Ипотека сегодня – что надо знать заемщику. Часть 2: Условия кредитования

Квартирный вопрос, на сегодняшний день, так или иначе коснулся практически каждого. Но, к сожалению, далеко не каждый может похвастаться собственной квартирой или домом. Остаётся рассчитывать только на свои силы. Сегодня собственное жильё становится или долгожданным подарком судьбы или результатом упорных трудов.

Условия кредитования. При выдаче кредита на приобретение жилья действует ряд ограничений.

Во-первых, кредит предоставляется не на всю стоимость квартиры, а только максимум на 70% от требуемой суммы. То есть, первоначальный взнос должен составлять не менее 30%. Таким образом, при покупке квартиры стоимостью 320 000 грн. вам придётся заплатить не менее 96 000 грн. из собственных средств. Также существуют ограничения в сумме кредита – кредитный лимит на одного заёмщика. В среднем он составляет 1,6 млн. грн., но есть банки, в которых лимит устанавливается на уровне 400 тыс. грн. Если же вы возьмётесь внести первоначальный взнос в размере 30% и более, а ваш уровень платежеспособности будет вполне удовлетворять требованиям кредитной организации, то банк может вынести положительное решение по кредитной заявке и на сумму более 1,6 млн. грн. К счастью, это стоимость элитного жилья, а не квартиры эконом-класса, поэтому на подобные квартиры предъявляют спрос лишь клиенты, которых можно отнести к VIP-уровню.

Во-вторых, максимальный срок, на который можно получить ипотечный кредит, составляет 20 лет. На веб-сайтах некоторых банков можно увидеть и цифру 30, но это относится к программе молодёжного кредитования, которая на сегодняшний день приостановлена. К тому же, оптимальным для украинского потребителя остаётся срок в 15 лет. Более продолжительный срок уже влечёт за собой увеличение процентной ставки, первоначального взноса, ужесточение требований к заёмщику и т.п. В итоге это выливается практически в одинаковые ежемесячные выплаты, с той лишь разницей, что по одной программе вам платить их на протяжении 15 лет, а по другой – на протяжении 20 лет. В конце концов – решение за вами. Что касается ставки, то минимальный уровень на сегодняшний день – это 15,9%. Цифры на уровне 12-14% предполагают дополнительные выплаты в виде всевозможных комиссий. Зачастую банки ставят очень привлекательные ставки, умалчивая о том, что наличие комиссий за пользование кредитом делает его дороже на 3-8 процентных пункта. Поэтому, изучая условия кредитования, следует помнить, что банк не является благотворительной организацией, и в убыток себе работать не будет.

В-третьих, возраст заёмщика не должен превышать 60 лет на дату окончания кредитного договора. Это же касается и поручителей.

В-четвёртых, большинство банков осуществляет ипотечные программы только в тех регионах, в которых они расположены, таким образом, в зависимости от региона может меняться и процентная ставка, и минимальная сумма первоначального взноса.

И, наконец, некоторые банки не желают кредитовать покупку старого жилья (хрущёвок), квартир гостиничного типа или в домах, где давно не делался капитальный ремонт. В то же время, банки осторожно относятся к квартирам в новостройках, в основном из-за того, что залогом выступают имущественные права, что тоже весьма рискованно. Этим объясняются несколько более высокие ставки по первичному рынку.

Платежи по ипотечному кредиту. Помимо срока и процентной ставки, под которую выдаётся кредит, важно учесть и план выплат по долгу: от него будет зависеть распределение кредитной нагрузки на ваш бюджет. Существует две схемы таких выплат.

По первой схеме проценты начисляются на остаток долга. Ежемесячные платежи определяются как сумма одинаковых в течение всего срока кредитования платежей по основному долгу и постепенно уменьшающихся по мере погашения основного долга процентных платежей.

По второй схеме заёмщик выплачивает каждый месяц одинаковые суммы – аннуитет. В финансовом менеджменте это называется «погашение долга равными срочными уплатами». Общая ежемесячная сумма платежей остаётся неизменной из-за того, что при постепенном уменьшении процентных платежей увеличивается сумма, направленная на погашение самого долга.

Таким образом, при первой схеме основная нагрузка приходится на первые месяцы и годы выплаты кредита. При второй схеме нагрузка распределена равномерно. С одной стороны, в этом случае проще планировать личный бюджет, а с другой – эта схема в итоге обойдётся заёмщику значительно дороже.

Обеспечение кредита. Как мы уже отмечали ранее, банк согласится выдать вам ипотечный кредит, только если будет уверен в вашей платежеспособности.

Продолжение...

Группа компаний "Проконсул"
Менеджер по ипотечному кредитованию - Крупчатников А.С.
Департамент ипотечного кредитования

Версия для печати