Сладкая ниша: где нет конкурентов?
Наши партнеры узнали у экспертов отрасли, насколько конкурентен сегодня рынок недвижимости
Андрей Малафеев
глава наблюдательного совета MA Group
Украинскому рынку недвижимости есть куда развиваться, особенно в сегменте коммерческой недвижимости. Например, показатель обеспеченности торговыми площадями в Украине почти в четыре раза ниже, чем в Европейских странах: если по итогам первого квартала 2015 года обеспеченность стран Европы торговыми центрами в среднем составляет 199 кв. м на 1 тыс. жителей, то в Украине – всего лишь 59 кв. м.
В сегменте офисной недвижимости дела обстоят хуже: объем рынка качественной офисной недвижимости Киева составляет чуть больше 500 кв. м. на тысячу жителей. Для сравнения в Москве этот показатель выше в 2,5 раза. Но даже при такой низкой насыщенности рынка и ТРЦ и БЦ борются за каждого арендатора. Сейчас основные инструменты – это снижение арендных ставок и заключение договоров на специальных условиях. Т.е. коммерческая недвижимость конкурирует не за счет инновационных решений, дизайна, качественных материалов, хорошего месторасположения – основная борьба ведется в ценовой плоскости. Потому назвать конкурентным, таким, который выдерживает рыночные условия, нельзя ни один сегмент коммерческой недвижимости.
Наиболее высокая конкурентность наблюдается на рынке жилой недвижимости. Украинцы стали более требовательны – хотя, основным критерием для принятия решения о покупке остается цена, покупатели обращают внимание на инфраструктуру, планировку, качество материалов и т.д.
Михаил Меркулов
генеральный директор Arricano Real Estate plc
Конкуренции в сфере торговой недвижимости в Украине нет. Об этом говорят цифры. Всего в нашей стране 292 торговых центра, из них всего около 30% – профессиональные. Согласно исследованиям Международного совета торговых центров ICSC, Украина, по сравнению со среднеевропейскими показателями количества торговых площадей и населения, заполнила свой рынок торговой недвижимости на 1/5. По насыщенности качественными торговыми площадями Украина занимает 31 место в Европе. По объему рынка торговых площадей Украина занимает 12 место в Европе. У украинского рынка торговой недвижимости широкие возможности для насыщения и уплотнения. Поэтому говорить о конкуренции рано, рынок – на стадии формирования.
Большинство торговых центров – на одно лицо. Все делают похожее и мало чем отличаются друг от друга. Сегодня игроки рынка торговой недвижимости борются не между собой, а за качественного арендатора и качественного гостя. Мастерство и лидерство проявляются в поиске голубых океанов, в способности делать и внедрять то, чего другие еще не делают, ведь даже в этом бизнесе, где практически нет конкуренции, она может появиться. Все, что сегодня нужно делать, – отличаться. Задача, которую мы в компании ставим на всех уровнях управления ТРЦ, делать то, чего не делают конкуренты.
Юлия Горох
коммерческий директор компании «Интергал-Буд»
На сегодняшний день основными игроками на рынке жилой недвижимости являются 8-9 наиболее крупных и стабильных компаний, сумевших пережить кризис 2007-2008 года, а также адаптироваться в нынешних условиях снижения покупательской способности и изменения рыночной конъюнктуры.
В результате сокращения общего количества сделок на рынке, возникает жесткая конкуренция, как между проектами различных застройщиков, так и между проектами в портфеле одной компании.
Еще одна тенденция конца 2015-начала 2016 года – появление небольших новых компаний, предлагающих квартиры по ценам существенно ниже рынка. Такая практика позволяет им отвоевать долю рынка у застройщиков с проверенной репутацией, однако риски покупателя в таких случаях часто неоправданно высоки. Как правило, такие застройщики не обладают достаточным запасом средств для самостоятельного ведения строительства вне зависимости от темпов продаж, а это может привести к увеличению количества недостроев.
Наиболее высокий уровень конкуренции мы можем наблюдать в сегментах «эконом» и «комфорт», так как жилье данных ценовых категорий является наиболее востребованным.
Одно из наиболее весомых конкурентных преимуществ – безупречная репутация компании и своевременная сдача объектов в эксплуатацию. Конкуренция также ведется за счет гибкой ценовой политики – скидок, специальных предложений, выгодных программ рассрочки. Важны в конкурентной борьбе и качественные характеристики жилья – планировочные решения, архитектура, инфраструктура комплекса, общая концепция проекта.
Если говорить о более дорогих сегментах, можно отметить, что высокий уровень конкуренции в сегментах «бизнес» и «премиум» на сегодняшний день сформирован за счет переизбытка предложения, средних темпов продаж строящихся объектов и большого количества остатков в ранее сданных домах. Спрос на недвижимость данного типа продолжает снижаться, это вынуждает застройщиков пересматривать цены в сторону снижения, предлагать льготные условия оплаты, а также переформатировать проекты в соответствии с тенденцией к уменьшению общей площади квартир.
Елена Ширина
маркетинг-аналитик компании UDP
На сегодняшний день рынок нового жилья насыщен предложением, стартуют все новые проекты, и свою ликвидность сохраняют или самые доступные, или самые знаковые, популярные, привлекательные проекты с интересной концепцией.
Ориентировочное количество вышедших на рынок квартир на первичном рынке в 2015 году составляет 26,9 тыс. квартир.
Структура предложения по сегментам остается прежней. Эконом-класс традиционно более ходовой чем все остальные, более массовый. Также он является самым «доступным» по цене, но при этом важно, что в эконом-классе слишком низкая цена может являться фактором риска.
Внутри всех сегментов факторами спроса остаются месторасположение, качества, репутация, знаковость объекта, надежность застройщика, эффективность системы продвижения. Хорошие, надежные, качественные проекты продолжают пользоваться спросом и более стабильны в ценовом плане и в объемах продаж. Менее интересные предложения, проблемные, завышенные по цене, проседают в кризис намного значительнее и становятся более рискованными. В эконом-сегменте более конкурентным фактором является цена, на сегментах повышенной классности – качество объекта.
Виктория Рыльцева
генеральный директор компании «Проконсул»
Наиболее конкурентным на сегодняшний день является рынок аренды/продажи жилой недвижимости. Наличие спроса на жилье и достаточный объем предложения обуславливают привлекательность данного сегмента для профессиональных посредников. Риелторские услуги оказывают множество компаний, как новых, так и тех, кто стоял у истоков рынка, а также частные риелторы. На первичном рынке жилья с риелторами также конкурируют собственные отделы продаж строительных компаний. Основными проблемами, с которыми сталкиваются риелторы в борьбе за клиентов, являются:
демпинг – крупным компаниям, имеющим значительные накладные затраты, сложно конкурировать по стоимости услуг с частными риелторами;
непрофессионализм многих частных риэлторов, что несет значительные риски для клиентов и бросает тень на отрасль в целом.
Компании, которые работают на рынке не первый год и дорожат своей репутацией, предпочитают сотрудничать с конкурентами – при грамотном подходе, в выигрыше оказываются обе стороны и поток клиентов от такого партнерства не сокращается.
Высокий уровень конкуренции характерен также для оценочной деятельности. По данным Фонда государственного имущества Украины, сегодня в Украине насчитывается 12 240 оценщиков, в том числе 5 410 чел. с действующими квалификационными сертификатами. При нынешней активности на рынке и перспективах развития его на ближайшие годы такое количество оценщиков является явно избыточным.
В связи с этим, одной из наибольших проблем оценочной, как и риелторской деятельности, также является демпинг. Кроме того, в отличие от риелторских услуг, деятельность субъектов оценочной деятельности регламентирована законодательством. Поэтому любые правительственные инициативы в этом направлении оказывают влияние и на уровень конкуренции – как, например, было в ситуации с оценкой недвижимости в целях налогообложения. Помимо занижения стоимости услуг, существует также проблема занижения стоимости оцениваемых объектов недвижимости, что влечет за собой сокращение налоговых поступлений в бюджет.
На рынке аренды коммерческой недвижимости конкуренция также присутствует. Следует отметить, что стандартный размер комиссионного вознаграждения, как правило, одинаков для компаний и частных посредников – 50% месячной арендной платы за помещение. Поэтому основной проблемой на данном сегменте является не вопрос стоимости услуг, а непрофессионализм и недобросовестность отдельных риелторов.
Наименее конкурентным сегментом является рынок купли-продажи коммерческой недвижимости. В связи с существенным снижением активности покупателей, в данном сегменте в последние годы наблюдается отток профессиональных посредников – многие из них занялись арендой коммерческой недвижимости, переориентировались на жилую недвижимость либо вообще сменили род деятельности.
Что касается рынка консалтинговых услуг, в данном направлении сегодня работает не так много компаний. Низкая активность девелоперов, кризисные явления на рынке недвижимости внесли свои коррективы в деятельность профессиональных консультантов – ряд компаний ушли с рынка, остальные акцентировались на других смежных направлениях бизнеса либо трансформировались в соответствии с новыми рыночными тенденциями и потребностями времени. Тем не менее, консалтинг в сфере недвижимости по-прежнему востребован. А в последнее время наблюдается даже некоторое увеличение спроса на подобные услуги, так что возможно появление на рынке новых игроков.
Источник: ABCnews
| Версия для печати |
|
