Столичная вторичка: курс на снижение
Отсутствие активности со стороны абсолютного большинства потенциальных покупателей столичного вторичного рынка жилья в очередной раз перебороло нежелание собственников продавать свою недвижимость по меньшим ценам: по итогам 2010 года средняя стоимость квадратного метра б/у жилья в Киеве упала на 8-10%, а по результатам реальных сделок – еще больше. И хотя на протяжении года в столице заключалось в 1,5-2 раза больше сделок на рынке, нежели в основных городах-милионниках страны, трансакций в 2010 году было все еще в 2-3 раза меньше, чем до кризиса. А поскольку наступивший год, согласно прогнозам многочисленных экспертов, не принесет весомого оживления на рынке, вполне возможно, что цены продолжат несущественно снижаться и в 2011-ом.
Стабильно скучный год
Столичная вторичная недвижимость в течение всего прошедшего года потихоньку сдавала позиции. Если в январе 2010 года средняя цена вторичного метра недвижимости в столице составляла $1785, то в январе 2011 года, по данным аналитика группы компаний «Планета Оболонь» Владимира Коломейко, она снизилась до $1610, потеряв, таким образом, за год 9,8%. В прошлом году рост цен на рынке вторичного жилья происходил только в феврале, марте и мае, в то время как в другие месяцы 2010 года, наблюдалось снижение цен в пределах 1% в месяц. «Тенденция перманентного снижения стоимости квадратного метра вторичного жилья в столице в прошедшем году была вполне прогнозируемой. Кредитные ресурсы так и небыли доступны покупателям недвижимости. Доходность и платежеспособность населения стала расти только с октября. Также не было дополнительных инвестиций, ожидаемых накануне года. Все это привело к финансовой неготовности потенциальных покупателей более активно приобретать столичную недвижимость и снижению цен», - рассказывает генеральный директор группы компаний «Траектория» Сергей Клименко.
В целом по итогам года больше всего подешевело некачественное и не самое дешевое жилье на отдаленных массивах, однокомнатные квартиры в сегменте «сталинки» (-17,6%) и многокомнатные квартиры в сегменте «старая панель» (-16,7%). Меньше всего (а иногда и незначительно дорожала) – «первичная» вторичка (порядка +5-6%) и однокомнатное жилье в центре (+2%).
По словам директора отдела агентских услуг АН «Ситикон» Эдуарда Бразаса, 2010 год выдался для рынка вторичной недвижимости столицы стабильно скучным - цены демонстрировали постоянство с незначительным снижением, столь же незначительно колебался и спрос (не более 5-8% повышения в отдельные месяцы). Как ни ждали риэлторы активизации в сентябре 2010 года (с приездом деловой прослойки общества из отпусков) или в декабре (крайне много покупателей до кризиса, старались обзавестись новой квартирой именно в канун наступления нового года), его так и не произошло: количество сделок в сентябре не превышало показатели августа, а в декабре оно даже незначительно снизилось по сравнению с ноябрем. «Несмотря на улучшение ситуаций с доходами и прекращение сокращений, во втором полугодии 2010 года количество сделок заметно упало: если в феврале-июне 2010 года оно колебалось в пределах 800-950 сделок в месяц, то уже в июле-декабре в пределах 700-780 сделок в месяц. Наибольшее снижение было зафиксировано, когда вступили в действие новые правила регистрации объектов в БТИ согласно которым сроки получения «извлечения из регистра» увеличились и оформление ранее намеченных сделок сдвинулось на 2-4 недели, а также в декабре, когда стороны сделок, понимая, что не успевают оформить документы до праздников, перенесли их на начало следующего года», - отмечает ведущий специалист консалтинговой компании Сергей Костецкий.
Правда, подобные спады и уменьшение количества сделок во втором полугодии 2010 года не особо ухудшили показатели года в целом: если в 2009 году на вторичном рынке недвижимости столицы было заключено всего 6,6 тыс. сделок по купле-продаже жилья, то в 2010 году этот показатель вырос на 30% и составил уже 9,4 тыс. сделок (против порядка 20 тыс. сделок по итогам 2008 года). Правда, наряду с увеличением количества сделок произошел и рост предложения: количество квартир на продажу в Киеве сегодня превысило 40 тыс., в то время как до кризиса их выставлялось в экспозиции всего порядка 10-20 тыс.
На рынок за разменом
По данным риэлторов, преобладающий процент сделок на вторичном рынке недвижимости столицы в прошедшем году приходился на одно-, двухкомнатные квартиры по цене ниже $100 тыс. «Покупатели по-прежнему очень активно интересуются самыми дешевыми вариантами, однако трендом только прошедшего года также стал повышенный интерес к новым домам (возрастом не старше 7-10 лет). В 2010 году значительное количество людей стремились выбрать более качественные и современные варианты, с дополнительными условиями для комфорта: большими парадными, новыми лифтами, охраной, большей площадью остекления, просторными кухнями, улучшенными метражами и планировками, - по как можно более низкой цене» - рассказывает генеральный директор АН «Благовест» Ирина Луханина.
Самые дешевые «гостинки» общей площадью 21 кв. м с кухней в 4 кв. м. на сегодняшний день в столице оцениваются в $38 тыс. и располагаются в спальных районах на окраинах (ДВРЗ, Воскресенке, Лесном массиве, Большой Кольцевой). Самые дешевые однокомнатные квартиры общей площадью 26-28 кв. м с комнатой в 15 кв. м. продаются сейчас в Киеве по цене в $43-45 тыс. (располагаются, как правило в районе бул. И.Лепсе, Отрадном, Южной Борщаговке, Воскресенке). Самые дешевые «двушки» с метражом в 42-44 кв. м предлагаются уже по $58-60 тыс., а «трешки» с метражом в 56-58 кв. м. - от $70 тыс. «Такие квартиры в общем объеме продаж занимают порядка 30-35% и спрос на них стабильно высок. Эти квартиры, как и прежде, покупаются как конечные варианты при разъездах и как «первое» жилье на накопленные средства с планами расширить его в будущем. При самых минимальных расценках торг сегодня вполне уместен, правда в самом дешевом сегменте он зачастую проходит не на тысячи, а до тысячи долларов», - рассказывает директор АН «Траектория» Ирина Головнева.
В среднем ценовом диапазоне однокомнатные квартиры, по данным риэлторов, сегодня выставляются по цене порядка $50-60 тыс., двухкомнатные – $65-80 тыс., трехкомнатные – $85-100 тыс. Торг на них, по словам г-жи Головневой, составляет до 5% на одно-двух-комнатные квартиры и до 8-10% при покупке «трешки».
По словам Ирины Луханиной в общей структуре сделок 2010 года до половины приходилось на сделки по продаже одной недвижимости и покупке за эти средства другой (более дорогой или дешевой, по обстоятельствам). «Люди, занимающиеся так называемыми разменами» были самой многочисленной категорией покупателей в прошедшем году. Вторая категория покупателей – это люди, обналичившие деньги с депозитных счетов, многие из которых вполне логично принимали решение сохранить свои средства в недвижимости. Также на рынок в 2010 году активно выходили те, кто, располагая необходимой суммой для приобретения жилья, занимали выжидательную позицию. Эти люди искали так называемое «ценовое дно» и решились на покупку именно в 2010 году», - отмечает Ирина Луханина.
Обилие разъездов и обусловило вялость на рынке-2010. По словам Эдуарда Бразаса в течение года эти кучи людей вяло бродили по просмотрам, фантазируя на тему дорого продать и дешево купить и даже нереализованность этих мечт никого не смущала, так как ажиотажа на рынке не было и никто никуда не спешил.
Прогнозируя же ближайшее будущее вторичного рынка жилья столицы, риэлторы сходятся во мнении, что с достаточно высокой степенью вероятности нынешние зимние каникулы растянутся дольше обычного, а уже с февраля, когда сделки возобновятся средняя цена предложения на вторичном рынке квартир Киева будет продолжать плавно снижаться (ориентировочно, на 0,8% - 1% в месяц). Также, возможно, будет увеличиваться разница между ценами предложений и реальными ценами продаж, поскольку возможности людей копить деньги стремительно снижаются на фоне вялости рынков и высокой инфляции. Однако в 2011 году, по прогнозам риэлторов, некоторый дефицит качественных объектов по невысокой цене (в сегменте до $100 тыс.) сохранится.
Одесса: активная стабильность
За прошедший 2010 год цены на вторичное жилье в Одессе практически не изменились. В целом изменение цен составило с января по декабрь от +3% в Киевском районе города до порядка -1% в Малиновском, Приморском и Суворовском районах. Самыми дорогими в Одессе продолжают оставаться Приморский (средняя цена квадратного метра - $1273) и Киевский (средняя цена квадратного метра - $ 1255) районы, а самыми дешевыми – Суворовский (средняя цена квадратного метра - $972) и Малиновский (средняя цена квадратного метра - $1147) районы. Самая дешевая «гостинка» в Одессе по состоянию на январь 2011 года предлагается за $22-25 тыс., самая дешевая однокомнатная оценивается в $35 тыс., «двушка» – в $40 тыс., трехкомнатная – от $50 тыс. Более приспособленные к жизни и более габаритные квартиры предлагаются сегодня в Одессе по $45-50 тыс. за однокомнатную, $60-65 тыс. за двухкомнатную и $70-80 тыс. за трехкомнатную. Самую дешевую квартиру в уже сданной в эксплуатацию новостройке в городе можно купить от $1 тыс. за кв. м (в спальных районах).
По словам учредителя одесской «Первой риэлторской компании» Дмитрия Грабины, 2010 год выдался для города более активным, чем 2009-й, что и явилось причиной стабильности цен. Если в позапрошлом году в Одессе совершалось в среднем 300-330 сделок в месяц, а в самых острый период кризиса – чуть более двухсот, то на протяжении 2010 года в городе оформлялось уже порядка 400-440 сделок по купле-продаже вторичной недвижимости в месяц. В базе данных при этом на протяжении года находилось порядка 10 тыс. объектов на продажу. Наиболее активными с точки зрения количества сделок для одесских риэлторов выдались март, апрель, август и декабрь прошлого года. В частности, в декабре, когда киевские риэлторы отмечали еще большее затишье, чем в ноябре, одесские покупатели проявили в два раза большую активность, чем в среднестатистическом для города предыдущем месяце – местным агентствам недвижимости пришлось активно работать даже 31-го декабря.
«На протяжении прошедшего года наибольшим спросом в Одессе пользовались прежде всего квартиры в ценовом диапазоне $25-50 тыс., $75-95 тыс. и новостройки от $170 тыс. за квартиру. На пике популярности были однокомнатные и трехкомнатные, поскольку разница между «двушкой» и «трешкой» сегодня в городе минимальна и легче одолжить $5-15 тыс. и приобрести уже квартиру с большим метражом», - рассказывает Дмитрий Грабина.
В наступившем 2011 году одесские риэлторы предсказывают некоторое повышение цен, однако не более чем на 3-5% за год, поскольку предложение все еще существенно превышает спрос.
Харьков: активный год
Также как и рынок в Одессе, харьковский рынок вторичного жилья в прошедшем году продемонстрировал стабильность и активность. Хотя в целом по рынку цены продемонстрировали за двенадцать месяцев падение на 3%, по данным Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) в некоторых районах Харькова на протяжении года произошел весьма значительный для нынешних времен рост. Так, стоимость вторичного жилья в Фрунзенском районе Харькова выросли за год на 13%, в Ленинском – на 11 %, в Коминтерновском и Орджоникидзевском – на 8%. На данный момент самым дорогим районом города продолжает оставаться Дзержинский район, где стоимость квадратного метра вторичной недвижимости составляет в среднем $1019, самыми дешевыми – Октябрьский, Червонозаводской и Орджоникидзевский районы, где цена за метр равняется $669, $758 и $769 соответственно.
По данным харьковской группы компаний «Проконсул», самыми дешевыми ценами на данный момент в Харькове является цена в $19,5-20,5 тыс. за однокомнатную, $25 тыс. за двухкомнатную и $25-30 тыс. за трехкомнатную, при том, что размер торга при подобных продажах не превышает 3-5%. В среднем ценовом диапазоне – квартирах более большой площади, находящихся в приличном состоянии – стоимость однокомнатных апартаментов составляет в Харькове на данный момент $26,5-38 тыс, двухкомнатных - $35-46 тыс., трехкомнатных – $46-57 тыс. Стоимость самых дешевых квартир в сданных новостройках («вторичная первичка» – квартиры, реализуемые собственником – частным лицом, а не застройщиком) начинается от $570-600 за кв. м. за $27 тыс. в районе ЮЖД Харькова можно купить однокомнатную 45-метровую квартиру в десятиэтажном новом доме, сданном в эксплуатацию, а за $33-35 тыс. однокомнатную в 42-43 кв. м в 9-10 этажном доме в районе Северная Салтовка.
По словам аналитика харьковской группы компаний «Проконсул» Юлии Костюк, в среднем ежемесячно в Харькове происходило порядка 400 сделок по купле-продаже вторичной недвижимости, что как минимум в 1,5 раза чем год назад. «Около 80% рынка вторичной недвижимости сегодня в Харькове составляют операции обмена через куплю-продажу с целью улучшения жилищных условий или смены района проживания. Механизм такого «обмена» в условиях роста экономики мог бы стать своеобразным катализатором для вторичного рынка жилья, однако его действие существенно сдерживается немногочисленностью «покупателей первого звена» и низким уровнем доходов населения (нечем добавить на новую квартиру). В то же время, наиболее дешевые квартиры в течение 2010 года не пользовались таким спросом как в 2009, поскольку они располагаются в домах с высокой степенью износа, а большинство покупателей начало обращать внимание не только на стоимость, но и на соотношение «цена-качество», - рассказывает Юлия Костюк.
В целом, по данным группы компаний «Проконсул» на протяжении прошлого года в Харькове наибольшим спросом пользовались недорогие двух- и однокомнатные квартиры в кирпичных и панельных домах улучшенной планировки, активный интерес потенциальные покупатели проявляли также к объектам в сданных и заселенных новостройках. «Период экспозиции на вторичном рынке жилой недвижимости составляет сегодня в Харькове 1-3 месяца для дешевых объектов и до 5-6 месяцев для типовых объектов, продающихся по среднерыночным ценам. Элитные объекты (многокомнатные квартиры с дорогостоящим ремонтом) в условиях кризиса экспонируются на рынке более года», - отмечают в группе компаний «Проконсул».
По мнению Юлии Костюк, в наступившем году еще большее, нежели в 2010-м, оживление рынка маловероятно. «Наиболее вероятна колебательная стабильность цен или дальнейшее проседание рынка (коррекция, направленная на сближение цены предложения и цены спроса). В любом случае, до начала восстановления экономики в целом кардинального изменения ситуации на рынке вторичной жилой недвижимости ожидать не стоит», - отмечает г-жа Костюк.
Днепропетровск: «неликвид» вне популярности
Снижение стоимости вторичного жилья за двенадцать месяцев прошедшего года составило в Днепропетровске всего порядка 4-5%. Наиболее дорогими районами города при этом продолжают оставаться Жовтневый (средняя цена квадратного метра - $968) и Кировский (средняя цена квадратного метра - $947), самым дешевым – Самарский (средняя цена квадратного метра - $713).
По данным компании RealNest, самая дешевая «малосемейка» на данный момент в Днепропетровске предлагается по цене в $15 тыс., однокомнатная «хрущевка» - $24-25 тыс., двушка – $28-30 тыс., трехкомнатная с деревянными перекрытиями в старом доме – за порядка $35 тыс. Приличные «чешки» и относительно новые серии, которые имеют больший нежели «хрущевки» метраж и хорошее состояние, выставляются в январе на рынке города по $28-35 тыс. за однокомнатные апартаменты, $35-45 тыс. – за двухкомнатные и $40-60 тыс. – за трехкомнатные. Самый дешевый квадратный метр в уже введенной в эксплуатацию днепропетровской новостройке оценивается в 820-1,1 тыс.
«Прошлый год отметился для Днепропетровска повышенным вниманием покупателей к новостройкам и другому пристойному жилью. Большего всего покупок на протяжении года приходилось на одно- и двухкомнатные квартиры среднего ценового диапазона, в которые можно заехать и жить. Повышенным спросом пользовались днепропетровские «чешки» с кухней в 10 метров и «двушки» тех же серий площадью не 46-47 кв. м как в стандарте, а 54 кв. м. Эти квартиры заняли в структуре продаж по итогам года порядка 35%, еще 20-25% пришлось на новостройки. Дешевое некачественное жилье перестало пользоваться ажиотажным спросом – на него пришлось не более 20% всех покупок за год», - рассказывает руководитель департамента жилой недвижимости днепропетровского АН RealNest Виктория Калюжная.
В течение года на вторичном рынке Днепропетровска регистрировалось несколько меньше сделок, чем в Одессе и Харькове – порядка 350-360 ежемесячно. Основными покупателями стали жители города, совершающие первую покупку жилья и всего треть приобретений пришлась на так называемые разъезды.
В наступившем году, согласно прогнозам риэлторов, цены на вторичное жилье в Днепропетровске будут демонстрировать прежнюю стабильность с небольшим трендом к росту (не более тех же 4-5% за год).
Донецк: вне тройки самых актвиных
После того, как в течение 2009-го года цены на вторичное жилье упали на 47-55%, в 2010 они несколько отвоевали свои позиции: по итогам года стоимость вторичной недвижимости так или иначе выросла во всех районах города. По данным компании SV Development в среднем за год б/у жилье в городе по итогам реальных сделок подорожало на 5,67% до $1 165 за кв.м. Самыми дорогими в Донецке продолжают оставаться Ворошиловский (средняя цена квадратного метра - $1483) и Калининский (средняя цена квадратного метра - $1150) районы. Самыми дешевыми – Петровский (средняя цена квадратного метра - $745), Кировский (средняя цена квадратного метра - $855) и Пролетарский (средняя цена квадратного метра - $889) районы.
По данным донецкого АН «Новосел» самую дешевую «гостинку» в пределах города сегодня можно купить в Донецке за $20-22 тыс., однокомнатную – за $21-23 тыс., двушку – за $25 тыс., трешку – за $28 тыс. Более габаритные и приличные квартиры оцениваются в $25-30 тыс. за однокомнатные апартаменты, $30-35 тыс. за двухкомнатные и $35-40 тыс. за трехкомнатные. Квадратный метр в новостройке уже сданной в эксплуатацию стоит в Донецке от $700.
«Этот год выдался для Донецка менее активным чем, например, для одесского или харьковского рынков – в среднем ежемесячно на вторичном рынке заключалось не более 250-300 сделок. Тем не менее, в декабре активность покупателей выросла более чем в 1,5 раз – все стремились закрыть год покупкой недвижимости. Активными месяцами на протяжении года для донецкого рынка также стали май и июнь», - рассказывает учредитель донецкого АН «Новосел» Иван Кудояр.
По словам эксперта, как и в Днепропетровске бум на самые дешевые квартиры в Донецке в 2010 году прошел: брали подороже и поприличнее, хорошим спросом пользовались и сданные в эксплуатацию новостройки. Активность рынка по сравнению с 2009 годом выросла на 10-15%, хотя по сравнению с докризисными показателями все еще в 5-6 раз меньше. Больше половины донецких сделок вторичного рынка пришлась в прошлом году на новые покупки, когда покупатели не продавали имеющуюся недвижимость, а тратили деньги из «чулка». Основной спрос в городе был сосредоточен на недвижимости по цене от $30 до 40 тыс., иногда $60-70 тыс.
В наступившем году, по прогнозам донецких риэлторов, цены на вторичную недвижимость прекратят свой рост и даже по итогам года могут снова упасть на 5-10%.
Любовь ОСИПОВА
Еженедельник «Деловая столица»
| Версия для печати |
|
