Брокеридж или консалтинг?
Некоторым образом, деловая жизнь и бизнес активность в Украине разделилась на «до» и «после». Имеется в виду, до начала кризиса 2008 года и после...
Произошли и продолжают происходить глубокие структурные изменения в сферах:
- Налогового законодательства, градостроительства и архитектуры, кредитования;
- В приоритетах развития и финансирования отраслей экономики;
- Структуры спроса и предложения на рынке коммерческой недвижимости;
- Значительного изменение уровня арендных ставок и стоимости объектов;
- На некоторых сегментах рынка недвижимости возникает дефицит качественных площадей, а на других высокий уровень вакантности и ротации арендаторов;
- И, как следствие, изменения в уровне доходности и сроках окупаемости объектов строительства.
Увеличивающиеся затраты на содержание объекта недвижимости (т.н. эксплуатационные расходы: охрана, уборка здания и территории, вывоз мусора, освещение, текущие ремонты), а так же увеличение тарифов на коммунальные услуги – электроэнергия, водоснабжение, канализация, отопление, расходы на использование телефонных линий, Internet; оформление прав на землю и уплату земельного налога, – приводит к тому, что многие собственники коммерческой недвижимости хотят избавиться от непрофильного арендного бизнеса, который перестал приносить желаемый доход.
При чем, все эти затраты относятся не только к крупноформатным объектам: БЦ, ТЦ, большим производственно складским комплексам, но и к не большим зданиям, магазинам, офисам , складам, площадью от 200 кв.м.
С другой стороны, глубокие изменения в структуре спроса, практически на всех сегментах рынка недвижимости, привели к тому, что возможно текущее функциональное назначение объекта недвижимости, его конструктивные элементы, планировки, уровень отделки – становятся не востребованными на сегодняшний день.
Осложняет ситуацию еще и то, что подавляющее большинство объектов коммерческой недвижимости на продажу выставляют с недооформленным титулом собственности на, так называемый, Лот продажи.
Титул собственности сегодня формируется 3-мя составляющими:
- Документами, подтверждающими право собственности на недвижимое имущество;
- Документами, подтверждающими права пользования (собственности) на земельный участок;
- Заключенными договорами на поставку коммунальных услуг (вода, канализация, электроэнергия, газ, тепло).
Таким образом, решившись продать объект коммерческой недвижимости, собственник исходит из его текущего функционального назначения (которое формировалось «до» кризиса), «условными» правами на земельный участок под эксплуатацию объекта (либо решений 1-й сессии, либо решение 2-й сессии, а то и вовсе отсутствие кадастрового номера на землю) и «каким-то образом» получаемые коммунальные услуги (не введенные в эксплуатацию сети, либо отсутствие договоров на поставку услуг, либо отключенные системы жизнеобеспечения объекта).
Все вышеперечисленное приводит к тому, что для продажи объекта (сдачи в арендное пользование) и формирования его максимальной стоимости (уровня арендной ставки) необходимо дополнительно выполнить:
- Анализ коммерческой концепции объекта (соответствие его текущего функционального назначения требованиям рынка).
- Определение наиболее эффективного использования объекта в текущих условиях.
- Анализ титула собственности (с учетом 3-х составляющих: недвижимость, земля, коммуникации), правовые аспекты.
- Обоснование стоимости (арендной ставки).
- Подготовка рекомендаций для собственника или Коммерческого предложения (Презентации объекта) для потенциального покупателя с представлением всех вышеперечисленных аспектов.
То есть, для заказчика возникает необходимость выполнить комплекс консалтинговых услуг с привлечением специалистов: аналитиков, брокеров, юристов, землеустроителей, специалистов по инжинирингу.
Собственники крупноформатных объектов, понимая важность консалтинговых услуг, привлекают специалистов для выполнения предпродажной подготовки:
- обоснования стоимости,
- подготовка Инвестиционного меморандума,
- разработка маркетинговой стратегии продвижения объекта на рынок.
Собственники объектов среднего формата площадью 200-1500 кв.м полагаются на собственный опыт, устаревший спрос, мало востребованное функциональное назначение и, тем самым, выводят на рынок объекты не соответствующие сегодняшним реалиям.
Данные закономерности наблюдаются как на сегменте продажи коммерческой недвижимости, так и на сегменте аренды.
Что же порекомендовать собственникам?
Рекомендация одна. Включить консалтинговые услуги в структуру затрат, аналогично маркетинговым услугам, строительным, юридическим, рекламным. Это позволит планировать доходы от сдачи аренду, сократит сроки реализации объекта коммерческого назначения в случае продажи, избавит от многолетних контактов с т.н. потенциальными покупателями и разочарований.
Елена Ус
Группа компаний "Проконсул"
| Версия для печати |
|
