Углубление структурных изменений рынка коммерческой недвижимости

Затянувшаяся стагнация рынка коммерческой недвижимости как на сегменте продажи, так и на сегменте аренды демонстрирует все более глубокие структурные изменения, непосредственно влияющие на стоимостные показатели.

Особенно это заметно на примере торговой недвижимости. Хаотично (без разработанной концепции) создаваемые до 2008 года объекты торговой недвижимости в центральной части города и «поглощение» их рынком в докризисный период сегодня характеризуется высоким процентом вакантности, длительным (более 9 месяцев) периодом экспозиции, иногда сменой функционального назначения.

Успешными остались крупноформатные ТЦ, ТРЦ (ТРЦ «Дафи», ТРЦ «Караван», ТЦ «Украина») с уже сформированным пулом арендаторов, месторасположением вблизи транспортных развязок и предоставляющие широкий ассортимент товаров и услуг различной ценовой категории. При выборе объекта совершения покупок потребители все больше предпочтений отдают торговым центрам с развлекательной составляющей и зоной отдыха.

Что же происходит в центре города?

Магазины на красной линии, с фасадным расположением, ярко выраженной входной группой, наличием витринных окон и качественным ремонтом по-прежнему востребованы по максимальной цене. В них представлены всемирно известные бренды, банковские отделения, представительские офисы.

А вот магазинам на 2-й линии центральной части города, так называемый «тихий центр», все труднее конкурировать по стоимости. Даже объекты с качественным ремонтом, с высокими автомобильными (но не пешеходными) потоками могут быть не востребованы на рынке длительное время - более 1 года, если собственник не примет решения о снижении арендной ставки (стоимости).

Структура спроса на рынке торговой недвижимости в зависимости от месторасположения приведена на рисунке ниже:

Структура спроса на рынке торговой недвижимости на сегменте продажи и аренды соответственно

Данная категория торговой недвижимости востребована операторами сферы услуг: ремонт одежды, химчистки, ломбарды, аптеки, стоматологические кабинеты, салоны красоты, интернет- и спортклубы, цветочные магазины, студии декора, и фотосалоны, копировальные услуги и так далее. Однако уровень стоимости и арендной ставки  в этом случае может отличаться до 50% от аналогичных объектов торговли, имеющих более выгодное месторасположение.

Это следует учитывать как брокерам, так и собственникам объектов недвижимости. В условиях конкуренции владельцев недвижимости следует информировать не только о стоимости аналогичных объектов, но и возможных сроках сдачи в аренду (продажи) с учетом сложившейся конъюнктуры рынка.

Эксперты рынка прогнозируют все большую конкуренцию внутри форматов торговой недвижимости и отмечают, что при общей стагнации рынка коммерческой недвижимости по некоторым форматам наблюдается дефицит. Для диверсификации рисков отсутствия спроса на торговые площади девелоперам и застройщикам необходимо привлекать профессиональных консультантов для проведения глубоких маркетинговых исследований.

Эксперты
Группа компаний "Проконсул"

Версия для печати