Первичка vs Вторичка (анализ реальных сделок)
В связи с повышением курса доллара США и введением НБУ плавающего курса гривны с начала февраля текущего года, эксперты рынка советуют инвестировать средства в недвижимость с целью их сохранения.
Ситуация на рынке недвижимости в значительной степени подвержена любым изменениям социально-экономической ситуации в регионе и стране в целом. Курсовые колебания – один из наиболее ярко выраженных факторов воздействия.
В связи с повышением курса доллара США и введением НБУ плавающего курса гривны с начала февраля текущего года, эксперты рынка советуют инвестировать средства в недвижимость с целью их сохранения.
Изменение условий и формы проведения сделок купли-продажи недвижимости в 2013 году (ограничение наличных расчетов, введение новых правил оценки имущества) способствовало активизации рынка недвижимости Харькова в ожидании вступления в силу данных законодательных нововведений. В результате наметилась тенденция к росту ценовых показателей на вторичном рынке жилья с максимальными показателями в июле-августе 2013 года (рис.1). При этом подорожание происходило независимо от технического состояния квартир.
Рис.1. Динамика ценовых показателей на первичном и вторичном рынке жилья Харькова в 2013-2014 гг
На этой волне повышение ценовых показателей (хотя и менее значительное) продолжилось и осенью, несмотря на очевидный спад активности рынка. Наблюдалась своеобразная цепная реакция: в операциях обмена через куплю-продажу каждый из продавцов повысил цены, чтобы иметь возможность приобрести желаемый вариант жилой недвижимости – также по новым более высоким ценам.
Произошедшие изменение привели к некоторому смещению предпочтений покупателей в пользу первичной жилой недвижимости, где повышение цен было незначительным и обусловлено динамикой строительно-монтажных работ и изменением структуры объектов по классам новостроек (рис.1). Кроме того, аргументами в пользу первичного жилья могут быть различные акции и условия рассрочки оплаты, предлагаемые строительными компаниями.
Колебания курса доллара также способствуют повышению интереса к первичному рынку жилой недвижимости, поскольку большинство операторов рынка фиксируют цены в национальной валюте.
Повышение спроса на квартиры в новостройках подтверждают и результаты анализа реальных сделок купли-продажи жилой недвижимости ООО «ИКК «Проконсул» в 2013 году (рис.2).
Рис. 2. Структура сделок по жилой недвижимости в Харькове в разрезе сегментов рынка
Анализ реальных сделок наглядно демонстрирует различия в предпочтениях покупателей квартир на первичном и вторичном рынке по различным параметрам (рис.3-5).
Одним из наиболее важных факторов, определяющих уровень цен на рынке жилой недвижимости, является месторасположение.
Рис. 3. Структура сделок на первичном и вторичном рынке жилья Харькова в 2013 году по месторасположению
В 2013 году на первичном рынке Харькова покупателей интересовали квартиры в домах, расположенных в крупных спальных и отдаленных от центра районах города (Алексеевка, Салтовка, пос. Жуковского) (71% сделок). В этих районах строятся преимущественно дома, относящиеся к «эконом-» и «бизнес-классу». В центральных районах города предложение на первичном рынке формируется за счет объектов «бизнес+-» и «премиум-класса», характеризующихся высокими ценовыми показателями и более узким выбором вариантов квартир.
На вторичном рынке в 2013 году большинство приобретенных квартир (51%) также находились в спальных и отделенных от центра районах (Салтовка, Новые Дома, Алексеевка, ХТЗ, Одесская). На втором месте – приближенные к центру районы города (Павлово Поле, Гагарина, Холодная Гора).
Рис. 4. Структура спроса на первичном и вторичном рынке жилья Харькова в 2013 г. по количеству комнат (по данным реальных сделок)
В 2013 году на первичном рынке Харькове приобретались преимущественно двух- и однокомнатные квартиры, доля трёхкомнатных квартир в общем объеме сделок на первичном рынке не превышала 7%. На вторичном рынке покупатели отдавали предпочтение одно- и двухкомнатным квартирам, однако активно интересовались также трёх- и многокомнатными (16% и 9% сделок соответственно). Различия в структуре спроса по количеству комнат обусловлены, в первую очередь, различными параметрами площади квартир. Средняя площадь однокомнатной квартиры на вторичном рынке составляет 30-40 кв.м, в то время как в новостройках «эконом-класса» до 55 кв.м, а «премиум-класса» – иногда достигает 90 кв.м. Кроме того, в новостройках возможна свободная планировка квартир, что, при достаточно большой площади, позволяет изменять количество комнат, предусмотренное застройщиком, по желанию покупателя.
Для большинства покупателей жилой недвижимости, в связи с ограниченностью денежных средств, более важна общая стоимость приобретаемой квартиры, а не цена предложения 1 кв.м. В связи с этим представляет интерес анализ реальных сделок по стоимости приобретаемых квартир.
Рис. 5. Структура спроса на первичном и вторичном рынке жилья Харькова в 2013 году по стоимости (по данным реальных сделок).
В 2013 году, как на первичном, так и на вторичном рынке Харькова наиболее активно приобретались квартиры стоимостью до 55 000 долларов США. На такую сумму на первичном рынке можно было приобрести однокомнатную квартиру в доме «бизнес-класса» либо одно- или двухкомнатную квартиру «эконом-класса». На вторичном рынке суммы 55 000 долларов США в отдельных случаях было достаточно даже для приобретения четырёхкомнатной квартиры. Это обусловлено техническим состоянием приобретаемых объектов (рис.6): квартиры с ремонтом составляли всего около 10% сделок на вторичном рынке в 2013 году.
Рис. 6. Структура спроса на вторичном рынке жилья Харькова в 2013 году в зависимости от технического состояния квартиры (по данным реальных сделок)
Таким образом, в 2013 году на вторичном рынке жилой недвижимости Харькова были востребованы недорогие квартиры в жилом состоянии, расположенные в спальных и приближенных к центру районах города. Учитывая наблюдающуюся тенденцию к повышению ценовых показателей, устойчивый спрос на качественные объекты по ценам ниже среднерыночной, которые сегодня в дефиците, сохранится и в ближайшем будущем.
Высокая степень износа значительно части жилого фонда Харькова при ограниченном выборе недорогих качественных квартир на вторичном рынке обусловливали переориентацию спроса в пользу новостроек. Учитывая сложившуюся социально-экономическую ситуацию, интерес к первичной жилой недвижимости будет расти и в дальнейшем, особенно при условии реализации государственным программ, направленных на поддержку обеспечения граждан доступным жильем.
Аналитическая служба
Группа компаний "Проконсул"
| Версия для печати |
|
