Обзор харьковского рынка недвижимости для Property Times

Property Times начинает серию публикаций, посвященных региональным рынкам недвижимости и обратились в Проконсул с просьбой прокомментировать сложившуюся ситуацию на рынке в сегменте первичного жилья и коммерческой недвижимости.

Сегмент первичного рынка жилья

Ввод в эксплуатацию

Приоритетные направления инвестиций на рынке недвижимости Харькова определяет текущая рыночная конъюнктура, социально-экономической ситуации в стране и регионе. Наибольшая инвестиционная активность на рынке недвижимости сосредоточена в сегменте жилой недвижимости.

За последние 10 лет в Харькове было введено в эксплуатацию порядка 2,7 млн. кв. м жилья.

Динамика ввода в эксплуатацию жилья в Харькове

В настоящее время на первичном рынке в Харькове и ближнем пригороде (пгт Песочин) реализуются квартиры в 108 домах/секциях, входящих в состав 60 жилых комплексов. 25% объектов (домов/секций) уже введены в эксплуатацию, а 51% запланированы к вводу в 2018 году.

Структура предложения на первичном рынке жилой недвижимости Харькова по стадии строительства (по количеству домов/секций)

С начала 2018 г. рыночное предложение пополнили новые жилые комплексы: ЖК «Леонардо» («Мегаинвестстрой»), ЖК «Дипломат», ЖК «Немецкий проект на Валентиновской» («Констракшн Груп»), ЖК «Театральный» и ЖК по ул. Динамовской, 1 («Жилстрой-1»), ЖК «Столичный» («ХарьковСтройСити»), ЖК «На Зерновой» («Жилстрой-2»), а также новые жилые дома/секции в уже строящихся жилых комплексах «Люксембург», «Мира», «Левада», «Лазурный» и др.

В структуре рыночного предложения преобладают дома эконом- и комфорт-класса.

Структура рыночного предложения на первичном рынке жилья Харькова по классам по количеству домов/секций

Комплексная застройка

В Харькове растет количество строящихся крупных жилых комплексов и даже целых микрорайонов. Комплексная застройка становится более интересной, чем точечная как для строительных компаний, так и для будущих жильцов.

Наиболее масштабный проект — ЖК «Мира» реализует компания «Жилстрой-1». На сегодняшний день вдоль одной из основных магистралей Харькова – Московского проспекта строительство ведется на трех участках, на каждом из которых уже построено/строится/планируется построить от 19 до 25 девятиэтажных домов.

В категории комплексной застройки представлены также жилые комплексы «Салтовский», «Левада», «Ньютона», «Рогатинский» («Жилстрой-1»), «Меридиан», «Пролісок» («Жилстрой-2»), «Лазурный» («Градстрой») и др.

Цена

С начала текущего года больше всего подорожали квартиры премиум-класса, по эконом-классу цены незначительно снизились.

Динамика изменения стоимости жилья на первичном рынке Харькова с начала 2018 года в гривне

Диапазон цен на первичном рынке жилой недвижимости Харькова

Спрос

Основной спрос наблюдается на квартиры эконом- и комфорт-класса (81%). Порядка 60% в структуре спроса — однокомнатные квартиры. При этом наблюдается тенденция снижения спроса на однокомнатные квартиры по мере повышения классности дома.

В сегменте комфорт- и эконом-класса спрос на 1-комнатные квартиры составил 62%, бизнес — 40%, а в премиум-сегменте — 24%. При этом по 2-комнатным квартирам наблюдается обратная зависимость: в премиум-сегменте 2-комнатные квартиры предпочли более половины покупателей. Покупатели 3- и 4-комнатных квартир предпочитают дома бизнес-класса.

Офисная недвижимость

Динамика ввода

Формирование нового предложения на рынке Харькова происходит преимущественно за счет реконструкции существующих административных и офисных зданий, строительства новых объектов площадью до 3000 кв. м и площадей коммерческого назначения в активно строящихся жилых комплексах.

Среди наиболее значимых офисных проектов, планируемых к сдаче в эксплуатацию в 2018-2019 гг., можно отметить: торгово-офисный центр «Бриллиантовый город» (26,5 тыс. кв. м), БЦ «Соломон» (10 тыс. кв. м), торгово-офисный центр «Ковчег» (28,1 тыс. кв. м).

Ввод ТОЦ «Бриллиантовый город» планируется в 1 квартале 2019 г. На текущий момент на все офисные площади в указанном центре заключены предварительные договора аренды.

БЦ «Соломон» планируется сдать в эксплуатацию до конца текущего года.

Компания «Ковчег сервис» планирует достроить ТОЦ «Ковчег» на пересечении улиц Космической и Клочковской до конца 2019 г. Строительство объекта не ведется уже 10 лет. Компания «Макрокап Девелопмент Украина», начавшая его строительство, обанкротилась.

Динамика ввода качественных офисных площадей в Харькове (БЦ класса «А» и «В»)

Арендные ставки

В первом полугодии 2018 г. продолжилась тенденция роста арендных ставок и сокращения уровня вакантности в профессиональных бизнес-центрах Харькова. Освобождающиеся единичные площади, как правило, занимали существующие арендаторы бизнес-центра.

С начала текущего года среднее значение арендной ставки на офисные помещения в гривне увеличилось на 18,5%.

Арендные ставки на рынке офисной недвижимости Харькова *

Арендаторы

Основными арендаторами качественных площадей в бизнес-центрах Харькова являются IT-компании. В текущем году отмечается увеличение спроса со стороны IT-компаний на крупные офисные площади 2-3,5 тыс. кв. м. Как правило, это связано с расширением бизнеса уже существующих компаний.

Также наблюдалась активизация спроса со стороны проектных, производственных компаний, языковых школ, образовательных центров.

Стабильным остается спрос для размещения офисов интернет-магазинов и небольших офисов сферы услуг.

Основные тенденции рынка офисной недвижимости:

• 70% в структуре спроса на сегменте аренды приходится на офисные площади в профессиональных бизнес-центрах;
• увеличение темпов роста арендных ставок;
• тенденция по фиксации арендных ставок в валюте;
• вакантность в бизнес-центрах класса «А», «В» находится на уровне до 3%;
• появление интереса к новым форматам офисов («коворкинг», «гибкий офис»).

Торговая недвижимость

Динамика ввода

Современные торговые центры со многими арендаторами начали открываться в Харькове в 2005 году. В 2005-2013 годах наблюдалась тенденция укрупнения формата торговых центров. Были открыты ТРЦ «Караван» и ТРЦ «Дафи», ТРЦ «Французский бульвар», ТРЦ «Класс» на Салтовке, три торговых центра «Экватор», первая очередь ТРЦ «Магелан», ТОЦ Ave Plaza и др. С 2014 года в эксплуатацию вводились объекты меньшего формата — районные или микрорайонные торговые центры — ТЦ «Рост Холодногорский», ТЦ «Рост Алексеевский», ТОЦ «Континент», ТЦ «Авангард», ТЦ «Северный» и др.

Динамика ввода ТЦ/ТРЦ в Харькове

Самым крупным объектом из строящихся торговых центров является ТРЦ «Никольский» (102 тыс. кв. м). Девелопер проекта (ГК «Будхаус») оценивает степень готовности объекта в 60% и планирует завершить строительство в 2019 году.

Локальная сеть супермаркетов «Класс» весной 2018 года открыла 12-й супермаркет «Класс» с двумя фуд-зонами на Павловом Поле (на месте бывшего супермаркета Billa) и реализует проект строительства ТРЦ «Класс-13» в районе станции метро «Холодная Гора», который планирует ввести в эксплуатацию в текущем году.

Так же новый собственник анонсировал возобновление строительных работ на недостроенном объекте — торгово-выставочном центре с офисными площадями «Шар в кубе» на пр. Гагарина.

В Харькове наблюдается интенсивное развитие торговли в формате малых архитектурных форм. Это галереи магазинов в местах концентрации пассажиропотоков (терминалы у станций метро «Холодная Гора», «Героев Труда», «Южный вокзал», «Дворец Спорта», «Индустриальная» и др.). При этом арендные ставки на торговые площади в локальных зонах (в радиусе 500 метров от станций метро и мест концентрации торговых объектов) могут отличаться в 2-5 раз.

Арендные ставки и арендаторы

Наиболее активными арендаторами торговых площадей в текущем году были продуктовые и дрогери-сети, работающие в среднем и нижнем ценовом сегменте, digital-ритейл, а также стоковые магазины. Стабильным остается спрос на помещения для размещения заведений общественного питания, сферы услуг.

Арендные ставки на рынке торговой недвижимости Харькова (без учета ТЦ/ТРЦ) *

Основные тенденции рынка торговой недвижимости

• трансформация торговой функции стрит-ритейла в центральных районах города в заведения общепита, сферы услуг и досуга;
• вакантность в качественных ТЦ/ТРЦ – до 3%;
• активное развитие местных торговых сетей;
• развитие микрорайонных торговых центров, магазинов формата «у дома»;
• смещение спроса в пользу объектов, расположенных на транспортных развязках и в спальных районах;
• расширение присутствия сетей электроники, стоковых магазинов

Версия для печати