На складском рынке без перемен

Как кризисные явления влияют на сегмент складской недвижимости

Несмотря на общую негативную деловую динамику в Украине, к концу 2014 года вакантность в сегменте логистической недвижимости в Киевской области снизилась до 6,1%. На вакантность оказало значительное влияние соотношение введенных в эксплуатацию новых помещений и арендованных. В 2014 году было введено порядка 137 тыс. кв. м, при этом, новых договоров аренды было подписано почти на 200 тыс. кв. м.

Высокий показатель новых сделок выражен тем, что многие компании Восточного региона, спасая свой бизнес, переместили складские запасы в Киевский регион. Второй волной к высокому спросу в 2014 году стала «рокировка» между арендаторами, которые искали лучшие условия и смогли получить их.

В 2011-2013 годах базовые арендные ставки на современные складские и логистические помещения в Киевской области были стабильными в долларовом эквиваленте. Однако по состоянию на конец 2014 года они снизились примерно на 30% по сравнению с аналогичным периодом 2013 года. В конце декабря 2014 года, наивысшие арендные ставки по новым сделкам в сегменте находились в диапазоне от $3 до $5 за кв. м в месяц в лучших складских помещениях в Киевской области, в то время как для помещений класса «В», они были в диапазоне $2-$3. Арендные ставки обычно зависят от качества помещений, специфики расположения и доступности и основных условий аренды.

В перспективе 2015 года, арендная ставка может быть скорректирована между сторонами, как в меньшую сторону, чтобы удержать арендатора, так и в большую, согласно ранним договоренностям. Как и на протяжении 2014 года, в текущем году «вакантные девелоперы», будут готовы идти на компромиссы и подписывать договора в национальной валюте и без «жесткой» привязки к валюте.

Одной из основных проблем, как и почти во всех сферах бизнеса, стала стремительная девальвация национальной валюты, что в свою очередь безжалостно повлияло на фиксированные затраты по аренде, так как, практически все ставки аренды, «привязаны» к курсу USD или Euro. Одной из проблем можно отметить, отсутствие на рынке «больших лотов» складских площадей, а именно ограниченный объем помещений на одном объекте.

Девелоперы, чтобы удержать арендатора или «переманить» на объект, все чаще прибегали к фиксации арендной ставки в национальной валюте, на индивидуальный, ограниченный срок (от 3 месяцев до 35 месяцев) или с коридором с привязкой к курсовой разнице».

По анализам сделок за период 2013-2014 года, сфера деятельности «активных» арендаторов не изменилась. Основными потребителями рынка аренды является продуктовая группа FMCG, фармацевтика и логистические услуги, к которым все чаще прибегают компании импортеры. Товары повседневного использования на сегодня являются самым приоритетным направлением, а такие сферы как автомобильная промышленность, розничная торговля, косметика и парфюмерия, а также интернет продажи, стали все менее востребованы.

В то же время в аренде помещений в сегменте были преимущественно заинтересованы компании, которые намеревались улучшить качество занимаемых ими площадей, переехав в новые объекты, и/или воспользоваться возможностями для расширения в условиях невысокой вакантности и возможного повышения арендных ставок в сегменте. Спрос со стороны новых компаний, выходящих на украинский рынок, практически отсутствовал.

Характерной тенденцией 2014 года на рынке складской недвижимости Украины стал переезд компаний из Донецкой и Луганской областей в другие регионы, в первую очередь в Днепропетровск, Днепропетровскую область, Киев, Киевскую область. Подобные миграционные процессы коснулись, в том числе, и Харьковского региона. Здесь основной спрос арендаторов из Донецкой и Луганской области был сконцентрирован в сегменте складских помещений площадью до 1000 кв. м.

Основной спрос на складскую недвижимость в 2014 году, как и ранее, формировали логистические и торговые операторы. В Харьковском регионе наибольшая доля спроса на складские помещения приходится на продуктовый ритейл и фармацевтические компании. В целом наблюдалось снижение общего спроса на складскую недвижимость, существующие арендаторы стремились оптимизировать занимаемые площади, часто посредством субаренды.

Принимая во внимание текущую социально-экономическую и политическую ситуацию, снижение покупательной способности и уровня благосостояния населения, а также низкую активность девелоперов, в 2015 году ситуация на рынке складской недвижимости существенно не изменится.

Важными стимулами активности девелоперов складской и логистической недвижимости являются расширение торговых сетей, а также развитие онлайн-торговли. Однако в условиях смещения потребительского спроса со среднего в нижний ценовой сегмент, основной упор будет сделан на открытие магазинов у дома, дискаунтеров, супермаркетов, стратегия развития национальных торговых сетей будет направлена на увеличение присутствия в ранее освоенных регионах, с целью сокращения затрат на логистику. В этой связи, сохранится спрос на качественные небольшие складские помещения, вакантность которых сегодня составляет 0-5%. В Харьковском регионе за счет наличия большого количества складских объектов низкого класса общая вакантность сохранится на уровне порядка 20-30%.

Учитывая значительную девальвацию национальной валюты, арендные ставки на рынке складской недвижимости будут фиксироваться, в основном, в гривне (что является характерной особенностью Харьковского региона) и пересматриваться в индивидуальном порядке. В целом по рынку ценовые показатели на сегменте аренды в 2015 году сохранятся примерно на уровне 2014 года.

По материалам: ABCnews

Версия для печати