Рынок недвижимости: квартира как альтернатива депозиту

Харьковчан все больше привлекает такой способ инвестирования, как покупка квартиры для дальнейшей сдачи в аренду, утверждают эксперты. Этому способствует и тот факт, что арендные ставки с каждым годом ненамного, но стабильно растут.

Стабильный интерес

Сегодня однокомнатную квартиру в Харькове можно снять в среднем за 2,5 тыс. гривен. При этом минимальная стоимость аренды однокомнатной квартиры на уровне 1,8 тыс. грн в месяц на окраине, говорят в ООО ИКК «Проконсул». Основным критерием при выборе квартиры арендатором является ее месторасположение. Самые дорогие объекты на рынке, как посуточной, так и долгосрочной аренды квартир, как и следовало ожидать, расположены в центральных и в приближенных к центру районах, где хорошая транспортная развязка, а также в жилмассивах с развитой инфраструктурой. Самые дешевые объекты сосредоточены в отдаленных районах или районах с неоднородной застройкой и социальным окружением, как Пятихатки, Аэропорт, Основа, Новожаново, Новоселовка, Центральный рынок, ЮЖД.

– При этом основной спрос под долгосрочную аренду сосредоточен в сегменте недорогих объектов. Наиболее востребованная категория – однокомнатные и двухкомнатные квартиры небольшой площади, расположенные в спальных районах Харькова (Салтовка, Алексеевка, Холодная Гора, Новые Дома). В то же время отмечается стабильный интерес к элитному жилью с евроремонтом, современной мебелью, необходимым набором бытовой техники, – констатирует заместитель генерального директора ООО ИКК «Проконсул» Виктория Рыльцева. – Что касается посуточной аренды, то самыми востребованными районами города являются Центр и Научная – пр. Ленина, а также в близости к станциям метро: Героев Труда, Студенческая, им. 23 Августа, Ботанический Сад, Спортивная (или же Метростроителей), Холодная Гора, Алексеевская.

Как свидетельствуют данные Харьковского агентства недвижимости, каждый второй квартиросъемщик хочет арендовать однокомнатную квартиру, каждый пятый – двухкомнатную, и каждый десятый – трехкомнатную. В то же время, остается стабильным интерес харьковчан к «гостинкам» и комнатам: их выбирает каждый пятый арендатор. Но, несмотря на стабильный интерес со стороны квартиросъемщиков, «гостинки» представлены далеко не во всех районах города: практически отсутствует предложение по ним в районе станции метро «Холодная Гора», «Героев Труда», «Студенческая» и на Алексеевке.

По данным ООО ИКК «Проконсул», арендные ставки варьируются в зависимости от района города следующим образом:

В Харьковском агентстве недвижимости уточняют: арендовать однокомнатную квартиру в центральной части города сейчас можно в среднем за 2,5 тыс. грн в месяц. Немногим дешевле – около 2 тыс. грн в месяц - можно снять квартиру на Алексеевке, Холодной Горе и Шишковке. Чуть ниже арендные ставки на Салтовке, ХТЗ, Одесской и в районе Новых домов. Снять однокомнатную квартиру в этих районах можно за 1,8-1,9 тыс. грн в месяц. То есть разница между арендными ставками в самом дорогом и самом дешевом районе города составляет около 700-800 грн. Что касается двух- и трехкомнатных квартир – в этих сегментах распределение по районам аналогично. Арендовать двух- и трехкомнатную квартиру в центре города можно в среднем за 3,4 и 4,5 тыс. грн в месяц соответственно. На Алексеевке, в районе Шишковки и ст.м. Холодная Гора – за 2,5 тыс. грн в месяц и 3,3 тыс. грн в месяц, а на Салтовке, Одесской и на Новых Домах – за 2,2 тыс. грн в месяц и 3,1 тыс. грн в месяц соответственно.

– Отмечу, что изначально большинство арендодателей выставляют более высокую стоимость, но на этапе сделки уступают в цене 10-15% арендной ставки, – говорит руководитель компании «ХАН (Харьковское агентство недвижимости)» Светлана Якимова.

Немало запрашивают арендодатели сегодня и за комнату в коммуналке или гостинку: в некоторых районах до 2000 грн в зависимости от состояния жилья. По данным ХАН, в целом, арендные ставки «гостинок» в Харькове варьируются в зависимости от наличия отдельного санузла от 700 грн до 1,5 тыс. грн в месяц. Минимальная стоимость месячной аренды комнаты (подселение) – 700 грн, отмечают в компании.

Кому нужен евроремонт

Цены суточной аренды за однокомнатные квартиры в Харькове колеблются, в основном, от 130 грн/сутки на окраинах и до 500 грн/сутки в центральных районах. Элитные квартиры предлагают дороже – вплоть до 2000 грн/сутки. Суточная аренда двухкомнатных квартир выше в среднем на 20% по сравнению с однокомнатными. Естественно, на праздники (Новый год и др.) владельцы жилья повышают цены. Так, арендовать однокомнатную квартиру на сутки в нашем городе в среднем можно за 200 гривен, двухкомнатную – за 300 гривен и трехкомнатную – за 400 гривен. Большинство предложений традиционно сосредоточено в центральной части города.

Как отмечают эксперты, наибольшим спросом в сегменте посуточной аренды пользуются квартиры с евроремонтом и авторским дизайном в центре города, а также спальных районах с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной развязкой, таких как Салтовка, Алексеевка.

– Потенциальный спрос на данный вид жилья формируют в основном сотрудники иностранных представительств, – говорят в ООО ИКК «Проконсул».

В сегменте долгосрочной аренды такими квартирами интересуются высокооплачиваемые специалисты, менеджеры среднего и высшего звена, а также иностранные студенты, отмечают в Харьковском агентстве недвижимости.

Альтернативой суточной аренде квартир и комнат могут выступать хостелы – (в переводе с английского – молодежная гостиница или база отдыха. Для молодежи разных стран хостелы являются самым популярным и дешевым вариантом проживания за рубежом). Цены за проживание в харьковских хостелах значительно ниже арендных и варьируются в среднем от 60 до 150 грн/сутки с человека. Правда, в связи с тем, что эта система размещения в нашем городе только формируется, эксперты затрудняются оценить емкость этого сегмента рынка недвижимости.

– Кроме того, хоть этот сегмент жилья остается востребованным, однако предложение не соответствует спросу: большинство харьковских хостелов расположено в удалении от станций метро, что не соответствует основному требованию арендаторов, – констатирует Светлана Якимова.

Летом будет дороже?

По данным ХАН, уровень спроса на рынке аренды Харькова остается практически стабильным на протяжении последних трех лет. При этом арендные ставки ежегодно увеличиваются. Так, в течение 2012 года стоимость аренды выросла в среднем на 4-5%.

– Рост цен связан с особенностями рынка аренды Харькова. В определенные периоды года – с августа по начало октября, а также в декабре наблюдается значительный всплеск интереса арендаторов к жилью. В это время в Харьков, где сосредоточено большое количество учебных заведений, начинают съезжаться иногородние абитуриенты и студенты. Естественно, цены на недвижимость в это время увеличиваются в среднем на 15-20%. По окончанию студенческого сезона спрос снижается, однако при этом арендаторы не спешат возвращать цены к прежнему уровню и обычно в январе-июле снижают их не более чем на 10-15%, – говорит эксперт. – Кроме того, сказывается и ежегодный рост цен на вторичное жилье.

Генеральный директор ООО «Производственно-правовой фирмы «Крона» Игорь Балака называет еще более высокий процент роста стоимости аренды: от 5 до 15% в год, как правило, на 1-2-х-комнатные квартиры. И помимо того, что Харьков студенческий город, это еще и город, где проживает много молодых семей, – называет причины такой тенденции эксперт.

При этом в агентствах подчеркивают: в сегменте посуточной аренды такая закономерность не прослеживается, стоимость посуточной аренды практически не менялась в Харькове в течение последнего года.

Рост стоимости аренды – один из факторов, подталкивающих харьковчан переориентироваться с депозитного вложения денег в покупку квартиры с последующей сдачей в аренду.

– В 2012 году усилилась тенденция, связанная с притоком инвестиций в рынок аренды, – отмечает Светлана Якимова. – При этом выгоднее приобретать небольшие квартиры, поскольку именно они обеспечивают самое оптимальное соотношение затрат на покупку объекта недвижимости и дохода с аренды.

– Квартиры небольшой площади, в частности в новостроях, люди стали рассматривать как возможность сохранить деньги в условиях постоянного ожидания девальвации, – подтверждает и Игорь Балака. – В прошлом году многие покупали небольшое жилье как альтернативу депозитам. Мы отмечали, что некоторые покупатели, едва внеся залог, тут же просили ставить это жилье в аренду. Дело в том, что сейчас имеется слишком большая неопределенность: никто не знает, в какую валюту вкладывать деньги — в доллары, евро или гривны. В этом плане, в основном, интересует вторичный рынок, поскольку там, если квартира без ремонта, достаточно сделать мелкую косметику, и максимум через месяц уже выставлять квартиру в аренду. Если инвестировать в новострой, где только голые стены, приведение квартиры в порядок обойдется намного дороже и займет больше времени — от двух до четырех месяцев. Хотя такие случаи тоже есть.

По данным Харьковского агентства недвижимости, сейчас около 3-4% покупок вторичного жилья осуществляются с целью последующей сдачи квартиры в аренду. И еще 10-15% покупателей при покупке интересуются такой возможностью.

– При этом специалисты отдела маркетинга нашей компании отмечают, что на протяжении всего 2012 года доходность вторичного жилья в Харькове демонстрировала стабильный рост, – говорит руководитель агентства Светлана Якимова.

Однако точнее сказать, насколько увеличился объем инвестиций в рынок аренды жилья, эксперты не берутся, аргументируя это тем, что много квартир сдается в аренду нелегально.

Чем должна быть оснащена квартира

Стоит, однако, учесть, что растет не только стоимость аренды жилья, но и требования арендаторов к снимаемой жилплощади. И если заинтересовала идея зарабатывать на аренде, стоит просчитать, в какую копеечку обойдется соответствующая «экипировка» квартиры.

– На сегодняшний день клиенты предъявляют достаточно высокие требования к снимаемому жилью, – говорит заместитель генерального директора ООО ИКК «Проконсул» Виктория Рыльцева. – Например, оно должно иметь качественный ремонт, современную и эргономичную мебель, бытовую технику и т. д. Для людей, которые отдают предпочтение жилью эконом-класса,  значение имеет близость к метро. Для недорогих квартир необходимым является кровать, телевизор, стол, шкаф, холодильник. Правда, последнее время арендаторы недорогих квартир начали больше внимания уделять наличию стиральных машин.

К жилью бизнес-класса предъявляются более высокие требования. Здесь уделяется большое внимание наличию кабельного телевидения, доступа к Интернету, автомобильной парковки вблизи здания и т. д. К тому же, состоятельные люди предпочитают селиться в центре города.

Категория «элитных» клиентов предъявляет очень высокие требования к жилью: охраняемая близлежащая территория, системы видеонаблюдения и четкая пропускная система, инженерное оборудование, Интернет, спутниковое телевидение. Как правило, в элитных квартирах в обязательном порядке присутствует практически вся бытовая техника.

– Конечно, главными критериями при выборе квартиры для аренды является месторасположение, техническое состояние недвижимости, а также прозрачность расчетов за квартиру, – констатируют руководитель Харьковского агентства недвижимости Светлана Якимова. – Также немаловажно отсутствие проблем с соседями.

Ожидания от Евро-2012 не оправдались

По словам Виктории Рыльцевой, евпрочемпионат по футболу был одним из самых ожидаемых событий 2012 года. Участники рынка недвижимости рассчитывали, что это событие активизирует сегмент посуточной аренды. Многие продавцы на время чемпионата переоборудовали свои квартиры в мини-отели.

– Однако из-за завышенных цен на такие объекты почти в два раза 60-70% квартир оставались пустыми, – резюмирует эксперт.

Что может повлиять на рынок недвижимости в этом году? По мнению Игоря Балаки, в первую очередь – стабильность национальной валюты.

– Если доллар по отношению к гривне вырастет, активность на рынке недвижимости затихнет, и объекты начнут распродавать по ликвидной стоимости, – поясняет эксперт. – Сыграет свою роль и макроэкономическая ситуация, в том числе и в Европе. Ну и конечно, важно, насколько доступными будут финансовые ресурсы: на руках у населения сейчас много денег, и инициативы НБУ по контролю над этими средствами сразу свернут активность на рынке недвижимости.

– Уровень арендных ставок напрямую зависит от стоимости квадратного метра вторичного жилья, – считает Светлана Якимова. – Принимая во внимание ежегодный рост цен на квартиры на уровне 5-6%, а также традиционные для Харькова сезонные колебания, вызванные отъездом и приездом студентов, мы прогнозируем повышение стоимости аренды жилья в Харькове по итогам 2013 года на уровне 10-12%.

Портал "Капитал".

Версия для печати