Что делать с «неформатными» объектами?

Специалисты-брокеры по продаже коммерческой недвижимости ГК Проконсул солидарны с мнением аналитиков и девелоперов о глубоких структурных изменениях рынка коммерческой недвижимости, особенно в части перераспределения спроса, как на целые сегменты недвижимости, так и на внутриформатные предпочтения Покупателей, Арендаторов, Инвесторов.

На это повлияли:

• Изменения в законодательной базе;
• Изменения в Генеральном плане развития Харькова в связи с проведением ЕВРО 2012, а также, выявленные в связи с этим предпочтения по функциональному назначению объектов недвижимости – гостиницы, мини-отели, объекты с развлекательной составляющей и т.д.
• Снижение показателей стоимости и арендных ставок с начала кризиса в среднем на 50%; как следствие – снижение показателей доходности и сроков окупаемости проектов.

Это привело к тому, что в структуре предложения на сегменте продажи находятся объекты недвижимости и целые комплексы невостребованного формата, а то и вовсе с неопределенным функциональным назначением (брокеры определяют из как «здания/комплексы свободного функционального назначения»), в том числе объекты незавершенного строительства, объекты с незаконченными отделочными работами.

Рис. 1. Структура предложения выставленных на продажу объектов коммерческой недвижимости Харькова
на 01.01.2011 года

Рис. 2. Структура предложения выставленных на продажу объектов коммерческой недвижимости Харькова
на 15.05.2011 года

В структуре данной «ниши» сложились «свои стоимости», не соответствующие ожиданиям Собственников, которые все еще рассчитывают получить запланированный до кризиса доход от реализации проектов, либо формируют стоимость Объектов, исходя из своих инвестиционных затрат.

Эти ожидания приводят к разочарованиям, затягиванию времени экспозиции объекта на рынке более 2-х лет, отсутствию «справедливой» стоимости на рынке коммерческой недвижимости, слабой деловой активности.

Период с 2009 года по 1 квартал 2011 года показал, что успешно функционируют и приносят стабильно высокий доход собственникам проекты с тщательно проработанной  концепцией, обоснованным форматом,  «качественными» арендаторами, грамотно составленными договорами аренды с применением мирового опыта девелопмента недвижимости.

Но что же делать с «неформатными» объектами?

Специалисты группы компаний Проконсул рекомендуют Собственникам-Продавцам недвижимости провести мероприятия, направленные на повышение экономической выгоды:

1. Провести анализ наиболее эффективного функционального использования недвижимости/земельного участка;
2. Разработать новую концепцию (реконцепцию),  которая четко бы показала собственникам максимально вероятную доходность, сроки возврата капитала;
3. Предусмотреть  возможную разбивку проекта на очереди, и/или выходы из проекта путем продажи активов и/или недвижимости;
4. Разработать маркетинговую стратегию  реализации  проекта, в т.ч. план продажи и/или план сдачи в аренду, определить стоимости проекта на каждом из этапов.

Такая работа дала бы возможность избежать ошибок межформатности, извлечения максимального дохода, и, в конце концов, вывести на рынок  объект в соответствии с международными стандартами, что позволит добиться дополнительной капитализации, и  даст возможность выйти на заданную рентабельность проекта либо реализовать его институциональным покупателям.

В случае выхода из проекта путем продажи Активов, четко выделить целевого Покупателя с учетом тенденций и прогнозов рынка, что позволит максимизировать стоимость и сократить период экспозиции объекта на рынке.

Специалисты группы компаний Проконсул имеют квалификацию и опыт разработки уникальных решений для каждого Заказчика по адаптации концепций проектов к современным условиям.

За период 2009 - 2010 наработан  опыт работы с непрофильными инвесторами – банками, в собственность которых  перешли крупноформатные объекты-бизнесы.

Результат для собственника – возможность в заданное время высвободить денежные средства для дальнейшего ведения бизнеса.

Елена Ус
группа компаний "Проконсул"

Версия для печати