Почем земля в Харькове
Потенциальных покупателей земельных участков под застройку сегодня привлекают небывалыми скидками. По сравнению с 2009-м годом цены упали в два-три раза. Плюс торг, по оценкам специалистов, доходит до 10-30% от заявленной изначально стоимости.
Земли на продажу есть в Кулиничах, Большой Даниловке, Циркунах. За окружной в районе Алексеевки ждут покупателей участки Тюринки, Флоринки, Родичей. Есть предложение по частному сектору на Новых Домах.
- Участок в десять соток в хорошем месте можно приобрести за 25 тысяч долларов, - отмечает эксперт по недвижимости АН «Квартал» Сергей Дуб.
Самые дорогие районы Харькова, по данным АН «Квартал», – Шатиловка, Сокольники и поселок Жуковского, там за десять соток просят 35 – 50 тысяч долларов. А вот в Харьковском районе десять соток можно приобрести даже за 15 тысяч.
- Людей интересует земля площадью минимум 6 соток, - говорит Сергей Дмитриевич. – В этом плане особую ценность представляют участки по 10 соток или спаренные – на 20 соток.
По данным АН «Аверс», большие площади в городе редкость. Как правило, участки предлагаются площадью 4, 5, 6 или 10 соток.
А в «Инвестиционно-консалтинговой компании «Проконсул» посчитали, что земельные участки площадью 6-10 соток составляют около 65% общего спроса на рынке земли под индивидуальную застройку. Меньшего размера участки ищут лишь 15% покупателей.
- Такая ситуация обусловлена желанием не только построить дом, но и иметь приусадебный участок. А еще многие покупатели стремятся реализовать на приобретаемом земельном наделе не типовые, а современные проекты, с достаточно большой площадью жилых домов, - считает заместитель генерального директора ООО «Инвестиционно-консалтинговая компания «Проконсул» Виктория Рыльцева. - Наибольшим спросом за чертой города пользуются земельные участки площадью 15-25 соток (около 40% спроса), менее востребованы участки до 10 соток (10%) и более 25 соток (15%).
Жители Салтовки переезжают в Кулиничи
В городе, по словам руководителя «Харьковского агентства недвижимости» (ХАН) Светланы Якимовой, наибольшее число предложений приходится на Салтовку - 25% от общего числа предложений по городу в целом.
- Это обусловлено, в первую очередь, площадью самого района, а также развитостью его инфраструктуры, - подчеркивает эксперт.
Что касается районов Харьковской области, то максимальная цена на земельные участки наблюдалась в населенных пунктах Волчанского, Дергачевского, Липецкого, Киевского, северо-западного направлений от окружной дороги.
- Там расположены элитные коттеджные поселки вблизи границы с городом (Дергачевское, северо-западное и Волчанское направление), с хорошей транспортной доступностью (Флоринка, Родичи, Черкасская Лозовая, Кулиничи), - поясняет Виктория Рыльцева. - В Липецком направлении, с точки зрения коттеджной застройки, активно развивается населенный пункт Циркуны, в южном направлении – Бабаи, Павленки. Поэтому здесь и уровень цен достаточно высокий.
В черте Харькова самые дешевые земельные участки под жилую застройку - в поселках Москалевка, Новоселовка, Новожаново, Лесное, Филипповка, на Баварии, в Жихаре, а также в районе аэропорта и Основы. Чем дальше от Харькова, тем менее привлекательной становится земля для харьковчан. При том, что сотка там стоит намного дешевле по сравнению с пригородом. Эксперты объясняют: будущие собственники все-таки предпочитают иметь рядом с собой достаточно развитую инфраструктуру, удобное транспортное сообщение, наличие необходимых коммуникаций.
Эти тенденции сформировались в 2004 – 2008 годах. Но сегодня появилось существенное отличие: с падением цен с рынка исчезли перекупщики. И нынешние сделки люди заключают исключительно для себя.
- Харьковчане, решившие обзавестись самой ценной собственностью, традиционно стараются обосноваться поближе к прежнему жилью, рассказывает Сергей Дуб. - Жители Салтовки выбирают участок в Кулиничах; обитатели Северной Салтовки облюбовали Даниловку, Циркуны, Тишки (Липецкое направление). С Алексеевки переезжают в Родичи, Флоринку, в крайнем случае, в Русскую Лозовую (Дергачевское направление).
Предложение есть – спроса нет
За последние несколько лет на рынке земли под индивидуальную застройку сформировались и другие тенденции.
- Сейчас на этом рынке присутствует очень большая коррупционная составляющая. Если до 2006 года присвоение кадастрового номера можно было оформить за 20 гривен, то теперь люди выкладывают 12 тысяч гривен (при официальной стоимости чуть больше 300 гривен), - поясняет представитель АН «Квартал». – За то, чтобы переоформить старый госакт на землю без кадастрового номера, приходится платить до 4 тысяч гривен.
При этом в центре города земля вообще не продается - только сдается в аренду, отмечают специалисты.
Существенно подкосили рынок также кризис 2009 года и рост курса доллара (объемы продаж по разным оценкам в итоге сократились на 50-90%).
- Рынок есть, покупателей нет, - разводит руками директор АН «Аверс» Сергей Матвеев. – Представьте себе пустой ТЦ «Барабашово» - вот так сейчас выглядит рынок земли под застройку. Другими словами – предложение есть, спроса нет. Ведь что такое построить дом? Это не только возвести коробку, но и получить разрешение, провести коммуникации. На сегодняшний день на общем рынке недвижимости работает только сегмент вторичной недвижимости и то в ценовом диапазоне до 50 тыс. долларов. Сделки по остальным направлениям – единичны, они не делают погоды.
Сегодня риэлтеры с ностальгией вспоминают 2004-2007 годы, когда рынок недвижимости, в том числе и земельный под застройку, рос как на дрожжах. Ипотека под 9% годовых, наличие предложения и соответствующего ему спроса стимулировали не только рост объемов продаж, но и цен за сотку. Люди строились сами и покупали с целью дальнейшей перепродажи – и то, и другое было выгодно. Как пирожки расходились старые развалюхи, на месте которых в эти годы появилось много новых современных домиков - особенно популярен был район Салтовки.
- Падение цен в долларах началось с 4-го квартала 2008г. Это, в первую очередь, было следствием сокращения объемов кредитования земельных участков и резкого падения курса гривны, - считает представитель «Проконсула» Виктория Рыльцева.
- И каждый год теперь наблюдается снижение уровня продаж примерно на 20% по сравнению с предыдущим годом, потому что ипотека отсутствует, - добавляет руководитель АН «Аверс» Сергей Матвеев. - Никто не готов брать кредит под 21% годовых.
Популярны участки с готовыми домами
Рынок земли под частную застройку в Харькове и области переживает не лучшие времена, признают эксперты. И замечают: хоть и небольшим, но стабильным спросом сегодня пользуются приближенные к Первой столице районы - Песочин, Малая Даниловка, Безлюдовка и Бабаи.
- Сейчас жилье в примыкающих к Харькову районах пользуется достаточным спросом у харьковчан, готовых переехать в пригород. Но наибольший интерес у покупателей вызывают не земельные участки под застройку, а уже готовые дома. Причиной тому – неготовность нести расходы на строительство, – уточняет руководитель ХАН Светлана Якимова.
Какие районы города (и области) сейчас наиболее перспективны? В Харькове специалисты по недвижимости выделяют пять таких территорий:
- МЖК «Интернационалист»,
- Пятихатки, пос. Жуковского,
- Журавлевка,
- Залютино,
- районы, пользующие спросом, однако предложение земельных участков под строительство здесь ограничено: Павлово Поле, Павловка; Холодная Гора, Новые Дома/Одесская.
- Эти районы пользуются наибольшим спросом в связи с развитием неорганизованного коттеджного строительства и более низкими ценами, по сравнению с элитными районами города. Еще одна причина популярности – здесь более развита инфраструктура, чем на окраине. Играет роль и их близость к транспортным развязкам, - говорит заместитель генерального директора ООО «ИКК «Проконсул» Виктория Рыльцева.
По ее мнению, наиболее привлекательными районами ближнего пригорода для развития организованной коттеджной и индивидуальной застройки являются поселки Высокий, Малая Даниловка, Флоринка, Родичи, Лесное, Песочин, Рай-Еленовка, Циркуны, Кулиничи. Они интересны, прежде всего, близостью к городской черте, а также наличием хороших асфальтированных дорог, коммуникаций, зеленых зон, развитой инфраструктурой и планами перспективного развития.
- Помимо коттеджных районов в ближнем пригороде Харькова, определенный интерес представляют также населенные пункты, расположенные на берегу Печенежского водохранилища на расстоянии до 50 км от окружной дороги: Старый Салтов, Верхний Салтов, Рубежное, Революционное, Хотомля, Печенеги, - уверена эксперт «Проконсула».
- Возле водоема и леса, как правило, покупают и дачи. При этом стараются уехать подальше от города, - отмечает представитель АН «Квартал» Сергей Дуб. – В этом плане интересуются Старым Салтовом и районом Травянского водохранилища (Липецкое направление): дачными поселками «Аква-1», «Аква-2», «Аква-3». Стоят такие участки 5-15 тысяч долларов за шесть соток с домиком - как правило, не узаконенным строением площадью 30-40 кв. м. Правда, осенью на них не сезон, дачный рынок начинается весной: в апреле-мае.
Рынок вряд ли оживится
Расширение границ Харькова на рынке земли под застройку пока никак не сказалось, заявляют эксперты.
- Поскольку вопрос о расширении границ Харькова решался достаточно длительное время, цены формировались задолго до этого, уже с учетом такой «трансформации», - считает Виктория Рыльцева. - Долгосрочное влияние на рынок могут оказать юридические и процессуальные вопросы. Прежде всего, это пока не определенные до конца нормы закрепления и перехода прав собственности на земельные участки. Это также и процедура изменения адресов, и переоформление технической документации на участки, и распределение полномочий органов управления и т.д.
В остальном же в ближайшей перспективе ситуация на рынке земли под жилую застройку вряд ли изменится, считают специалисты. Хотя, конечно, многое будет зависеть от изменений в земельном законодательстве, ситуации на рынке жилой недвижимости, изменения уровня доходов населения и состояния экономики в целом.
- Пока значительных ценовых изменений в данном сегменте рынка недвижимости, по оценкам аналитиков «Проконсула», не предвидится. По крайней мере, при сохранении текущей экономической ситуации – как в Украине, так и в мире, – заверяет Виктория Рыльцева.
- Предпосылок для подорожания земли под застройку в настоящее время не наблюдается. При этом хозяева большинства хороших участков не хотят продавать их по заниженной цене и предпочитают придерживать до лучших времен, – отмечает Светлана Якимова.
Нет роста цен, нет и перекупщиков, а значит и нет предпосылок для роста объемов продаж.
– Пока на рынок не вернется спекулятивная составляющая, рынок будет в таком же состоянии как сейчас, - подытоживает Сергей Дуб.
| Версия для печати |
|
