Нечего купить
Земельные участки под крупное строительство практически исчезли из продажи
На столичном рынке земельных наделов, пригодных для возведения жилмассивов и коммерческих объектов, регистрируются единичные сделки. Многие владельцы сняли с продажи свои участки, решив дождаться возобновления роста цен. Однако перспективы пока не радужные — большинство девелоперов в дополнительных территориях пока не нуждаются, а претендующие на Киев региональные фирмы, близкие к представителям власти, ищут более дешевые способы стать латифундистами.
Страх миновал
Количество предлагаемых в продажу в границах Киева и области крупных земельных участков, пригодных для строительства многоквартирных домов, офисных и торгово-развлекательных центров, промышленно-складских объектов и коттеджных городков, за последний год сократилось более чем в два раза. Если в конце 2009 г. на продажу было выставлено порядка 100 тыс. га, то сегодня общий объем едва дотягивает до 50 тыс. га. Причем львиная доля из 300 имеющихся в риэлторских базах наделов, расположены в пригороде. По данным ведущего специалиста отдела маркетинга компании SV Development Сергея Костецкого, 60% из всех выставленных в черте столицы участков предназначены под строительство жилых и многофункциональных объектов, 30% — офисных и торговых центров и только 10% — складов, промышленных цехов, СТО и АЗС. В окрестностях Киева 90% предложения — это крупные наделы для возведения коттеджных городков.
Резкое уменьшение продаваемых участков объясняется, прежде всего, очень низким спросом на них. За последний год в столице официально стало известно всего о десяти трансакциях в сегменте участков под крупное строительство, еще 10 - 15, по словам экспертов, прошли без афиширования или под видом привлечения в проекты сторонних инвесторов. Столь скудное количество реальных сделок вынудило собственников земельных наделов снять их с продажи «до лучших времен» и сэкономить на рекламных расходах и содержании дополнительного персонала. Многие фирмы, по словам управляющего партнера компании «Диалог-Классик» Артема Новикова, решили не продавать наделы, просто почувствовав себя более стабильно. «Компании, которые имели в своих портфелях привлекательные участки в столице и пригороде и в разгар кризиса были вынуждены выставить их на продажу, сейчас уже нашли другой выход из ситуации и решили оставить землю себе. Таким образом, с рынка пропали самые ликвидные варианты», — говорит г-н Новиков.
Инвесторы, в том числе международные, которые интересуются наделами под застройку в столице, зачастую не оперируют открытыми базами данных, а ищут варианты путем анализа решений Киеврады — подобрав нужный участок с подходящим целевым назначением, они напрямую обращаются к собственникам получившей его компании. Таких наделов (выделенных, но не осваиваемых и не выставленных в открытую продажу) в Киеве сотни. А при переговорах напрямую с владельцами цену можно сбить в несколько раз. «Например, в районе ТРЦ «Караван» одной компании был выделен крупный участок в 10 га, который не выставлялся в открытую продажу, но еще до кризиса был оценен владельцем в 35 млн евро. Однако теперь он уценен до 15 млн долларов и это еще не предел», — рассказывает Артем Новиков. Существенные скидки обусловлены тем, что масштабные проекты, которые ранее планировались на различных участках, теперь практически невозможно реализовать, да и нецелесообразно, такие большие объемы не будут поглощены рынком. Поэтому на участках проектируются новые, экономичные объекты, соответственно падает и цена на землю под ними.
Если наделы, пригодные для возведения жилья и общественных объектов пользуются хоть каким-то спросом, то участки под промышленное и складское строительство никого не интересуют, а посему зачастую снимаются с продажи.
Скупают по бросовым ценам
Как и в прошлом году, основной спрос на участки под строительство коммерческих объектов исходит от международных, в том числе российских компаний, а также вновь вышедших на рынок региональных фирм, зачастую имеющих непосредственное отношение к недавно назначенным на ответственные посты в столице чиновникам. Покупателями сравнительно небольших наделов выступают и компании средней руки, которые до кризиса не успели попасть в кредитную кабалу и поэтому сегодня надежно стоят на ногах и развивают бизнес. Потенциальные землепользователи, не располагающие полезными связями, ищут наделы с полностью оформленной документацией (доля таковых — примерно 20% от общего объема продаваемых участков). А фирмам, владельцы которых вхожи в нужные кабинеты, дешевле отвести себе участок решением Киеврады, нежели приобретать его на рынке.
В течение последнего года покупалась преимущественно земля с расположенными на них ветхими строениями под снос или реконструкцию в центре города (на Печерске, Ярославом валу, ул. Михайловской) под возведение гостиниц, бизнес-центров или элитного жилья. «Также потенциальных инвесторов интересуют участки под строительство торговых объектов в районе Окружной дороги и в густонаселенных жилмассивах Оболонь и Позняки, а также в Протасовом яру», — говорит Артем Новиков. В пригороде, по словам заместителя генерального директора АН «Альянс-Брок» Сергея Подгорного, берут, прежде всего, наделы площадью до 20 га для строительства коттеджных городков. Приоритетом пользуются Киево-Святошинский и Макаровский районы, а также любые земли в удобном месте, которые по тем или иным причинам предлагаются по «бросовым» ценам. «Например, недавно была заключена сделка по приобретению 3,3 га в Ясногородке, которые собственник продал по $200 за сотку. Еще несколько гектаров было куплено под коттеджные городки под Бояркой, возле Крюковщины, в селе Гора», — рассказывает г-н Подгорный. Пригородную землю скупают не столько профильные компании, сколько структуры, приближенные власти. Они зачастую успешно добиваются существенных скидок, насылая на неуступчивых продавцов многочисленные проверки.
Анализируя тенденции рынка крупных земельных наделов, эксперты сходятся во мнении, что он активизируется только после того, как начнет расти спрос на коммерческую и жилую недвижимость со стороны конечных потребителей. «Сейчас у большинства крупных профильных компаний проектные портфели заполнены и, соответственно, интерес к новым земельным участкам на нуле либо носит спекулятивный характер — покупают лишь то, что очень дешево. Поэтому сделки в сегменте носят единичный характер. И так будет еще несколько лет, пока спрос на готовые объекты не возобновится, имеющиеся земельные наделы не начнут застраиваться и не возникнет потребность в новых участках», — резюмирует начальник отдела агентских услуг АН «Ситикон» Эдуард Бразас.
ХАРЬКОВ
Инвесторы приказали долго ждать
В Харькове и пригороде выставлены в продажу порядка 200 земельных участков общей площадью около 1,3 тыс. га, пригодных для строительства крупных объектов. Почти 47% из них предназначены для возведения торгово-офисных или торгово-развлекательных центров, 16% - складов и производственных цехов, 15% - предприятий по обслуживанию автомобилей. И только на каждом пятом наделе можно разместить здания общественного назначения, включая жилье. По словам аналитика харьковской группы компаний «Проконсул» Юлии Костюк, покупателей интересуют преимущественно участки с полностью готовыми (в том числе и проектными) документами, а их на рынке не более 5 % от всего предложения. Большинству собственников сейчас нечем платить за выполнение всех необходимых работ. «Хозяева чаще обращаются в консалтинговые компании с целью проведения экспресс-анализа инвестиционной привлекательности и наиболее эффективного использования участка, разработки концепции развития, что не всегда устраивает потенциальных инвесторов», - отмечает г-жа Костюк.
Средняя стоимость участков в Харькове за прошлый год увеличилась на 24,8%, до $7,85 тыс. за сотку. Правда, позитивная динамика была обусловлена не оживлением рынка или оптимистическими прогнозами инвесторов, а уменьшением доли наиболее дешевых наделов промышленного назначения в структуре предложения. Земли под торговые центры продаются сегодня в Харькове и пригороде по цене от $1,8 до 60 тыс. за сотку. За участки под многофункциональные комплексы просят от $2,5 до 25 тыс., под многоэтажное жилое строительство — от $1 до 35 тыс., под производственно-складские комплексы — от $0,1 до $7,9 тыс., а под АЗС и СТО — от $1,75 до 30 тыс.
Тем не менее, инвесторов на рынке практически нет. Вялый интерес они проявляют разве что к окрестностям стадиона Металлист, где будут проходить финальные матчи Евро-2012, и к сравнительно небольшим наделам для размещения АЗС. Единичных покупателей привлекают исключительно дешевые и удачно расположенные участки с качественными проектами и максимально проработанной документацией. «Крупные строительные компании Харькова уже располагают земельными участками, а у новых игроков рынка и индивидуальных инвесторов недостаточно денежных средств на приобретение интересующих их объектов, поэтому предпосылки для кардинального изменения ситуации в этом сегменте в 2011 году отсутствуют», — говорит г-жа Костюк.
ДОНЕЦК
Хотят того, чего нет
В пределах Донецка предлагается порядка 100 участков под коммерческую и многоэтажную жилую застройку площадью от 1 до 4 га. Еще 100-150 наделов продается в радиусе 50 км от областного центра (от 1 до 20 га). В городской черте в структуре предложения примерно в равных долях представлены земли под строительство офисных, торговых центров и жилья и только 5-10% — под производство и логистику. В пригороде же напротив, данное соотношение составляет 30% и 70%. Участков с полностью готовыми документами на рынке практически нет.
По словам директора местного специализированного агентства «Свой дом» Сергея Ткаченко, стоимость земельных наделов начинается от $5 тыс. за сотку в пригороде (десятки гектаров под логистику) до $50 тыс. за сотку (до 1 га под торговые и бизнес-центры) в престижных районах областного центра. «В черте города относительно ликвидным можно назвать лишь каждое третье из имеющихся предложений. Это участки, подходящие для строительства общественных объектов в Калининском, Ворошиловском и Куйбышевском районах. Остальные наделы вообще никому не интересны, поскольку расположены либо на окраинах, либо в малопривлекательных, «непроходных» местах», — рассказывает г-н Ткаченко. Впрочем, говорить о каком-то спросе на местном рынке смешно, ведь с начала кризиса в самом Донецке фиксировалось по 2-3 сделки в год, а в пригороде 5-6. Количество трансакций могло бы существенно возрасти, если бы в продаже появились наиболее интересующие инвесторов наделы в Киевском (ул. Артема) и в Ворошиловском районах города.
ЛЬВОВ
Перманентная вялость
Выбор просторных участков в Львове весьма скудный. В городе на продажу выставлено не более 50 наделов, треть из которых вообще не рекламируются, а в радиусе 30 километров от областного центра насчитывается порядка ста предложений в данном сегменте рынка недвижимости. «Львиная доля участков в границах города предназначена для строительства бизнес-центров и гостиниц. Их площадь варьируется от 2 соток до 5 га», — рассказывает специалист местной риэлторской компании «Олимпекс» Иван Нетов. Стоимость наиболее ликвидных наделов в популярных районах Львова составляет $20-30 тыс. за сотку, однако, несмотря на дороговизну, в продаже их практически нет. Среднерыночные же расценки колеблются в пределах $3-8 тыс. за сотку. «Особого спроса на землю коммерческого назначения в Львове, как и в других крупных городах Украины, сегодня нет. В год заключаются одна-две сделки. Главная причина — отсутствие денег у инвесторов, а также тот факт, что крупным компаниям, которые планируют коммерческое строительство, дешевле отвести себе участок через городской совет, чем покупать его на вторичном рынке», — рассказывает Иван Нетов.
В пригороде Львова (например, в Пустомытовском районе области) можно найти 2 га земли под коттеджный городок за $60 тыс. Но такие, казалось бы, очень выгодные варианты, могут быть с сюрпризами (например, новому владельцу придется менять целевое назначение земли). В том же районе просят $40 тыс. и за 25 соток под жилое строительство. Средняя цена сотки в округе Львова составляет $1-2 тыс.
ДНЕПРОПЕТРОВСК
Ненужные участки на любой вкус
В Днепропетровске, где, как и в Донецке достаточно много промышленных зон и пустырей. В черте города продается 80-100 крупных наделов и столько же — в его окрестностях. 30% участков предназначены под строительство жилых массивов, 45% — бизнес- и торговых центров, 20% — промышленно-складских объектов и 5% — магазинов и сервисных предприятий.
Стоимость небольших наделов в центре Днепропетровска может достигать $50 тыс. за сотку, в то время как в спальных районах (например, жилмассиве Тополь) под жилую или коммерческую застройку участки площадью от 1 га предлагаются по $6-8 тыс. за сотку. Наделы с готовыми проектами для строительства торгово-развлекательных центров предлагаются в среднем по $7-12 тыс. за сотку, небольшие участки (до 1 га) под офисные здания — по $5 тыс. за сотку. Самыми дешевыми являются производственные площадки. За 2,5 га сейчас просят $400 тыс. или $1,6 тыс./сотка.
В пригороде Днепропетровска крупные участки под строительство складов можно купить по $1 тыс. за сотку (по Киевской трассе в 1 км от черты города), под коттеджный городок — по $2 тыс. (общая площадь от 10 га). Правда, территории в живописных местах у реки Песчанка обойдутся покупателю в два раза дороже. Самое дешевое пригородное предложение — это участки (порядка 10-30 га) под садоводство и общественное строительство в 20-40 км от Днепропетровска, которые выставляются по $200-220 за сотку. По словам специалистов местного АН RealNest, за год в сегменте крупных земельных наделов Днепропетровска и его окрестностей заключается в общей сложности не более 6-10 сделок.
ОДЕССА
У моря - дороже
Более 100 земельных участков под коммерческое строительство продается в Одессе и в три раза больше — в ее пригороде. По словам директора местного портала Rassad.odеssa.ua Владимира Рассадникова, в наиболее популярном среди инвесторов Приморском районе областного центра выставляются преимущественно небольшие наделы для возведения многоквартирных домов. Стоимость таких предложений составляет от $40-45 тыс. за сотку в Аркадии и до $160 тыс. в центре (в районе Французкого бульвара, с готовым проектом строительства дома площадью 15 тыс. кв. м). В менее популярных у инвесторов Киевском, Суворовском и Малиновском районах города земля дешевле. К примеру, 28 соток под строительство высотки на Даче Ковалевского можно купить за $1 млн ($35,7 тыс. за сотку), а в Пересыпи (ул. Известковая, Суворовский район) за сотку просят $15 тыс. Крупные участки под строительство жилых массивов и рекреацию можно найти в городских границах по $2,5-10 тыс. за сотку. Так, 1,6 га в районе Совиньон-4 (массив №18) продают по $3,5 тыс. за сотку. Там же участок для размещения базы отдыха можно приобрести по $10 тыс. за сотку.
Желающие возвести коттеджный городок в пригороде могут найти подходящие участки площадью от 1 до 44 га в пределах $1 тыс. за сотку. «Но, несмотря на обилие предложения, инвесторы сегодня не балуют Одессу спросом. В год заключается всего 3-4 сделки в городе, и чуть больше — за его пределами. Покупают преимущественно небольшие лоскуты земли под АЗС, по несколько гектаров под коттеджи и скромные по площади участки в Одессе для возведения бизнес-центров», — рассказывает представитель одесского объединения независимых специалистов «Недвижимость» Игорь Стасюк. В текущем году, по словам местных риелтеров, ни изменения цен, ни существенного роста активности на рынке крупных земельных наделов ждать не стоит.
Любовь ОСИПОВА
Еженедельник «Деловая столица»
| Версия для печати |
|
