Нетронутые ниши рынка гостиничной недвижимости
В мире работает огромное количество гостиничных форматов. Украинский гостиничный рынок пока использует несколько вариантов. Каких форматов не хватает гостиничному рынку Украины?
Алексей Евченко, управляющий партнер компании ArtBuild Hotel Group
Несмотря на то, что в 2012 году в Украине был всплеск гостиничной недвижимости, связанный с проведением Чемпионата Европы по футболу, сегодня еще остались незаполненные и даже совсем нетронутые ниши в данном сегменте рынка недвижимости. Это относится как к разным категориям, так и форматам гостиничных объектов.
Основными категориями гостиниц, признанными во всем мире, являются budget, economy, midscale, upscale и luxury. Они определяют уровень сервиса и спектр услуг, предоставляемых тем или иным отелем. В Украине еще длительное время будут востребованы новые объекты категорий budget, economy и midscale, соответствующие европейским стандартам и ожиданиям посетителей по уровню сервиса и адекватности цен. В частности, на сегодняшний день в нашей стране вообще отсутствуют отели категории budget под международным брендом, есть лишь один отель economy под международным брендом (Ibis в Киеве) и несколько объектов категории midscale – Best Western в Севастополе, Park Inn в Донецке, Ramada в Киеве, Львове и Донецке. При этом мировая практика показывает, что данные сегменты являются самыми интересными в том случае, если наше государство хочет привлечь иностранного массового туриста, ориентированного на оптимальное соотношение «цена/качество». А именно такая задача стоит перед нашими исполнительными органами в сфере туризма и курортов.
Если говорить о гостиничных форматах, отражающих внутреннее устройство отеля, превалирование той или иной инфраструктурной составляющей или способ предоставления услуг, то здесь перед отечественными инвесторами открываются самые широкие и интересные перспективы. Среди основных и наиболее распространенных в мире гостиничных форматов можно назвать бизнес-отель (городской отель), resort-отель, апарт-отель (длительного проживания), бутик-, эко- и тематический отель, а также гостиницы limited service (B&B, Bed & Breakfast – «сон плюс завтрак»), конгресс-отели. В Украине на данный момент среди новых гостиничных объектов существенно преобладает лишь один гостиничный формат – это бизнес-отель, являющийся наиболее понятным и менее рискованным для локальных инвесторов. За последние годы в столице появилось также несколько бутик-отелей, целевой аудиторией которых являются люди, которые ценят особенную атмосферу и интересные дизайнерские решения.
Естественно, востребованность гостиничных объектов определенных форматов зависит от основных векторов развития туризма в том или ином регионе страны. Так, в Крыму будут пользоваться спросом такие форматы, как комплексный resort-отель и апарт-отель для длительного проживания; в Карпатах это могут быть тематические и эко-отели; при международных аэропортах и в деловых центрах – конгресс-отели; в больших городах – загородные рекреационные и SPA-отели.
На сегодняшний день, даже среди заявленных к реализации проектов, преобладают объекты городского формата. Причиной, на мой взгляд, является неготовность локальных инвесторов к чему-то новому и экспериментальному. Инвесторы понимают, что в Украине еще не заняты основные ниши гостиничного рынка, поэтому пытаются минимизировать свои риски и вложить меньше денег. Но очень важно, чтобы современный инвестор понимал: полноценно работать и приносить максимальный доход может правильный отель любого формата, но под международным брендом, с профессиональной гостиничной технологией и сильным маркетингом.
Дэвид Дженкинс, руководитель отдела гостиничного бизнеса компании Jones Lang LaSalle
Гостиничный рынок Украины стал развиваться в течение последних 10 лет – в первую очередь, конечно, в Киеве, но также всегда была заинтересованность в таких городах, как Львов, Харьков, Одесса, Днепропетровск, Донецк, Запорожье и Ялта. Как обычно происходит на большинстве развивающихся рынков, первыми запланированными к открытию гостиницами были объекты премиального и верхнего сегментов, в том числе Hyatt, «Опера», Radisson и «Премьер Палас» в Киеве. Появление отелей наиболее дорогих ценовых сегментов взвинтило среднюю стоимость проживания в городе.
По мере роста рынка появляются объекты, ориентированные на все более широкую аудиторию и на разные бюджеты. Мы уже стали свидетелями того, как открывшиеся в Киеве отели Ibis, Holiday Inn и Park Inn мгновенно получили более высокую загрузку, чем объекты верхнего сегмента, поскольку они смогли привлечь интерес широкой целевой аудитории. Это способствует ценовой конкуренции на рынке, в результате чего средний тариф сокращается даже в люксовом сегменте, что позволяет гостиничному рынку стать более открытым и прозрачным. По нашим данным, стоимость проживания в гостиницах Киева снизилась с $280 в прошлом году до $212 по итогам первого полугодия 2013 года.
Перед началом кризиса в 2009 году девелоперской активности на гостиничном рынке Украины был дан мощный толчок, однако впоследствии многие проекты были заморожены или вовсе отменены. Чемпионат Европы по футболу, прошедший летом 2012 года, спровоцировал новый виток строительства отелей, который вряд ли начался бы при иных обстоятельствах. Подобные мероприятия позитивно сказываются на продвижении имиджа страны на мировой арене, но по факту специально построенные гостиницы в первое время после прошедшего события создают избыток предложения на рынке. В данном случае все сложилось довольно удачно, и запланированный объем ввода новых отелей не был полностью реализован – в противном случае, избыток мог бы быть еще более значительным.
Международные операторы всегда фокусировались на поиске гостиничных проектов в Киеве, тогда как их экспансия в регионы Украины шла достаточно медленно. Причина отмены многих проектов как раз в том, что региональный гостиничный рынок довольно слаб, финансирование дорого, а политическая ситуация нестабильна. В будущем мы ожидаем увидеть большее число отелей под управлением международных операторов в основных региональных центрах страны, а также продолжение экспансии гостиниц среднего ценового сегмента в Киеве.
Гостиничный рынок Крыма всегда вызывал большой интерес со стороны инвесторов и операторов, и в долгосрочной перспективе он, несомненно, имеет большой потенциал. Тем не менее, этот регион требует серьезных инвестиционных вложений в инфраструктуру – строительство аэропортов, дорог, оборудованных пляжей и другого – и ему необходим импульс к продвижению собственного имиджа. За последнее время мы стали свидетелями открытия нескольких гостиниц в Крыму – например, «Radisson Алушта», и эта тенденция будет продолжаться, но более медленными темпами, чем в крупных промышленных центрах Украины.
Одесса как курортный город успешно сочетает в себе деловую и досуговую составляющие, что открывает перед гостиницами широкие возможности. Недавно заявленный ребрендинг отеля «Бристоль» в Starwood Luxury Collection стал хорошей новостью для рынка. В следующие 5 лет мы ожидаем выход на рынок новых международных брендов – как в центре города, так и в Аркадии.
На гостиничный рынок Украины, несомненно, влияет общая экономическая и политическая обстановка в стране. Разные события, происходящие в этих сферах, отражаются на показателях отельного бизнеса. Инвесторы хотят видеть рост спроса на проживание и к текущей ситуации на рынке относятся с осторожностью. По нашему мнению, строительство гостиничных объектов в Украине продолжится, но более медленными темпами, а инвесторы и кредиторы будут в большей степени сфокусированы на проектах среднего и эконом-класса, чем на верхнем сегменте.
Дэвид Морен, управляющий отеля «Опера»
На сегодняшний день очевиден переизбыток пятизвездочных отелей на рынке, особенно в Киеве. При этом по всей Украине ощущается нехватка качественных брендовых гостиниц средней ценовой категории, которые на мой взгляд, будут наиболее востребованными в будущем в стране. Зачастую слышу больше негативных комментариев от друзей и партнеров по бизнесу о том, что в Украине, за исключением Киева, очень маленький выбор отелей.
Виктория Рыльцева, генеральный директор компании «ПРОКОНСУЛ»
Одним из важных факторов, который влияет на формат гостиницы, является региональный. Есть регионы Украины, в которых явно выражена туристическая и курортная направленность: АР Крым, Киевская, Одесская, Львовская области. В других регионах наиболее развит деловой туризм. В связи с этим региональные особенности отражаются и на востребованность гостиничных форматов.
Что касается, например Харьковской области, то гостиничный бизнес нельзя отнести к наиболее значимым секторам области. Его удельный вес по показателям занятости и валовой выручки от реализации составляет около 0,1%.
В Харьковской области зарегистрировано 125 объектов – гостиниц и аналогичных средств размещения (мотели, хостелы, кемпинги, общежития для приезжих, туристические базы). При этом в общем объеме номерного фонда 46,5% приходится на гостиничные предприятия категории 4*-5*.
Основная проблема рынка, которая сказывается отрицательным образом на загрузку гостиниц, как Харькова, так и Украины в целом, это несоответствие цены проживания предоставляемому сервису. Так в Харькове 37% номерного фонда гостиничных предприятий приходится на объекты, введенные в эксплуатацию до 2000 года. Архитектурно-планировочные и материально-технические характеристики многих гостиниц уже не соответствуют требованиям клиентов.
Во времена СССР Харьков являлся крупным научно-техническим и промышленным центром. Данный фактор отразился и на гостиничной отрасли города, а именно вместимости гостиниц. Так, 59,6% от общего номерного фонда приходится на предприятия вместимостью более 50 номеров.
Как альтернатива на харьковском рынке c 2007 года стали появляться небольшие частные мини-отели и сервисные апартаменты. Сегодня на мини-гостиницы приходится 10,9% общего номерного фонда.
Стоит отметить, что частные мини-гостиницы по соотношению «стоимость проживания – уровень комфорта» создают определенную конкуренцию гостиницам. Так стоимость стандартного номера в мини-гостиницах составляет в среднем 200-300 грн, в гостиницах 400-600 грн в сутки.
Конкуренцию рынку гостиничных предприятий составляет так же и сегмент посуточной аренды квартир. Как правило, стоимость квартиры посуточно на 60-70% ниже, чем равнозначный гостиничный номер.
Так что таким городам как Харьков явно не хватает гостиниц с номерным фондом до 15 номеров, ценой номера характерной для категории 2*-3*, однако с качеством номеров и уровнем сервиса которые у нас соответствуют гостиницам 4*.
Что касается новых и непривычных для украинского гостиничного рынка форматов, то, скорее всего, все больше будет появляться мини-гостиниц с развлекательной либо специализированной составляющей. Как, например, гостиницы для велотуристов с соответствующим набором услуг, эко-отели, хостел-бары, хостел-дискотеки, бизнес-хостелы.
Источник: Building.ua
| Версия для печати |
|
