Аренда офисов в Харькове – из крайности в крайность
Сегодня на рынке аренды офисной недвижимости Харькова спрос на офисные помещения носит полярный характер, «золотая середина» в соотношении цена/качество мало востребована.
Данная тенденция была отмечена экспертами ООО «ИКК «Проконсул» по результатам анализа заявок за 2013 г. – 1 квартал 2014 г. Компании либо предъявляют высокие требования к качеству офисов, отдавая предпочтения современным бизнес-центрам, которые готовы арендовать по умеренной цене, либо готовы отказаться от целого ряда элементов комфорта ради низкой арендной ставки. Круг компаний, интересующихся промежуточными вариантами (помещениями со средним уровнем комфорта по среднерыночным ценам), сегодня ограничен. При этом, практически все арендаторы предпочитают готовые офисы, спрос на варианты, требующие дополнительных затрат на ремонт, практически отсутствует.
Одним из наиболее важных критериев при выборе офиса является его месторасположение. Наибольшим спросом пользуются центральные и приближенные к центру районы города (Центр, пр. Ленина от ст.м. «Научная» до ст.м. «Ботанический сад», пр. Гагарина, пл. Восстания). Причем наблюдается тенденция смещения спроса с центра в пользу офисов, расположенных в районе пр. Ленина, начала пр. Гагарина. При этом обязательным условием является хорошая транспортная доступность, близость к станциям метро, для офисов на нижних этажах жилых зданий желательно также расположение на красной линии. Сегмент тихих офисов сегодня практически невостребован – потенциальные арендаторы соглашаются на подобные варианты только по значительно сниженным ставкам.
Востребованы в основном небольшие офисы площадью до 50-150 кв.м, интересуются также помещениями 250-700 кв.м и более с возможностью расширения. Несмотря на значительный объем предложения офисной недвижимости, ощущается дефицит качественных современных помещений большой площади.
Наиболее активными арендаторами на рынке офисной недвижимости Харькова являются компании сферы IT технологий (отрасль развивается благодаря значительному количеству зарубежных заказов и относительно высокой доходности), предприятия сферы услуг (страховые, юридические, туристические компании), а также операторы онлайн-продаж. Спрос на офисные помещения со стороны медицинских и спортивно-оздоровительных центров остался примерно на прежнем невысоком уровне.
Независимо от сферы деятельности и размеров компаний, фактор цены является далеко не последним при выборе офиса. Около 85% IT компаний подыскивают офисы в новых бизнес-центрах. Помимо месторасположения, определяющими критериями для них являются наличие ремонта и всех необходимых коммуникаций, открытая или смешанная планировка, наличие дополнительных условий комфорта (зоны отдыха, спорта, кухня и т.д.), возможность аренды дополнительных площадей в будущем. Приемлемая арендная ставка для большинства компаний – до 100 грн./кв.м, в то время как средняя цена предложения для подобных объектов находится в диапазоне 100-140 грн./кв.м.
Собственники офисных помещений, расположенных не в офисных или бизнес-центрах, предлагают их к аренде в среднем по 65-80 грн./кв.м, потенциальные же арендаторы готовы платить не более 45-55 грн./кв.м, поскольку помимо арендной ставки вынуждены нести также коммунальные и эксплуатационные расходы.
Таким образом, характерной особенностью рынка офисной недвижимости Харькова сегодня является несоответствие спроса и предложения как по техническим, так и по ценовым характеристикам. Учитывая текущую социально-экономическую ситуацию, падение доходов бизнеса, в ближайшей перспективе борьба за арендаторов еще более усилится. Активизация рынка в целом будет зависеть от готовности собственников офисных помещений идти на компромисс в процессе торга, а также нести расходы по улучшению технических характеристик своих объектов при неизменной ценовой политике.
Аналитическая служба
Группа компаний "Проконсул"
| Версия для печати |
|
