Гостинка VS Полноценная квартира – в Харькове покупатели все чаще выбирают второй вариант

Под влиянием активного спроса на жилую недвижимость как инструмента сохранения сбережений в 2013 году – I полугодии 2014 года, а также сформировавшийся благодаря успеху ряда проектов по реконструкции зданий под жилье гостиничного типа, Харьков в 2014 году переживал настоящий бум реконструкций.

Идею реконструкции/смены целевого назначения помещений взяли на вооружение и некоторые крупные строительные компании. В целом, за последние несколько лет было реализовано более 40 подобных проектов.

Бесспорно, низкий уровень активности рынка коммерческий недвижимости и наличие ряда конкурентных преимуществ у гостинок (неплохой вариант стартового жилья для молодой семьи, доступный объект инвестиций при ограниченном бюджете и т.д.), делают данный сегмент инвестиционно привлекательным. Однако в стремлении извлечь выгоду из своеобразной «моды» на малогабаритное жилье преуспели далеко не все частные инвесторы, принявшие решение участвовать в развитии данного направления.

Интерес к малогабаритному жилью начал угасать почти так же быстро, как возник, что обусловлено рядом объективных причин:

1. Цена

Ранее весомым аргументом в пользу гостинок для потенциальных покупателей была их более низкая общая стоимость (за счет небольшой площади), по сравнению с другими вариантами жилья как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. В течение 2014 года разрыв в стоимости между гостинками (малогабаритными квартирами-студиями) и полнометражными однокомнатными квартирами сократился с 7-15 тыс. долларов США по состоянию на начало 2014 года до 3-8 тыс. долларов США по состоянию на начало 2015 года. Это негативно отразилось на уровне спроса на малогабаритные квартиры – наблюдая устойчивую тенденцию к снижению средних цен предложения на вторичном рынке жилья, все больше покупателей предпочитают подождать пару месяцев и, поторговавшись, приобрести полноценную квартиру на первичном или вторичном рынке, чем довольствоваться гостинкой практически по той же стоимости.

К тому же, если раньше остро ощущался дефицит качественного недорого жилья, то сегодня рыночный оборот ежемесячно пополняется недорогими полногабаритными квартирами – частично за счет вынужденных продаж банковских залогов, частично – за счет объектов, собственники которых принимают решение о снижении стартовой цены предложения.

Ощутив отток покупателей, собственники зданий, реконструированных под малогабаритное жилье, вынуждены были снизить цены предложения с 750-1300 USD/кв.м до 400-1000 USD/кв.м, однако подобный шаг оказался пока недостаточным для обеспечения прежнего объема продаж.

2. Объем предложения, конкуренция

Одним из важных факторов, оказавших влияние на увеличение срока экспозиции проектов реконструкции зданий под малогабаритное жилье, является переизбыток предложения. За 2014 г. – 1 кв. 2015 г. на рынок было выведено более 20 подобных объектов с гостинками, расположенных в различных районах города.

Избыточное предложение, как и снижение ценовых показателей в долларовом эквиваленте на первичном и вторичном рынке жилья Харькова, снижают конкурентоспособность гостинок/квартир-студий.

3. Технические характеристики

В качестве объекта инвестирования с целью последующей сдачи в аренду гостинки/квартиры-студии являются привлекательными для любой категории покупателей. Однако как вариант решения жилищного вопроса данный вид жилья подходит скорее для временного проживания и приемлем в большей мере для студентов, молодых семей, граждан с уровнем доходов ниже среднего.

Снижение ценовых показателей на вторичном рынке жилой недвижимости Харькова и существующая тенденция к сближению стоимости двух- и трехкомнатных квартир создают благоприятные условия для активизации операций обмена через куплю-продажу с целью улучшения жилищных условий или смены района проживания – сумма необходимой доплаты для приобретения квартиры большей площади сегодня меньше, чем еще год назад. В такой ситуации гостинки/квартиры-студии вряд ли заинтересуют тех покупателей, которые хотят улучшить жилищные условия, нежелателен такой вариант жилья и для семей с детьми.

Снижение спроса на гостинки/квартиры-студии стимулирует инвесторов трансформировать свой подход к реконструкции зданий, адаптируясь к потребностям сегодняшних потенциальных покупателей жилой недвижимости. В частности, в 2015 году рыночный оборот пополнился тремя объектами – реконструированными зданиями, где предлагаются однокомнатные и двухуровневые квартиры (ЖК «Глория», ЖК «Одесский дворик», дом по ул. Западная, 72).

Таким образом, по мнению экспертов компании «Проконсул» рынок жилой недвижимости Харькова сегодня перенасыщен проектами реконструкции зданий под малогабаритное жилье. Активное развитие данного сегмента до поглощения рынком большей части существующего предложения нецелесообразно. Более востребованными являются недорогие качественные полнометражные квартиры в домах, построенных/реконструированных с применением энергосберегающих технологий.
 

Аналитическая служба
Группа компаний "Проконсул"

Версия для печати