, гостиницами, помещениями НИИ и корпусами учебных заведений, которые подверглись частичной реконструкции. Такие здания характеризуются, как правило, отсутствием высокотехнологичных коммуникаций и современной системы служб сервисного обслуживания.


5. Арендные ставки и стоимость продажи (распространена ли продажа). Факторы, влияющие на формирование цены. Заполняемость (по классам, сегментам)

Диапазоны наиболее вероятных значений арендных ставок и стоимости на офисные помещения в зависимости от класса в 1-м квартале 2008 г.

6. В каких районах города концентрируются офисные центры? Какова тенденция территориального расположения?

К деловым центрам города можно отнести исторически сложившиеся места сосредоточения административных зданий и научно-исследовательских институтов в центральных и приближенных к центру города районах:

• Район м. Университет – м. Исторический музей

• Район м. Научная (пр. Ленина до пересечения с ул. Бакулина).

• Павлово Поле (м. Ботанический и м. 23 Августа).

• Район м. Пр. Гагарина.

• Район Левады является новым деловым центром г. Харькова, который формируется относительно недавно в результате перераспределения офисных площадей с центральных улиц города в приближенные к центру районы с хорошей транспортной развязкой.

• Район м. Южный вокзал.

В течение последних 2-х лет четко прослеживается тенденция децентрализации рынка офисной недвижимости и формирования новых деловых районов. В настоящий момент деловой центр города расширяется в направлении:

• пр. Ленина (ст.м. "Ботанический сад"). В стадии строительства в данном районе находятся: БЦ «Мисто», БЦ «Бриллиантовый город», БЦ «Капиталист», БЦ «Солярис», БЦ «Солярис Спэйс», многофункциональный комплекс «Саржин Яр».

• пр. Московский (ст.м. "Площадь Восстания") – новый динамично развивающийся район, к строительству заявлен ряд крупноформатных бизнес-центров, офисно-гостиничных центров, многофункциональных комплексов): БЦ «Мегаполис», многофункциональный комплекс на пл. Восстания, офисно-торговый центр на пл. Восстания, ряд БЦ в районе ст.м. «Московский проспект».

7. Наиболее востребованные площади и расположение. Какие требования чаще всего выдвигают арендаторы?

На сегментах аренды и продажи в г. Харькове, несмотря на высокие ценовые показатели стабильно высоким остается спрос на помещения в офисных объектах, которые расположены в центральном деловом районе города.

Улучшение экономической ситуации и рост доходов компаний приводит не только к повышению требований к функциональным характеристикам помещений, но и к расширению занимаемых ими площадей, и, как следствие, на обоих сегментах наблюдается постепенный рост количества заявок на офисные помещения площадью 100-300 кв. м.


8. Появляются ли в городе многофункциональные комплексы с офисной функцией?

Одной из последних тенденций на рынке коммерческой недвижимости г. Харькова является появление проектов многофункциональных комплексов с насыщенной инфраструктурой: торговой, гостиничной и развлекательной составляющими.

К объектам данного формата в г. Харькове, можно отнести многофункциональные комплексы «Ковчег» и «Мисто», заявленные на ввод в эксплуатацию в конце 2008-2009 гг.


9. Факторы, сдерживающие и, наоборот, стимулирующие развитие рынка.

Ситуация на рынке офисной недвижимости в г. Харькове в 2008 г. во многом продолжила тенденции предыдущих лет. По-прежнему наблюдается превышение спроса над предложением, вследствие чего высока активность действующих девелоперов. Однако ввод в эксплуатацию запланированных проектов откладывается в силу множества причин. Причины несоответствия заявленных объемов действительным остаются прежними: длительная подготовка проектной документации, трудности при оформлении землеотводов, перманентный перенос сроков строительства как результат переоценка финансовых возможностей инвесторов. Уже во время строительства офисного здания инвесторы зачастую сталкиваются с тем, что расчеты по смете оказываются ниже реальных финансовых затрат. Происходит это из-за постоянного роста цен на строительные материалы и энергоносители. Также затягивает реализацию проекта и процедура получения необходимых согласований и Акта ввода объекта в эксплуатацию у рабочей и Государственной приемной комиссиям, в результате чего медленно формирующееся предложение не в состоянии удовлетворить быстрорастущий спрос.

11. Заявленные планы на ближайшие годы

В стадии проектных работ и строительства, заявленных на ввод в эксплуатацию в 2008-2009 гг., находится порядка 20 объектов класса «А» и «В».

Среди наиболее значимых офисных проектов высокого класса, планируемых к вводу в эксплуатацию в течение 2008-2009г., можно отметить следующие:

• Бизнес-центр "Solaris Space";

• Бизнес-центр "Бриллиантовый город";

• Бизнес-центр "Капиталист";

• Торгово-офисный центр "Харьков-Сити";

• Торгово-офисный центр "Ave Plaza";

• Офисно-торговый центр "Platinum Plaza";

• Многофункциональный комплекс "Ковчег";

• Многофункциональный комплекс "Місто";

• Бизнес-центр "Соломон";

• Офисный центр "Тетрис";

Логвинова Елена

Аналитик группы компании «Проконсул»

Версия для печати