Как харьковчане конкурируют с девелоперами и зарабатывают на квартирах
Половину квартир в новостройках Харькова покупают с целью перепродажи
На первичном рынке Харькова в начале июля выставлены на продажу 3 тыс. квартир в 62 домах. По сравнению с июнем прошлого года число реализуемых застройщиками объектов увеличилось на 19%. При этом, как и годом ранее, большинство новостроек запланированы ко вводу в эксплуатацию во второй половине года. Практически столько же квартир (3430) было выставлено на продажу и на вторичном рынке. По сравнению с маем общее количество квартир сократилось примерно на 2%, что объясняется сезонным снижением активности рынка.
| Особенностью Харькова является наличие на рынке жилой недвижимости значительного количества малогабаритных квартир-студий площадью от 12 до 25 кв.м |
Отличительной особенностью Харькова является наличие на рынке жилой недвижимости значительного количества малогабаритных квартир-студий площадью от 12 до 25 кв.м. К примеру, сегодня в новостройках таких квартир треть – 1 тыс. Их покупают для сдачи в аренду или если срочно нужно решить жилищный вопрос. «В последние два года наблюдается значительная активизация девелоперской активности на данном сегменте рынка жилой недвижимости», − комментирует гендиректор консалтинговой компании «Проконсул» Виктория Рыльцева. По ее словам, если в 2014 году на рынок было выведено порядка 12 объектов малогабаритного жилья, то в 2015 – 27, а по итогам первого полугодия 2016 года – 18.
Несмотря на сезон отпусков, активность покупателей на рынке новостроек Харькова в июне была достаточно высокой. Объемы реализации квартир на первичном рынке за прошедший месяц были выше аналогичных показателей прошлого года. Наиболее востребованы одно- и двухкомнатные квартиры в домах «эконом» (от 10 тыс. до 12 тыс. грн. за кв.м) и «комфорт-класса» (от 12 тыс. до 15 тыс. грн. за кв.м). В основном покупателей интересуют квартиры в ближайших от центра районах города, в крупных жилмассивах с развитой инфраструктурой. Участники рынка отмечают, что за последние полтора года также спросом пользуются новостройки не старше 2005 года.
Предприимчивые предприниматели
Интересно, что около 50% однокомнатных квартир приобретаются с целью последующей перепродажи. Наиболее весомыми факторами для покупателей при выборе квартиры в новостройке остаются цена, район, в котором расположен дом (уровень развития инфраструктуры) и репутация застройщика.
| Около 50% однокомнатных квартир приобретаются с целью последующей перепродажи |
Приобретая квартиру у застройщика в строящемся доме, инвесторы выставляют ее на продажу иногда после сдачи дома в эксплуатацию, иногда сразу же после покупки, запрашивая цену на $1-3 тыс. выше цены покупки. Иногда и сам застройщик в последующих очередях жилого комплекса выставляет цены на квартиры выше, чем в предыдущих. Таким образом, инвесторы могут выгодно конкурировать с застройщиком, предлагая квартиры в уже сданных домах жилого комплекса по цене, сопоставимой с квартирами, которые еще строятся.
Когда же квартира выставляется на продажу еще на этапе строительства, ее привлекательность обусловлена дефицитом ликвидных вариантов в этом доме от застройщика. Например, одно- или двухкомнатных квартир, квартир на средних этажах, с наиболее удачными планировками.
Такими операциями занимаются скорее люди располагающие свободными денежными средствами. Некоторые из них приобретают даже несколько квартир сразу. В целом же, доля инвестиционных сделок на первичном рынке составляет не менее 20-30%. Соотношение тех, кто продает квартиру практически сразу же после покупки, и тех, кто ждет ввода в эксплуатацию, на сегодняшний день примерно равное. В случае с последней категорией покупателей-инвесторов, интервал с момента покупки до заявленной даты ввода дома в эксплуатацию составляет в среднем 4-8 месяцев.
Торг уместен
С начала года вторичный рынок квартир Харькова демонстрирует отрицательную ценовую динамику. Тем не менее, несмотря на снижение средних ценовых показателей по рынку в целом, следует отметить неравномерность изменения стоимости отдельных объектов. Часть собственников, которым не удается продать квартиру в течение 1-3 месяцев, постепенно снижают цену предложения. Некоторые владельцы квартир из месяца в месяц держат цену предложения на одном уровне и готовы обсуждать возможность её снижения лишь с реальными покупателями. Такая ценовая политика распространена при продаже избыточных активов, когда сумма, вырученная от продажи квартиры, превалирует над сроком её экспозиции.
Тем не менее, независимо от целей продажи квартиры большинство собственников готовы к диалогу с покупателями, хотя и не так активно, как год назад. Средний диапазон скидок на торг для типовых объектов в мае-июне 2016 г. составил 3-7% заявленной цены, тогда как в мае-июне 2015 г. составлял 5-13%.
По состоянию на начало июня средняя цена предложения 1 кв.м на вторичном рынке Харькова составляет $704, что на 4,8% ниже аналогичного периода прошлого года.
На первичном рынке прослеживается тенденция к повышению ценовых показателей в гривневом эквиваленте. Средневзвешенная цена предложения 1 кв.м квартир в новостройках Харькова по итогам июня составила $585. Относительно июня 2015 г. средняя стоимость предложения в гривне увеличилась на 11,6%, в долларовом эквиваленте – снизилась на 9,6%.
Изменение средних ценовых показателей было обусловлено преимущественно снижением курса, а также изменением структуры предложения новостроек − выводом на рынок новых объектов и окончанием продаж квартир в некоторых жилых комплексах.
По состоянию на начало июля 2016 г. на первичном рынке жилья были зафиксированы следующие стоимости по классам жилья:
«Премиум» – 27 802 грн.
«Бизнес» – 21 806 грн.
«Комфорт» – 14 545 грн.
«Эконом» – 10 115 грн.
За последний год в гривневом эквиваленте в наибольшей степени подорожали квартиры «комфорт» и «бизнес-класса» – на 27,7% и 24% соответственно.
Стоит отметить, что до конца года в Харькове запланировано к вводу в эксплуатацию 27 домов, а также не менее четырех домов с малогабаритными квартирами-гостинками.
Аренда
В начале июля арендовать однокомнатную квартиру в Харькове в хорошем состоянии в спальных районах города можно было в среднем за 3000-4000 грн./месяц, двухкомнатную – за 3800-5500 грн./месяц. Стоимость трёхкомнатных квартир стартует в среднем от 4500-5000 грн./месяц. При этом арендные ставки существенно варьируются не только в пределах города, но и в рамках каждого конкретного района – в зависимости от состояния квартиры, её месторасположения относительно станций метро и объектов инфраструктуры.
Как и в сегменте купли-продажи, так и в сегменте аренды наиболее востребованы сегодня одно- и двухкомнатные квартиры в хорошем состоянии или с ремонтом в районах с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной развязкой. Среди основных требований арендаторов следует наличие современной мебели, стиральной машины и кондиционера.
Источник: ABCnews
| Версия для печати |
|
