Покупать или не покупать - вот в чем вопрос!

Мы долго думали, как нам поступить. С одной стороны, мы, конечно, как операторы рынка, зарабатываем деньги на продаже строящегося жилья, с другой стороны, мы уже 20 лет вместе и живем, и работаем в Харькове! И решили, что говорить нужно…

Уважаемые харьковчане!

События 2014 года определили общий спад экономики в Украине, потерю рынков сбыта в России, снижение инвестиций в реальный сектор экономики. Особенно это отразилось на Харькове, где машиностроение и легкая промышленность традиционно составляли основу регионального валового продукта.

Единственный сектор экономики Харьковщины – строительство жилья не отреагировал на происходящее, даже наоборот…

В 2018 году в Харькове было введено 438,6 тыс. кв.м жилья, что в 2,2 раза больше, чем в 2014 году! Это стало возможным за счет увеличения спроса на квартиры, а, следовательно, увеличения инвестиций на приобретения жилья до 300 млн. долларов, что в 2 раза больше итогов 2014 года.

Такой поток инвестиций определил повышенный спрос на квартиры первичного рынка Харькова, который практически удержал стоимость жилья в строящемся фонде на одном уровне.

Чтобы усилить картину, давайте сравним с Киевом. Киев – столица; Киев – это бюджет, это в 2 раза больше жителей, это депутаты, чиновники, иностранные граждане… Киев – это рынок жилья, который должен при спадах экономики, проваливаться меньше всего. Денег больше! А как говорил старик «Маркс»: "Спрос определяет предложение". Так должно быть в классической экономике.

А что мы имеем последние 5 лет? С 2014 года средняя стоимость квартир на первичном рынке в Киеве снизилась на 16%, а в Харькове – только на 6%, и как следствие объем введенного жилья на 1000 жителей в Киеве в 2018 по сравнению с 2014 годом сократился на 15%, а в Харькове – вырос в 2,2 раза! Причем, порядка 70%  строящегося жилья в Харькове выкупалось еще на ранней стадии строительства.

Такие очевидные факторы, влияющие на активность инвесторов, как прирост населения (сокращение), численность иностранных студентов (снижение), деятельность IT-специалистов, последние три года не работают.

Структура инвесторов изменилась. Если до 2014 года инвестиционный капитал на 84% имел «спекулятивный характер» (купил, через год – перепродал), а владельцами капитала были харьковчане, занимающиеся такими операциями, то с конца 2015 года в 2 раза увеличился инвестиционный поток. Во-первых, за счет денег, завезенных в Харьков вынужденными мигрантами из Донбасса (в 2014-2015 гг. «дончане» арендовали вторичное жилье и сохраняли выведенный капитал в надежде на скорое возвращение; а уже с начала 2016 года «дончане» начали активно вкладывать капитал в первичный рынок жилья Харькова, как инструмент сохранения наличной валюты).

Во-вторых, приобретать жилье на первичном рынке активно начали представители малого и среднего бизнеса Харькова. С учетом снижения в целом экономической активности, потери рынков сбыта в России, предприниматели из операционного бизнеса стали переходить в получение пассивного дохода. Освобождающиеся деньги из торговли на рынке «Барабашово», предприниматели и производители товаров легкой промышленности, стали вкладывать в первичное жилье. Делают ремонт и сдают в аренду, получая, таким образом, пассивный доход 200-400 долларов в месяц.

Структура инвестиций в первичное жилье в Харькове

Таким образом, увеличение инвестиций в два раза позволило не только стабилизировать рынок строительства, но и удержать ценовые показатели на квартиры первичного рынка.

Вдумчивый читатель заметит, что происхождение этих инвестиций - не результат деятельности предприятий и создания рабочих мест, а имеет кратковременный характер в силу конечности факторов, породивших этот феномен.

Количество «донецких» и «барабашовских» в 2019 году не увеличится, а, следовательно, законы классической экономики начнут опять определять рынок. Снижение спроса приведет к избытку предложения, следствием чего станет снижение стоимости жилья.

Объемы строительства жилья в Харькове в 2019 г. и в 2020 г. будут увеличиваться. Так по решениям сессий Харьковского горсовета под многоэтажную застройку в 2018 году было выделено порядка 40 земельных участков общей площадью около 50 га, а в соответствии с Программой экономического и социального развития г. Харькова на 2019 год прогнозный объем ввода в эксплуатацию жилых домов в 2019 году на 7,5% превысит ожидаемые показатели 2018 года.

Есть четкое понимание, что покупка жилья без доступного кредитования, без повышения соцстандартов не даст возможность населению купить новое доступное жилье.

Наблюдается избыточная концентрация капитала в строительной сфере и недофинансирование производственной сферы, доходы работников которой должны были служить основным источником покупательного спроса на строящиеся квартиры.

Следует обратить внимание на тот факт, что существенная доля квартир выкуплена с целью перепродажи в расчете на рост цен. На рынке наблюдается увеличение количества квартир в уже сданных домах, но уже на вторичном рынке (от застройщика по этим объектам все квартиры проданы).

О снижении динамики продаж свидетельствуют неоднократные переносы сроков ввода объектов в эксплуатацию и акции застройщиков, направленные на стимулирование покупательской активности.

Что мы будем иметь в «сухом остатке»?

Думайте!

Компания "Проконсул"

Версия для печати