Тенденции и перспективы на рынке жилой недвижимости Харькова на 2012 год
Приобретение квартир как на первичном, так и на вторичном рынке в настоящее время осуществляется в основном для личного пользования. Спекулятивные и инвестиционные сделки носят единичный характер. Однако по сравнению с 2009 – п/п 2011 гг. доля сделок инвестиционного характера несколько увеличилась.
Объектами таких сделок являются высоколиквидные квартиры, преимущественно «эконом» и «бизнес-класса»:
- на первичном рынке – в новостроях на завершающей стадии строительства либо введенные в эксплуатацию у известных и надежных застройщиков;
- на вторичном рынке – в домах, расположенных в приближенных к центру районах, а также районах с хорошей инфраструктурой и транспортной развязкой.
С начала лета 2011 года наметилась тенденция сокращения объёма предложения, однако уверенно она сформировалась в сентябре-октябре (рис. 1). С февраля 2012 года объем предложения начал расти, при этом покупательская способность населения не увеличивалась, что повлекло за собой рост разрыва между спросом и предложением. Если раньше он составлял 5-7%, и найти компромисс было легко, то сейчас этот разрыв может достигать 10-15%.
Рис. 1. Динамика объема предложения на вторичном рынке жилья Харькова за июнь 2011 – апрель 2012
Большая часть покупателей на рынке жилой недвижимости – они же и продавцы, которые либо улучшают свои жилищные условия, либо ухудшают (разъезжаются, разменивают квартиры). И те, и другие в связи с ростом цен вынуждены переплачивать разницу в цене за квадратный метр, а недостаток денежных средств для осуществления сделки приводит к тому, что они только присутствуют на рынке, не являясь участниками, либо совсем отказываются от своих намерений.
На конец мая 2012 года наблюдается снижение покупательской активности, что связано как с сезонностью, так и со снижением спроса из-за роста цен и низкой платежеспособности населения.
Рост цен, который зафиксирован за последние 6-8 месяцев (рис. 2), произошел вследствие активизации отложенного спроса в конце лета 2011 года, а также из-за дефицита предложения наиболее ликвидных квартир как на первичном рынке, так и на вторичном. Влияние экономических факторов на рост цен, таких как нестабильность курса доллара, снижение депозитных ставок в валюте, процентных ставок по ипотеке, а для Харькова еще и Евро-2012 (квартиры можно сдавать в аренду), привело к некоторой покупательской активности на рынке жилья. Это позволяет сделать заключение о том, что рост цен на жилую недвижимость в большей степени был вызван психологическими факторами участников рынка, нежели экономическими.
Рис. 2. Динамика средней стоимости предложения 1 кв.м вторичного жилья в Харькове
Перспективы рынка жилья на конец года туманны. Все будет зависеть от экономической и политической ситуации в стране, стабильности гривны по отношению к доллару, а также будут итоги проведения Евро-2012 (для Харькова и для Украины в целом). Все эти факторы могут дать как толчок к активизации рынка жилой недвижимости и росту цен, так и к падению. Однако не должен рынок расти как «мыльный пузырь», а потом лопаться. Цены должны быть разумными и подъемными, а рынком управлять не психология, а экономика.
Алексей Попов
Генеральный директор группы компаний "Проконсул"
| Версия для печати |
|
