Рынок коммерческой недвижимости Харькова: тренды года

Обзор основных тенденций на рынке коммерческой недвижимости Харькова с сентября 2015 года по сентябрь 2016 года

С начала 2016 года в бизнес-центрах Харькова, расположенных в центральных и приближенных к центру деловых районах города, спрос на офисные площади превышает вакантное предложение. По данным, инвестиционно-консалтинговой компании "Проконсул", средний уровень вакантности в БЦ класса A и B в октябре находится на уровне 3-12%, тогда как год назад − 5-15%. Их уровень вакантности сократился − сегодня 62% всех БЦ класса А и В в Харькове полностью заполнены арендаторами, а годом ранее таких БЦ было лишь 40%. Вакантность для  БЦ класса С и D на сегодняшний день на уровне 5-20%.

В торговых центрах с большой развлекательной инфраструктурой, таких как "Дафи", "Караван", "Французский бульвар", свободных площадей не больше 5-10%. Низкий уровень вакантности – от 0% до 10% – также характерен для небольших по площади центров, которые находятся возле крупных транспортных узлов с высоким пешеходным и автомобильным трафиком. "В центрах с неразвитой развлекательной составляющей, неудачным месторасположением или неэффективной концепцией, вакантность достигает 30-40%. При этом подобные показатели характерны как для небольших объектов, так и для крупных центров, таких как Sun Mall или "Магелан", − комментирует генеральный директор ООО "Инвестиционно-консалтинговая компания "Проконсул" Виктория Рыльцева.

При этом стоимость аренды офисной недвижимости в гривне только растет – за последний год средняя арендная ставка офисной недвижимости в Харькове выросла на 27,4%. В бизнес-центрах класса А один квадратный метр сдается в среднем за 300-450 грн, класса В – 100-350 грн, класса С – 70-150 грн, а центры класса D и E сдают помещения по цене 50-250 грн. А вот если покупать сегодня офис, то он будет стоить дороже, чем в прошлом году − около 15 тыс. грн за метр квадратный (по сравнению с 13,7 тыс. грн в сентябре 2015 года).

С начала года высоким спросом пользовались помещения 50-100 кв. м и 300-800 кв. м с арендными ставками до 120-150 грн в месяц за "квадрат". В то же время, ряд компаний подбирали офисы площадью до 400-500 кв. м в БЦ, расположенных в центральных и деловых районах города, со стоимостью аренды 206-310 грн в месяц за "квадрат". "Наиболее активными арендаторами были IT-компании, которые часто искали офисные помещения в связи с расширением", − рассказывает Рыльцева. В августе-сентябре 2016 года основной спрос сместился с помещений 300-800 кв. м в пользу небольших офисных юнитов площадью до 100 кв.м, которые чаще всего арендовали представители агросектора, предприятия сферы услуг, производственные компании.

Стоимость аренды склада падает, а вакантность не растет

Наиболее высокие показатели средней доходности в Харькове на сегодняшний день характерны для торговой и производственно-складской недвижимости. Хотя по сравнению с офисами этот сегмент последние годы в цене только падал. Вакантность качественных небольших складских помещений составляет всего 5%, а вот в регионе за счет наличия большого количества складских объектов низкого класса вакантность находится на уровне 20-30%.

В первом квартале этого года арендные ставки на рынке складской недвижимости уменьшились из-за снижения активности потенциальных арендаторов. Но в апреле цены в гривне снова выросли. С сентября 2015 года по сентябрь 2016 средняя арендная ставка производственно-складской недвижимости в Харькове и ближнем пригороде выросла на 2,5% в гривне (в долларовом эквиваленте за этот период зафиксировано снижение средней арендной ставки на 12%). В объектах класса А один квадратный метр сегодня стоит 35-60 грн, в объектах класса В – 25-45 грн, а в С и D – от 15 до 30 грн.  А вот купить помещения под склад в этом году обойдется дороже, хотя в долларовом эквиваленте цена упала на 5,4%. Если год назад один квадратный метр стоил 2420 грн ($111), то сегодня цена поднялась до 2709 грн ($105).

В третьем квартале этого года на сегменте купли-продажи наиболее востребована была производственно-складская недвижимость. Потенциальные покупатели интересовались как небольшими объектами, так и более крупными производственными комплексами в 3-5 тыс. кв. м.

Цены на торговую недвижимость формировались индивидуально

В сегменте аренды большое количество заявок приходится на помещения под заведения общественного питания, торговые площади до 100-150 кв. м в ТЦ, в зоне стрит-ритейла, а также в районе крупных транспортных узлов. Диапазон арендных ставок и стоимости торговой недвижимости зависит сегодня от формата и месторасположения. В торговых центрах арендовать помещение под магазин можно за 130-700 грн ($5-27), а купить за 4,6-30 тыс. грн ($180-1,2 тыс.) за один квадратный метр. В гипермаркетах ценник на порядок ниже – 103-380 грн ($4-15) и 6,45-20,6 тыс. грн ($250-800), в магазинах у дома – 75-380 грн ($3-15) и 7,7-41,2 тыс. грн ($300-1,6 тыс.) соответственно. За последний год торговым центрам было все труднее с привлечением арендаторов, поэтому им приходилось идти на компромисс и применять индивидуальный подход при формировании арендной ставки для каждого конкретного арендатора. В целом по рынку, за последний год средняя арендная ставка торговой недвижимости в гривне выросла на 25,4%.

Торговые центры ищут арендаторов во всех сферах развлечений

Торговые центры Харькова, наряду с магазинами одежды и обуви, стали активно привлекать в качестве арендаторов компании из сферы услуг или развлечений. Например, в марте во "Французском бульваре" открылся первый в Украине интерактивный скалолазный аттракцион "Скалодром Пик". В апреле в "Караване" появился крупнейший в регионе визовый сервис-центр, а в октябре якорным арендатором стал парк семейного досуга FlyPark. В мае в "Дафи" начал работу первый в городе 7-зальный кинотеатр Multiplex, а в "Магелане" заработал автосалон электромобилей. Немаловажную роль торговые центры возлагают на магазины с товарами для детей и зоны фуд-корта. Например, в июле в ТРЦ "ПротонЪ" открылся детский парк празднования дней рождения "Детская Планета" площадью 2 тыс. кв. м. А во "Французском бульваре" с начала года открылись 10 операторов в сегменте "детская одежда и обувь".

Стоит отметить, что за последние два года увеличился спрос на торговые площади со стороны украинских брендов. Рост курса валют позволяет национальным производителям успешно конкурировать с зарубежными.

Еще одной тенденцией является то, что как в ТРЦ, так и в зоне стрит-ритейла меняются арендаторы – на место бутиков приходит средний сегмент. Наиболее активно расширяются продуктовые и дроггери сети. Также с начала года в Харькове большой спрос на аренду был со стороны стоковых магазинов и секонд-хендов, лотерей и заведений общественного питания.

Добавим, что большинство крупных проектов строительства объектов профессиональной офисной недвижимости в городе остаются замороженными. В этом году открылся только один бизнес-центр класса В общей площадью 10,2 тыс. кв. м. В целом формирование нового предложения офисной недвижимости в городе происходит преимущественно за счет реконструкции существующих административных и офисных зданий и строительства новых объектов площадью до 2-3 тыс. кв. м.

Источник: ABCnews

Версия для печати