Путеводитель покупателям офисов (особенности рынка офисной недвижимости Харькова)

Как разобраться покупателю офиса в том количестве объектов, которое предлагает рынок недвижимости, их качестве, стоимости?

Аналитики и брокеры отмечают,  что по состоянию на июнь 2011 года в Харькове на рынке офисной недвижимости текущее предложение формируется следующими типажами:

Тип1. Бизнес центры класса «С» - преимущественно здания советской постройки (НИИ, КБ, муниципальные здания) после комплексной реконструкции или без нее, находящиеся в частной собственности. Такие офисы расположены как в центре, так и прилегающих районах, около станций метро и на крупных городских магистралях. Собственники предлагают для рынка как небольшие офисные блоки, так и целые этажи. Эксплуатация организована либо силами собственника здания, либо собственниками офисов.  Диапазон стоимости данного типа офисов  от 400 до  800 долл. США за  кв.м и зависит, в основном, от состояния помещений (ремонта).

Данный тип наиболее популярен на текущий момент. Однако покупателям следует учитывать риски, с которыми они могут столкнуться в будущем, − отсутствие централизованного управления офисным зданием создает целый ряд неудобств.

Тип2.  Профессиональные бизнес-центры класса «В».  Это − здания новой постройки или здания после качественной реконструкции. Располагаются  в центральном деловом районе или в рамках других сложившихся деловых районов города. Районы расположения – со стабильной социальной обстановкой, рядом отсутствуют объекты, которые могут оказать негативное влияние на имидж бизнес-центра (например, функционирующие индустриальные объекты, больницы и т.д.). Они  имеют собственный паркинг и все современные системы жизнеобеспечения. Эксплуатация центра организована профессиональной управляющей компанией, хотя это влечет за собой более высокие по сравнению с другими типами офисной недвижимости эксплуатационные затраты.

Диапазон стоимости – 1000–1500 долл. США за кв.м. Данный тип офисной недвижимости наименее  «пострадал» при падении цен (10-20%), имеет хорошую перспективу и высокую ликвидность. Прежде всего, офисные юниты в профессиональных бизнес-центрах интересны крупным компаниям.

Тип 2* Профессиональные бизнес-центры класса «В», с высокими рисками запуска БЦ в эксплуатацию в срок и 100% готовности.

Данный тип можно охарактеризовать как:

• бизнес-центры с незавершенными отделочными работами;
• де-юре не введены  в эксплуатацию;
• с перманентным переносом сроков ввода в эксплуатацию (рисками доверия);
• частично функционирующими местами общего пользования и инженерными системами (не работают лифты, нет телефонии, интернет связи, нет управляющей компании и т.д.)

Т.е. отсутствует полный набор услуг для комфортной работы, присущих бизнес-центрам класса «В», при том, что приходится оплачивать отдельно часть услуг до полного запуска бизнес-центра. Стоимость – 750–1000 долл.  США за кв.м.

Тип 3. Коммерческие площади (офисы, магазины, сфера услуг) в многоквартирных жилых домах  в основном бизнес-класса, введенных в эксплуатацию позже 2005 года Это цокольные  и 1-е этажи, как правило,  без отделочных работ (установлены окна, двери, смонтированы вводы инженерных систем). Для начала эксплуатации этих помещений необходимо выполнить отделочные работы, заключить договора со службами на поставку коммунальных услуг, организовать охрану,  уборку,  продумать парковку автомобилей. Диапазон стоимости – 10 000–12 500 грн. за кв.м.

Тип 4. Отдельно стоящие здания свободного назначения постройки от 1912 до 1980-х гг., после капитальной реконструкции или без нее.  Могут располагаться как центральной части города, так и вдоль центральных магистралей, станций метро, в жилых массивах. Диапазон стоимости – 500–3000 долл. США за кв.м,  и зависит от месторасположения, уровня реконструкции, отделки и наличия парковочных мест.

Как показывает практика продаж, при покупке офиса следует интересоваться не только его текущим состоянием и титулом собственности, но и его «историей», ведь цена предложения может отличаться от цены продажи на 5−30% в зависимости от типа офисной недвижимости и других ценообразующих факторов. Такой информацией всегда владеют  профессиональные консалтинговые компании, проработавшие на рынке длительное время. Брокеры-консультанты зачастую учувствовали  в разработке концепций крупноформатной недвижимости, и смогут подобрать варианты офисной недвижимости в зависимости от приоритетов конкретного Покупателя и Продавца

Елена Ус
Группа компаний "Проконсул"

Версия для печати