Что же делать собственникам мало востребованных объектов?
Осень 2012 года продолжает демонстрировать глубокие структурные изменения на рынке коммерческой недвижимости Харькова. Определяются группы объектов на сегментах офисной и торговой недвижимости, не востребованные потенциальными арендаторами (покупателями).
На сегменте торговли – это торговые площади на центральных улицах, фасадное расположение, площадью 50-150 кв.м, витринные окна, ремонт - то, что традиционно относилось к формату магазин-салон, street retail.
На сегменте офисной недвижимости – отдельно стоящие 2-х, 3-х этажные здания в центральной части города и в прилегающих к центру районах, площадью от 100 до 1000 кв.м целиком или этажи в них, с ремонтом евро-стандарт или без ремонта, которые традиционно относились к офисам класса «D» и «Е».
Также практически не востребованными остаются объекты развлекательной направленности, не в составе торговых центров, а отдельно стоящие здания – бильярдные, сауны, бани и т.д.
Объекты межформатного (смешанного) функционального назначения в период 2009-2012 гг. подвержены высокому уровню вакантности (до 60%) и ротации арендаторов.
Три квартала 2012 года показали, что основные пешеходные потоки переместились в торгово-развлекательную зону крупноформатного ритейла (до 60% заявок), а предпочтения пользователей офисных помещений сводятся к бизнес центрам класса «А», «В» и «С» с инфраструктурой и управляющей компанией (до 80% заявок). Следовательно, наибольшая стоимость и уровень арендных ставок приходится именно на них.
Что же делать собственникам мало востребованных объектов?
Ответ находят аналитики, которые тщательно следят за структурой спроса. И здесь вырисовывается новая группа арендаторов/покупателей. Особое место в структуре спроса заняли объекты т.н. бытового сервиса - аптеки, туристические фирмы, стоматологические кабинеты, интернет-клубы, фитнес-студии, студии йоги и танца, мини-школы иностранных языков, кабинеты массажа, фото- и дизайн-студии, центры здоровья, косметологические кабинеты, кабинеты массажа, салоны красоты, мини продуктовые магазины, кафе для отдыха с детьми и т.д.
Арендаторами и покупателями становятся субъекты малого и среднего бизнеса, занимающиеся сферой услуг для населения.
К сожалению, они не готовы платить максимально высокие ставки аренды, которые привычно устанавливали собственники.
Уровень арендных ставок для объектов бытового сервиса находится в диапазоне 70-100 грн (вместо предложенных 150-250 грн) за 1 кв.м и ценам 500-600 доларов США (вместо 800-1000 доларов США) за 1 кв.м.
И это могут быть как объекты торговли на «красных линиях», так и отдельные кабинеты, залы в т.н. зданиях свободного назначения.
Для снижения затрат на содержание и во избежание ошибок в будущем, принимая во внимание быстро меняющуюся структуру спроса, специализацию арендаторов, уровень арендных ставок, для объектов недвижимость более 200 кв.м эксперты рекомендуют:
- Проводить анализ локальной зоны объекта недвижимости, анализ бизнес-среды и бизнес-окружения (анализ конкурентов).
- Проводить анализ конструктивных элементов, планировок, наличия/отсутствия соответствующих коммуникаций, уровня отделки помещений, для определения возможного функционального назначения каждого отдельного помещения, целевой группы арендаторов, уровень арендной ставки, приемлемый для них.
- Результатом такого анализа является Арендный план, определяющий типаж арендаторов на площади с определенным функциональным назначением, обоснованный уровень арендной ставки, рекомендации по маркетинговой стратегии, расчет предполагаемого валового дохода.
Специалисты-брокеры компании «Проконсул» готовы разработать такой Арендный план и далее осуществить брокеридж (заполнение арендаторами) объекта по заданному Арендному плану.
| Версия для печати |
|
