«Недвижимость по-прежнему остается самым интересным вложением» - эксперт

Как рынок недвижимости перенес потрясения 2013 года, «Капиталу» рассказали специалисты.

В 2013 году рынку недвижимости досталось по полной. Более существенных нововведений не случалось с момента принятия нового Гражданского кодекса и введения Налогового – обычно на подобные нововведения отводят три-пять лет, говорят эксперты.

Так, 1 января 2013 года был введен новый порядок регистрации недвижимого имущества, затормозивший активность на рынке практически на месяц. Через полгода должно было вступить в силу налогообложение жилой недвижимости, но дату его введения перенесли на начало 2014 года ввиду отсутствия реестра налогоплательщиков и в связи с выявленными недочетами в соответствующем положении Налогового кодекса.

В августе очередное испытание – новый порядок оценки недвижимости. Правда, и это нововведение застопорилось: Минюст, осознав, что на рынке практически не осталось оценщиков, поскольку они элементарно не смогли получить свидетельство на проведение таких операций, пролонгировал введение новых правил оценки до 1 ноября 2013 года. В ноябре они все-таки вступили в силу, хотя снова с переходным сроком до 1 февраля 2014 года. Ну и последним кардинальным нововведением стало введение с 1 сентября 2013 года безналичной формы расчетов, в том числе по всем операциям с недвижимостью, стоимость которых превышает 150 тыс. грн.

И все же рынок выстоял.
– Озадаченный многочисленными ударами со стороны государственных структур, рынок все же сравнительно быстро восстановился. Видимо, уже выработался определенный иммунитет, – считает руководитель комитета по рынкам и инвестициям Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, генеральный директор ООО «Производственно-правовая фирма» Крона» Игорь Балака. – После каждого такого потрясения рынок на две-три недели останавливался, а когда люди понимали, что очередного апокалипсиса не произошло, активизировались. После 1 ноября рынок тоже замер, а потом маховик стал снова раскручиваться.

– Недвижимость – это не тот товар, который можно брать, а можно не брать. Люди покупают недвижимость, потому что они в ней нуждаются. В виду отсутствия рынка ценных бумаг и института частных брокеров, недвижимость по-прежнему остается самым интересным вложением. Я, например, знаю тех, кто продал свой бизнес и купил квартиру, чтобы сдавать в аренду. Поэтому законодательные обременения практически не повлияли на ситуацию на рынке, – говорит вице-президент Украинской гильдии риелтеров Евгений Молчанов. – Ну, платят теперь вместо 40 тысяч долларов 41 тысячу, больше справок собрать надо — что ж, надо так надо. К тому же все эти обременения не такие уж и тяжелые, как в некоторых странах Европы. Например, в Испании в прошлом году ввели налог на покупку недвижимости в размере 10%. Из-за размера его так и назвали – королевский (первоначально он был на уровне 5%). А если в течение пяти лет продаешь потом эту недвижимость, то платишь 30%.

Ожидаемого коллапса не произошло

Эксперты отмечают, что накануне нововведений, на рынке жилья активизировался спрос.
– Основной пик активности пришелся на июль-август 2013 года, – констатирует генеральный директор ООО Инвестиционно-консалтинговая компания «Проконсул» Виктория Рыльцева. – При этом приобретение квартир осуществлялось как для личного пользования, так и в спекулятивных и инвестиционных целях. Продавцы и покупатели недвижимости поспешили осуществить сделки по старым правилам: без налоговой оценки и без необходимости проведения безналичных расчетов в национальной валюте. Количество сделок увеличилось примерно на 20-30% относительно предыдущих месяцев, – отмечает Виктория Рыльцева. – Однако поскольку все, кто собирался приобрести жилье, оформили сделки до указанных нововведений, в ноябре был зафиксирован провал деловой активности. И все же ожидаемого осеннего коллапса не случилось: рынок не остановился. При этом изменения, касающиеся ограничения наличных расчетов, первичный рынок жилья практически не затронули. Все платежи на этом рынке и раньше проходили через расчетные банковские счета.

– Инвесторы активно интересовались самым дешевым сегментом – гостинками, одно- и двухкомнатными квартирами, – уточняет Игорь Балака. – Расчет прост: если держать деньги на депозите, они могут обесцениться, лучше купить квартиру и сдать ее в аренду, – доходность будет гораздо выше. Для сравнения: экспозиция 1-2-х комнатных квартир (время от момента выставления объекта на продажу до заключения сделки) у нас составляет 1-2 недели по цене -5% от средней цены рынка, а, например, в России - 3-4 недели.

Ценам расти уже некуда?

Повышенный спрос, соответственно, привел к увеличению цен на жилье в III квартале 2013 года.
– Учитывая значительное летнее оживление, цены на вторичном рынке жилья продемонстрировали рост: 2,5% в июле, 2,7% в августе. При этом подорожание происходило независимо от технического состояния квартир, – констатирует гендиректор «Проконсула» Виктория Рыльцева. – На этой волне повышение цен (хотя и менее значительное) продолжилось и осенью, несмотря на очевидный спад активности рынка. Наблюдалась своеобразная цепная реакция: в операциях обмена через куплю-продажу каждый из продавцов повысил цены, чтобы иметь возможность приобрести желаемый вариант недвижимости также по новым, более высоким ценам.

В наибольшей степени рост был характерен для качественных недорогих объектов, расположенных в спальных районах и на окраине. При этом спрос немного сместился в пользу первичной жилой недвижимости, где повышение цен было незначительным. Кроме того, аргументами в пользу предпочтения первичного жилья перед вторичным могут быть различные акции, с завидной периодичностью проводимые строительными компаниями, и различные условия рассрочки оплаты. На вторичном рынке покупателям приходится рассчитывать лишь на готовность продавца уступать в процессе торга.
Однако в ближайшее время, по мнению экспертов, дальнейшее существенное повышение цен на вторичном рынке жилья маловероятно. «Виной» тому – сложившаяся экономическая и политическая ситуация.

– Скорее всего, будет наблюдаться колебательная стабильность цен. Ситуация на первичном рынке жилой недвижимости будет зависеть от активности строительных компаний по реализации текущих и новых проектов. Дальнейшее повышение цен на жилье, не подкрепленное соответствующим ростом благосостояния населения, может спровоцировать очередной обвал рынка и новый виток кризиса, – считает Виктория Рыльцева.
К слову, до введения ограничения по расчетам наличностью, высказывались предположения, что продавцы и покупатели будут стараться всеми способами обходить эту норму.

– Были механизмы, которые позволяли игрокам проводить сделки, минуя банки, – подтверждает Игорь Балака. – Но многие банки ввели довольно лояльные условия для этих сделок, так что стоимость объекта в итоге выросла лишь на 2-3%. Обойти закон выйдет намного дороже. Поэтому покупатели сейчас просто ищут банки, которые предлагают оптимальные условия.

Татьяна Костенко
Капитал. Время

Версия для печати