Лучше гостинка в руках, чем обесценивающаяся валюта в закромах

Инфляционные процессы, девальвация национальной валюты, сокращение доходов бизнеса, ситуация неопределенности актуализируют вопрос сохранения накопленных денежных средств.

Наиболее надежным механизмом сохранения сбережений, по мнению большинства экспертов рынка, сегодня являются инвестиции в недвижимость, в частности – в жилую.

В условиях ограниченности финансовых ресурсов альтернативой полнометражным квартирам на вторичном и первичном рынке может выступать социальное жилье (гостинки, малогабаритные квартиры и т.д.) стоимостью до 20-25 тыс. долларов США.

Особую категорию, вызывающую наибольший интерес в данном сегменте жилой недвижимости, составляют гостинки в реконструированных домах. По сути, такие объекты приобретают статус малогабаритных квартир-студий, поскольку отсутствует общая кухня и санузел. Однако, ввиду небольшой площади, приравнивать их к изолированным квартирам нельзя, поэтому далее они рассматриваются под общим названием «квартиры гостиничного типа».

Таких объектов сегодня в Харькове насчитывается порядка 25. 4 объекта позиционируются в качестве жилых комплексов, имеющих собственное название, из них 3 являются проектами одной организации, публичная информация о которой отсутствует:

Успех реализованных проектов по реконструкции зданий под жилье гостиничного типа, стимулирует частных инвесторов инвестировать средства в развитие данного направления. В 2014 году рыночный оборот пополнился двумя объектами: по ул.Морозова, 21 и по ул.Чернивецкая, 5в (ЖК «Воробьевы Горы-2»). Характерной особенностью обоих домов является наличие яркого фасада), достаточно большая для данной категории жилья площадь квартир (25-35 кв.м и 18-37 кв.м соответственно), возможность приобретения квартиры как в строительном состоянии, так и с отделкой под ключ.

Таким образом, при реализации новых проектов по реконструкции/строительству зданий под малогабаритное жилье их собственники стремятся максимально учесть предпочтения потенциальных покупателей по соотношению «цена/площадь/уровень комфорта». Следует отметить, присутствие в рыночном обороте нескольких объектов – нежилых зданий, предлагающихся к продаже с готовыми проектами реконструкции под жилье. В этой связи, при наличии достаточно высокого уровня спроса, можно ожидать появления на рынке новых жилых домов гостиничного типа.

Однако, уже сегодня собственники реконструированных домов и новостроек гостиничного типа, прибегают к маркетинговым рычагам стимулирования спроса: предоставляют рассрочку оплаты, скидку на ремонт, проводят различного рода акции (например, плазменный телевизор в подарок покупателю квартиры). Некоторые объекты, не находя покупателей в течение длительного времени, сегодня параллельно выставляются на продажу также и в качестве объектов офисной недвижимости (ЖСК «Каштан» по ул.Костычева, 3).

Весомым аргументом в пользу гостинок для потенциальных покупателей является их более низкая общая стоимость (за счет небольшой площади), по сравнению с другими вариантами жилья как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости.

По состоянию на начало мая 2014 года средняя цена предложения изолированных однокомнатных квартир в Харькове составляла 37 600 долларов США. Средняя цена предложения однокомнатных гостинок в Харькове составляет 15 000 долларов США, двухкомнатных – 22 700 долларов США.

Самые недорогие гостинки предлагаются на ХТЗ – от 7 500 доллров США (редко попадаются также варианты стоимостью 6 000 - 7 000 долларов США) – в домах с коридорной системой, общим санузлом и большим количеством соседей.

Средняя цена предложения однокомнатных гостинок со своим санузлом составляет 18 100 долларов США, с общим санузлом – 12 700 долларов США. Средний диапазон стоимости гостинок с блочной системой и с/без своего санузла составляет от 11 000 долларов США до 22 000 долларов США.

Гостинки в реконструированных домах можно приобрести от 11 000 долларов США до 36 000 долларов США (700 - 1300 долларов США/кв.м, площадью 10-36 кв.м). За варианты с готовым ремонтом придется заплатить 1000 - 1300 долларов США/кв.м.

Для сравнения, суммы порядка 36 000 долларов США по состоянию на конец мая достаточно для приобретения двухкомнатной квартиры в жилом состоянии в одном из удаленных от центра районов города (Салтовка, ХТЗ, Одесская, Основа, Аэропорт, Бавария, Роганский ж/м, Холодная Гора (Октябрьская сторона), Новые Дома, Залютино), а также в домах старого фонда в некоторых приближенных к центру районах города (ЮЖД, Центральный Рынок, Москалевка, пл.Восстания).

Вариант решения жилищного вопроса путем приобретения гостинки приемлем в большей мере для студентов, молодых семей, граждан с уровнем доходов ниже среднего. Однако в качестве объекта инвестирования с целью последующей сдачи в аренду данный вид жилья подходит любой категории покупателей. На сегодняшний день ценовые показатели рынка аренды гостинок в Харькове (800-2200 грн./мес) соответствуют нижнему ценовому диапазону рынка аренды однокомнатных квартир (от 1500 грн./мес.).

Таким образом, учитывая тенденцию к увеличению площади гостинок в новых реконструированных домах (и как следствие – увеличение общей стоимости), а также ориентацию покупателей на соотношение «цена/качество», активный подъем социального жилья в ближайшее время маловероятен. Тем не менее, данный сегмент рынка жилой недвижимости не теряет своих позиций как объект инвестиций.

Аналитическая служба
Группа компаний "Проконсул"

Версия для печати