03.03.2011

Застройщики изменили любимым спутникам

В ранее популярных у покупателей городах-сателлитах (Броварах, Вишневом, Коцюбинском) предложение жилья на первичном рынке сейчас крайне ограничено. Застройщики изменили свои географические предпочтения и возводят дома на ранее отведенных им земельных участках в Ирпене и Буче, где сейчас можно найти самые выгодные по цене варианты. Однако потенциальные покупатели, несмотря на соблазн сэкономить, не спешат вкладывать средства в новые квартиры. Немногочисленные сделки регистрируются только по уже введенным в строй или почти готовым объектам.

Покупатели не хотят рисковать

Цены на новое жилье в пригороде столицы в последнее время практически не меняются. С февраля прошлого года средняя стоимость квадрата выросла на $50 до $700 и остается почти вдвое ниже докризисной (в феврале 2008 г. — $1140/кв. м). Согласно объединенным прайсам застройщиков, самыми дешевыми сейчас являются квартиры в Ирпене, где есть предложение и по $400 за квадрат. За такие деньги можно купить жилплощадь в цокольном этаже дома с низкой степенью готовности. В наиболее дорогом сателлите Киева — Броварах в комплексе «Соборный» по ул. Соборной,8 площади продаются по $1,3 тыс./кв.м., хотя в этом же городе есть варианты и по $625-850/кв. м. Например, в домах компании «Киевград» и в ЖК «Лучистый» фирмы «Мегастрой», построенных на 30-50%. По словам директора агентства недвижимости «Траектория» Ирины Головневой, рассматривая варианты жилья для покупки, их клиенты, прежде всего, обращают внимание на степень готовности дома и репутацию застройщика, а лишь потом — на место его расположения и другие параметры. Основной интерес покупателей сегодня направлен на самые дешевые почти законченные объекты. Такие, например, есть в Ирпене, где квартиру площадью 40 кв. м в практически готовом доме можно купить за $35 тыс. Есть спрос и на объекты известных и надежных застройщиков: «Киевгорстроя», который возводит жилье в Буче по цене от $750 за квадрат, "Фiнансовой компании "ЖИТЛО-Iнвест",ужезакончившей объекты в селе Петровском Киево-Святошинского района и в Борисполе.

Чем выше степень готовности объекта, тем дороже в нем квартиры. Рекордсменом по цене среди пригородных новостроек является сданный в эксплуатацию жилой комплекс «Чайка», расположенный в непосредственной близости от столицы в Киево-Святошинском районе. За «двушку» там просят порядка $85 тыс. ($1890 за кв. м), за просторную «трешку» — $260-280 тыс. ($1110 за кв. м). В почти завершенных зданиях средняя стоимость квадрата колеблется в пределах $850-1000. А вот покупка квартиры в доме на стадии котлована обойдется вполовину дешевле, чем во введенном в строй. Если выгнана почти вся коробка (примерно 30-50% готовности), цена составит уже 60% от конечной. Но риэлторы говорят, что на возможность сэкономить сейчас клюют единицы. «Большинство покупателей выбирает дома в пригороде с 70-90% готовности. Они на 10-13% дешевле уже сданных, и, как правило, не замораживаются. Застройщики всеми силами пытаются завершить работы на таких объектах», — отметила Ирина Головнева.

Новые лидеры

Рекордсменом по предложению нового жилья среди пригородов столицы в нынешнем году являются Ирпень и Буча, где возводится и продается порядка 15-ти объектов, тогда как в ранее популярных у киевлян городах-сателлитах таковые можно пересчитать на пальцах одной руки. Так, в Вишневом представлено лишь два объекта: подлежащий сдаче в марте 2011 г. жилой комплекс «Акварели» со стоимостью квадратного метра на данной стадии в $1050-1100 и дом ИСК «Мисто» по ул. Южной, 5, планирующийся к вводу в начале 2012 г. В два раза сократилось количество новостроек в Борисполе, существенно сдали позиции Бровары. В большинстве остальных населенных пунктов (Вышгороде, Обухове, Софиевской Борщаговке, Бородянке, Шевченковом, Чабанах) выставлено в продажу всего лишь по одному объекту.

Смещение географических приоритетов у строителей, по словам начальника департамента маркетинга компании SV Development Владимира Степенко, никак не связано с повышением спроса на жилье в Ирпене и Буче. Причина в другом: еще до кризиса тамошние власти выделили застройщикам много участков для реализации жилищных проектов. Поэтому именно данные населенные пункты и превалируют в предложении. «А темпы застройки в тех же Броварах или Вишневом, наоборот, снизились, несмотря на то, что они остаются наиболее предпочтительными для покупателей», — говорит эксперт. Риэлторы подчеркивают, что реально возводится далеко не все, что предлагается на рынке. Из представленных сегодня к продаже в пригороде столицы 40 объектов, активные строительные работы ведутся только на 15-ти, в то время как остальные практически заморожены. Зная это, покупатели не спешат обзаводиться такой недвижимостью. По подсчетам Ирины Головневой, в минувшем году в пригороде Киева продавалось лишь по 60-100 новых квартир в месяц.

В нынешнем сезоне, как прогнозируют риэлторы, данный сегмент рынка может оживиться: увеличится количество площадок, где ведутся работы, появляются новые проекты, вырастет число покупателей. Однако цены останутся стабильными, поскольку спрос все еще очень низкий.

ХАРЬКОВ

Просторное жилье уже не в моде

Харьковские застройщики осваивают только самые близкие к областному центру населенные пункты — поселки Безлюдовка, Солоницевка и Песочин. Последний наиболее популярен, поскольку расположен всего в 10 минутах езды от городской черты. Местный Куряжский домостроительный комбинат возводит там сразу несколько жилых комплексов: «Мобиль» по ул. Технологической, 4 на 200 квартир и две очереди ЖК «Куряжский» по ул. Кушнарева, 1 (400 квартир), где площади выставлены по $525-675 за квадрат. Это не намного дешевле, чем на окраинах Харькова. «Больше всего в строящихся и уже сданных комплексах Песочина запроектировано и продается двухкомнатных квартир, далее по количеству следуют однокомнатные, а трехкомнатных практически нет, их от одной до двадцати в каждом из домов. Застройщики максимально учли структуру спроса на региональном рынке недвижимости», — говорит руководитель аналитической службы ГК «Проконсул» Виктория Каратанова.

Другие города-сателлиты областного центра риэлторы считают менее удобными для проживания. Однако и стоимость квартир там несколько ниже, чем в Песочине. Например, в уже введенном в эксплуатацию 4-этажном кирпичном доме в поселке Безлюдовка квартиры продаются сейчас по $400 за квадрат, а в построенном 9-этажном комплексе в Солоницевке — по $460 за кв.м. Г-жа Каратанова прогнозирует, что в течение ближайшего года цены останутся стабильными. «Существенное изменение стоимости жилья на первичном рынке пригорода Харькова в 2011 г. маловероятно, несмотря на предполагаемые законодательные изменения, направленные на восстановление строительной отрасли», — отметила она.

ОДЕССА

Покупают только готовое

Жилищное строительство в городах-сателлитах Одессы ведется весьма активно, если сравнивать с окрестностями таких промышленных гигантов, как Донецк и Днепропетровск, где насчитывается лишь 2-3 реализующихся проекта. Возле приморского города строится с десяток объектов. Также, как и в Киевской области, большинство из них были заморожены в пик кризиса, но в течение последнего года работы возобновились.

Наибольшей популярностью у осмотрительных покупателей, по словам учредителя одесской «Первой риэлторской компании» Дмитрия Грабины, пользуются почти готовые дома. Например, возведенный на 85-90% жилой комплекс «Озерки», расположенный в Новой Долине, а также «Седьмое небо» на 7 км Овидиопольского шоссе (75%). ««Озерки» — это городок из 10-ти четырехэтажных домов с мансардами всего в 15 минутах езды от жилмассивов Черемушки и Таирова», — пояснил г-н Грабина. В продаже там осталась только квартиры в пятой и шестой очереди проекта по цене от $460 за кв. м (в мансарде) до $660 за кв. м. Первая очередь ЖК «Седьмое небо», запланированная к вводу в эксплуатацию в марте нынешнего года, представляет собой квартал из пяти многосекционных 4-этажных домов террасного типа на 520 одно- и двухкомнатных квартир площадью — от 30 и до 49 кв. м. Средняя цена квадрата составляет там $800. Единички выставлены по $23-27 тыс., двушки — по $38-39 тыс. Г-н Грабина уверяет, что спрос на действительно строящиеся и сравнительно недорогие загородные объекты есть, поскольку они являются альтернативой низкокачественному вторичному жилфонду Одессы.

Еще два комплекса возводится в Крыжановке («Зеленый Мыс-Премиум» и «Английский двор»), два — в Ильичевске («Европейский» и «Уютный»), по одному в Затоке, Хлебодарском, Южном и прочих сателлитах. Самым дорогим среди этих проектов является ЖК «Английский двор», где квартиры, позиционирующиеся в классе de luxe, продаются, в среднем, по $1,2 тыс. Наиболее дешевым — девятиэтажный дом в поселке Южном, в котором за квадрат просят $675. По словам одесских риэлторов, сделок по объектам со степенью готовности ниже 60%, сейчас почти не проводится. Потенциальные покупатели уже не рискуют вкладывать деньги в проекты на начальной стадии реализации. Ощутимых ценовых колебаний на местном рынке в ближайший год тоже не предвидится.

ДОНЕЦК

В пригороде тихо

Вокруг Донецка новых домов практически не строят. Один объект возводится в Макеевке, вплотную примыкающей к областному центру. В этом девятиэтажном здании эконом класса на ул. Черняховского, 8а квартиры площадью от 50 до 70 кв. м предлагаются, в среднем, по $800 за квадрат. Однако, как уверяют риэлторы, очереди из желающих там поселиться не наблюдается. Ведь в той же Макеевке в микрорайоне Зеленый есть несколько уже введенных в эксплуатацию новых домов, где квадратный метр оценивается гораздо дешевле — в $400-450, а двухкомнатную квартиру площадью более 70 кв. м можно приобрести за $32 тыс. В других многочисленных приближенных к Донецку городах и поселках застройщики и вовсе бездействуют. «На них попросту нет спроса. Даже в самом Донецке строительство ведется преимущественно в центре, а объем возведенного в городе жилья в 2010 г. составляет лишь 10% от столичного», — говорит директор донецкого АН «Ключевой вопрос» Василий Забульников. По его словам, средняя цена квадратного метра жилья в центре Донецка составляет $1 тыс., что на $200-600 больше, чем в той же Макеевке, хотя затраты застройщиков практически одинаковые. Поэтому при столь низкой конкуренции они и не стремятся развивать проекты в пригороде. Если же ситуация на местном рынке кардинально изменится и стоимость квадрата в спутниках вырастет до $650-800, то наиболее перспективными для возведения высоток могут стать Есиноватая и Авдеевка. Однако в ближайшие несколько лет строительный бум им не грозит.

ДНЕПРОПЕТРОВСК

Рынок скорее мертв

Донецкие тенденции характерны и для Днепропетровска, территории вокруг которого сейчас неинтересны крупным застройщикам. Наиболее популярные сателлиты — Новомосковск и Днепродзержинск, квартиру в уже готовых домах на первичке там можно купить по $424 за кв.м., а новые проектов нет. Правда в пгт. Юбилейном, прилегающем к областному центру, анонсировано возведение крупного массива, включающего высотные жилые здания, но сроки их сдачи в эксплуатацию весьма туманны. «Даже в период ажиотажного спроса на рынке недвижимости пригородное строительство в округе было слабо развитым. Разве что появилось несколько домов в Новомосковске. А сейчас стоят непроданными объекты и в самом Днепропетровске (например, большой жилой комплекс «Олимпик»). Девелоперам нет никакого смысла вкладывать средства в развитие удаленных от центра города территорий», — пояснила начальник отдела жилой недвижимости днепропетровского АН RealNest Виктория Калюжная.

ЛЬВОВ

Галичане не теряют оптимизма

Львовские застройщики, в отличие от донецких и днепропетровских, осваивают пригород весьма активно: в прайсах объединенных баз данных АН в округе областного центра предлагается к продаже десять новостроек по цене от $580 до $845 за кв. м. И это не считая замороженных проектов. Наибольшим спросом сейчас пользуются дома в Винниках (город, подчиненный Лычаковской райадминистрации Львова, расположенный в 6 км от границы областного центра) и Брюховичах (пгт. в Шевченковском районе Львова, 7 км от города). В первом сейчас возводится три объекта: пятиэтажка на Винной горе на 80 квартир площадью от 36 до 132 кв. м., которые предлагаются в среднем по $700 за кв. м, 9-этажный дом по ул. Сахарова на 72 квартиры (72-88 квадратов по $690 каждый) и семиэтажный комплекс по ул. Сухомлинского на 50 квартир ($700 за кв. м). А в Брюховичах почти готовы к сдаче в эксплуатацию несколько домов, где апартаменты площадью от 40 до 90 кв. м выставлены по $1,2 тыс. за кв. м. «Эти предместья Львова считаются удобными и престижными, поэтому жилье там пользуется спросом, что и спровоцировало активность застройщиков», — пояснил риэлтор львовского АН «Новый формат» Анатолий Игоревский.

Популярностью также пользуется новая недвижимость в поселке Липники (Пустомытовский район области), который расположен в 10 км от Львова в Стрийском направлении. Покупатели интересуются даже квартирами в четырехэтажных домах, которые начнут строить только во втором полугодии ($600-650 за кв. м). Не бездействуют застройщики и в райцентре Пустомиты, Новояворовске, Зубре и других населенных пунктах области. «В Пустомытах, например, сейчас ведутся работы на двух объектах, квадрат в которых выставлен по $620-650. Столько же домов строится в Новояровске по $580-600 за квадрат», — уточнил г-н Игоревский. Преимущественно все новостройки львовских пригородов это пяти-шести этажные кирпичные здания эконом-класса с автономным отоплением, рассчитанные на небольшое количество квартир. Проект с претензией на элитность сооружается только в поселке Зимняя вода (ЖК «Солнечный край»), однако из-за высокой цены в $845 за кв. м он практически не пользуется спросом.

Любовь ОСИПОВА
Еженедельник «Деловая столица»

Вернуться в раздел